莫祥芝一則短短的縣衙公告在上海灘猶如一把利劍。上海灘在鴉片戰爭之後由英國上尉領事巴富爾與當時的上海道宮慕久以每畝年租金一千五百文的超低價格將830畝土地租借給了英國人。英國人將租界地搞成了國中之國，大搞房地產開發，將租界地的價格每畝炒到萬元英鎊以上。英國人的瘋狂吸引了世界上最衝動的資本湧入上海灘，到1875年瓊記洋行的老板候德因為加入旗昌、怡和輪船與招商局的價格戰而迅速崩潰，旗昌破產被招商局收購，瓊記洋行也在香港宣布破產。這個候德一直在上海投機房地產，猶太富商沙遜家族接手候德擁有的上海外灘“候德”地產的時候，總成交價格達到白銀八萬兩，當時的“候德”地產“連同地上所有房屋、建築物、附屬物、灘地權以及其他權利”全部讓渡給新沙遜洋行，現在的和平飯店就是沙遜家族修建的沙遜大廈。洋鬼子在跟大清朝廷打交道的時候都是坑蒙拐騙，當初英國人圈定的上海外灘租界就是蒙了當時的上海道宮慕久，後來洋鬼子在上海搞地產也是能蒙就蒙，將租界的管轄權弄到自己手上，土地租金也就沒人能管，地價是一個勁地飆升，財政卻一個子沒有進，銀子全讓洋鬼子稀裏糊塗地給賺走了。莫祥芝丈量土地無疑就是要在洋人們虎口中拔牙，徐潤分析了莫祥芝的目的就是要提高租金增加地方財政收入，當初的宮慕久都奈何不了洋鬼子，每畝才一千五百文，現在一個小小的縣令莫祥芝要想搞清楚外灘一帶的土地麵積，洋鬼子還不找麻煩？
公告一出，上海灘嘩然。手中握有資金的富商開始吸納土地，利用政府丈量土地期間進行倒賣，這樣一來租界地價迅速上漲，楊樹浦一帶每畝由七八十銀元漲到二三百銀元；新閘一帶由一百兩漲到五百兩。
“恭喜雨之兄，你的地皮現在可是大賺了，日進鬥金，我聽說胡雪岩的老情人也在淮海路買地皮，這個胡雪岩一直跟洋鬼子打交道，是不是他們從洋鬼子那裏得到了什麼內幕消息？”盛宣懷拍了拍徐潤的肩膀，“我聽說洋鬼子為了哄搶地皮，將英國領事館的人都搬出來了，莫祥芝是條好漢，洋鬼子的屁股打了，還讓英國佬心服口服。他們這一次冒著打屁股的危險爭搶土地，說明上海的土地還有更大的升值空間。”
徐潤嗬嗬一笑，自己早在寶順洋行打工的時候就盯上了上海灘的地皮生意。當時寶順洋行的行主韋伯跟徐潤喝酒聊天曾說，“上海市麵，此後必大，汝於地產上頗有大誌，再貢數語，如揚子江路（今外灘）至十六鋪地場最妙，此外南京、河南、福州、四川等路可以接通新老北門至美租界各段地基，爾盡可有一文置一文”。在韋伯的蠱動下，徐潤隻要有機會就從銀行錢莊拆借銀子收購地皮，到現在徐潤名下已經購地三千畝，已建築樓宇的有三百二十畝，造洋房五十所，樓房、平房、臨街館房等兩千餘間，年收資金十二萬餘兩，在個人資產中，房地產的比例高達百分之六十五。
就在一個星期前的一個黃昏，華燈初上，徐潤端著茶杯喝茶，小老婆在身後給自己捏肩膀，突然有仆人說門口有一個洋人求見。洋鬼子進了客廳，徐潤臉上頓時露出笑容，這個家夥是和記洋行顧林，是個英國爵士，自己在寶順洋行打工的時候兩人就認識，顧林的眼睛跟狐狸眼睛一樣，隻要轉巴轉巴就是鬼點子，在上海洋場是出了名的英國老鬼。
顧林一進門就摟著徐潤的肩膀：“徐老板，現在地租一個勁地上漲，你那些空著的地皮實在是太可惜了，莫祥芝這一次丈量土地就是要整治你們這些空占地皮不開發的商人。”
徐潤冷冷一笑：“顧爵士，你們英國人空占地皮不開發的比我還多吧？莫大縣令把你們那個搶占地皮的老鄉給打得皮開肉綻，現在地產熱得發燙，你們英國人麵對誘惑不怕皮肉之苦。”其實，顧林的話讓徐潤心裏也是頗為不安，現在地租上漲，自己的房產開發進度太慢了，空著地皮一樣繳納稅賦，這樣下去成本很大，長此以往不利於進一步的擴張壯大。
顧林的腦子靈活，一杯清茶下肚點子就出來了：“徐老板，我覺得你做房產的思路不對勁，你完全可以將手上的地皮分期開發，一期賣完了，再用這些資金開發二期、三期，這個過程之中你還可以用賺取的資金購買新的地皮，這樣一來你的開發就具有可持續性。”