【律師鏈接】
隨著近年來城鄉一體化進程的推進，大量農民進入小城鎮就業或者居住，但是由於他們的生活還不穩定，在小城鎮的工作大多也都是臨時的，進入城鎮的農民一旦出現生活困難，如果又失去了在農村的土地，就可能失去生活來源，形成不穩定因素。為穩定農村承包關係，保護農民土地承包經營權，黨中央、國務院在1999年出台了《關於促進小城鎮健康發展的若幹意見》，以保護農民農轉非的土地承包經營權。
沒有土地承包經營權證書就沒有承包經營權嗎
【案例】
周某是土溝村村民。今年2月，周某要求承包土溝村東頭土地5畝，因該片土地經兩輪發包已有三年無人承包耕種，因此村委會同意由其承包，並提請村民大會討論通過，村委會即與周某簽訂了土地承包合同書。3月份的時候，周某想在承包的土地上搭建一個溫室大棚，但事農村土地承包經營權證書遲遲沒有辦理下來，周某心裏很是著急：是不是土地承包經營權證書沒有發放，自己就尚未取得土地承包經營權?
【法律依據】
《物權法》第一百二十七條土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，並登記造冊，確認土地承包經營權。
《土地承包法》第二十二條承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。
【案例分析】
在現實的土地承包過程中，由於種種原因土地承包經營權證書發放不到位的情形時有發生。那麼，土地承包經營權證書沒有發放到手究竟影不影響承包人取得承包權?根據《物權法》第一百二十七條第一款的規定，土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。根據《土地承包法》第二十二條的規定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。這就是說，依法簽訂的承包合同一經成立，就立即產生了法律效力，承包方即時取得土地承包經營權，不需要辦理其他批準、登記手續。換言之，土地承包合同才是土地承包者賴以行使土地承包經營權的合法有效依據。
根據《物權法》第一百二十七條第二款的規定，縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，並登記造冊，確認土地承包經營權。根據此條款，承包方與發包方簽訂承包合同後，不用主動向有關部門申請登記發證，而是由縣級以上地方人民政府依法向承包方頒發土地承包經營權證書，同時將土地的使用權屬、用途、麵積以及坐落等情況登記在專門的簿冊上，以確認土地承包經營權。土地承包經營權證書，是確認承包方享有土地承包經營權的法律憑證，是調解、仲裁以及審理土地承包經營糾紛的證據，依法受國家法律的保護。該規定是公權自我限製的體現，是信賴保護原則在土地承包領域的延伸。
本案中，承包方周某作為土溝村的村民，享有承包土地的權利。周某承包的土地是村委會經兩輪發包後無人承包，長期荒置的土地，符合承包的條件。發包方是村民委員會，而且經過村民大會討論通過，符合法律規定的條件。在這種情況下，周某與村委會簽訂土地承包合同，雙方意思表示真實，該承包合同應當成立而且生效。根據《物權法》以及《土地承包法》的相關規定，周某在合同生效的時候就已經取得土地承包經營權，並不依賴是否取得土地承包經營權證為標準。周某可以放心地在自家地上耕種了。
城鎮居民可以購買農村宅基地嗎
【案例】
蔣某是某市城鎮戶口的居民，5年前在市郊區買了一棟農村村民的房子，由於城市規劃等各種原因，現在這片區域被劃成了拆遷區，蔣某購買的房子也在這個範圍之內，大約能給幾十萬元的補償。前幾天他接到了原賣房人電話，說自己反悔了，他們之間簽訂的合同無效，要求退回蔣某的房款，把房子還給賣主，蔣某犯了糊塗，合同，明明已經簽了，為什麼不認可我的買賣行為?
【法律依據】
《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發[1999]39號)（以下簡稱《土地轉讓管理通知》）農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)（以下簡稱《嚴格土地管理決定》）加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。
國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資發[2004]23號)（以下簡稱《農村宅基地意見》）嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
【案例分析】
近年來，城鎮居民在農村購置宅基地的現象並不少見，或是為了保值增值，或是為了自己居住。但是一些地方的城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象，造成了一些不良後果。《物權法》並沒有對此作出直接規定，而是在第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。由於我國地少人多，實行嚴格的土地管理製度，宅基地是農民的基本生活保障，國務院以及國土資源部自1999年起就三令五申嚴禁城鎮居民購買農村宅基地。《土地轉讓管理通知》規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。《嚴格土地管理決定》規定，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。《農村宅基地意見》規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。目前在司法實踐中，關於農村宅基地能否向城鎮居民轉讓的問題，基本都是對城鎮居民購買農村宅基地一概認定無效，禁止轉讓。雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按照無效合同的處理辦法來處理，因此，從蔣某的經曆來看，賣房合同無疑是無效的。
莊稼地能否通行
【案例】
老張和老孫是同村村民。最近兩家為了土地問題鬧起了糾紛。事情起因是這樣的：兩家所承包的土地相鄰。老王承包的這塊地，因三麵是別人的，一麵是河，進出無路，所以，他隻能跟著孫家幹活，否財就要出問題。比如孫家耕完地後，老張去耕自己的地．就要開拖拉機從孫家地上軋過，使孫家得重新耕一次。而莊稼長出來後，由於老張經常行走，使孫家一壟地莊稼受到嚴重破壞。為此，老孫幾次找老張讓他注意，時間長了，兩家便因此傷了和氣，以至於老孫不讓老張再通過自己的土地。老孫找到村委會解決，希望問題能夠得到妥善地解決。
【法律依據】
《物權法》第八十七條不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
《民法通則意見》第一百零七條一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以準許；因此造成損失的，應當給予適當補償。
【案例分析】
此案涉及的是相鄰關係中的通行權問題，相鄰通行權是指一方因建築物別無其他通道，或者土地在鄰人的土地包圍之中，有通過鄰地的權利。其設立的目的是為調節相鄰不動產所有人或使用相互間對土地的利用，而對相鄰不動產權利的行使加以某種程度的限製，從而使鄰地所有人或使用人充分發揮其對土地的利用效用。隻要是有必要通行鄰地，就應確認其享有通行權，另一方對此應當容忍。當然，造成損失的要依法賠償損失。
根據《物權法》第八十七條的規定，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。根據《民法通則意見》第一百零七條的規定，一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以準許；因此造成損失的，應當給予適當補償。本案中，老孫禁止老張通過自家地的做法是不正確的。對於因此受到的損失，可以根據《物權法》第九十二條“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償”的規定，要求老孫賠償自己的損失。
水往低處流
【案例】
高某與倪某是20年的老鄰居，高某家的地勢略微高一些。兩家中間有一條自然水流通道。雨季時，山坡上流下來的雨水從這條通道流到兩家前麵的河裏，由於年深日久，水道不斷地向地勢比較低的老崔家擴張。去年，由於雨水較多，為了防止水道進一步擴張，倪某在自家院子建了一個水壩，將原來的水流方向稍微向高某家順了順。當年由於水大，水流下來，遇到水壩，水位上漲，雨水直接流到了高某家的院子裏，衝毀了高某家院子裏的馬圈，並且威脅到了3間正房。雙方為此發生了糾紛，私下調解不成，高某起訴到法院，要求老崔拆除水壩，並且賠償衝毀的馬圈損失800元。
【法律依據】
《物權法》第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”
《民法通則意見》第九十八條一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生產、生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，應負賠償責任。
第九十九條相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內使用並采取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢複原狀、賠償損失的，應當予以支持。”