4.3.1利用出租改轉租方式節稅
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，自用房屋的房產稅是依據房產原值計算繳納的，而房屋出租的房產稅是依據房屋租金計算繳納的，稅率是12%。出租房屋的房產稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產稅稅率相對於營業稅5%的稅率也是明顯偏高的。
一、正確劃分房屋和非房屋租賃價款
房產是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋麵和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池、油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外遊泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣罐等，不屬於房產。
出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬於房產的部分應單獨標明，而達到少繳房產稅的目的，比如出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，則隻就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅。
需要注意的是，有時出租人可能從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款導致少繳房產稅的目的。對此，部分地方稅務機關已經聯合物價、房產部門根據地段出台了房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。
二、利用轉租政策
由於轉租方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，隻要按轉租價款繳納營業稅，不需要繳納房產稅。利用轉租進行租賃房產稅籌劃，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造後重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產管理公司，然後由資產管理公司對租入的房產進行裝修改造後再轉租，這種方案籌劃風險很低。
【例4-10】東方房地產公司有一處兩層樓房位於城市鬧市區，專門用於對外出租。因該房屋設施陳舊，每年隻能收取租金50萬元。2009年，該公司準備花200萬元對房屋進行重新裝修改造，預計裝修改造後，每年可收取租金100萬元。但是，該公司在測算中發現，裝修改造前後對比，與租賃收入相關的稅收負擔也大大加重了。裝修改造前後稅費負擔對比如下（城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）。
裝修改造前的稅費負擔情況：
應繳營業稅：50×5%=2.5（萬元）
應繳城市維護建設稅、教育費附加：2.5×（7%+3%）=0.25（萬元）
應繳房產稅：50×12%=6（萬元）
合計稅費負擔為2.5+0.25+6=8.75（萬元）
裝修改造後的稅費負擔情況：
應繳營業稅：100×5%=5（萬元）
應繳城市維護建設稅、教育費附加：5×（7%+3%）=0.5（萬元）
應繳房產稅：100×12%=12（萬元）
合計稅費負擔為5+0.5+12=17.5（萬元）
裝修後比裝修前增加稅費負擔17.5—8.75=8.75（萬元）。
籌劃方案：
東方房地產公司可以先將裝修改造前的房產出租給關聯方A公司（A公司可以是個人，如公司股東；也可以是企業，如公司股東投資的其他公司），並簽訂一個期限較長的房屋租賃合同（假設為30年），每年收取租金50萬元。然後由A公司出資200萬元進行裝修改造，並對外轉租，假設每年仍然收取租金100萬元。按此方案實施後的稅費負擔測算如下：東方房地產公司應負擔的稅費仍為8.75萬元。
A公司應負擔營業稅5萬元，城市維護建設稅、教育費附加0.5萬元，A公司不是房產的產權所有人，不需要繳納房產稅，合計應納稅費5.5萬元。
東方房地產公司和A公司的稅費負擔合計為8.75+5.5=14.25（萬元），比籌劃前可少負擔稅費17.5—14.25=3.25（萬元）。
4.3.2利用出租改代銷方式節稅