6.企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
二、房地產企業成本、費用扣除的相關規定
1.企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
2.企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
3.已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售麵積和可售麵積單位工程成本確認。可售麵積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售麵積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售麵積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售麵積×可售麵積單位工程成本
4.企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
5.企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。
6.企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（1）屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（2）屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
7.企業在開發區內建造的郵電通信設施、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
8.企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔 保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔 保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
9.企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
10.企業的利息支出按以下規定進行處理：
（1）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（2）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理地分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
11.企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。
12.企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其淨損失按有關規定審核確認後準予在稅前扣除。
13.企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
三、房地產企業其他規定
1.企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（1）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（2）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
①企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額，統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
②投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
2.企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
四、房地產企業計稅成本的核算
1.計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
2.開發產品計稅成本支出的內容如下：
（1）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超麵積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（2）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（3）建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。主要包括開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等。
（4）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（5）公共配套設施費。指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（6）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
3.企業計稅成本核算的一般程序如下：
（1）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間進行整理、歸類，並將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（2）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（3）對前期已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（4）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算。其中屬於開發產品的，應按可售麵積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（5）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細台賬，待開發產品完工後再予結算。
4.企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（1）占地麵積法。指按已動工開發成本對象占地麵積占開發用地總麵積的比例進行分配。
①一次性開發的，按某一成本對象占地麵積占全部成本對象占地總麵積的比例進行分配。
②分期開發的，首先按本期全部成本對象占地麵積占開發用地總麵積的比例進行分配，然後再按某一成本對象占地麵積占期內全部成本對象占地總麵積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地麵積為期內開發用地占地麵積減除應，由各期成本對象共同負擔的占地麵積。
（2）建築麵積法。指按已動工開發成本對象建築麵積占開發用地總建築麵積的比例進行分配。
①一次性開發的，按某一成本對象建築麵積占全部成本對象建築麵積的比例進行分配。
②分期開發的，首先按期內成本對象建築麵積占開發用地計劃建築麵積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築麵積占期內成本對象總建築麵積的比例進行分配。
（3）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（4）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
5.企業下列成本應按以下方法進行分配：
（1）土地成本，一般按占地麵積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連接房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建築麵積法進行分配。
（3）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
1.企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
（1）換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（2）換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。