5.1.1企業所得稅相關概述及稅收優惠
一、繳納企業所得稅的範圍
在中華人民共和國境內，房地產企業為企業所得稅的納稅人，依照《中華人民共和國企業所得稅法》的規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合夥企業繳納個人所得稅，而非企業所得稅。企業應當就其來源於中國境內、境外的所得繳納企業所得稅。
二、企業所得稅稅額的計算
企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損後的餘額，為應納稅所得額。企業的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關於稅收優惠的規定減免和抵免的稅額後的餘額，為應納稅額。
企業應當在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務機關申報並依法繳納企業所得稅。清算所得，是指企業的全部資產可變現價值或者交易價格減除資產淨值、清算費用以及相關稅費等後的餘額。
企業所得稅的稅率為25%。符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。
應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-準予扣除項目金額
允許彌補以前年度虧損
應納所得稅=應納稅所得額×25%（或20%）
三、收入總額的範圍
企業所得稅是企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：
1.銷售貨物收入。
2.提供勞務收入。
3.轉讓財產收入。
4.股息、紅利等權益性投資收益。
5.利息收入。
6.租金收入。
7.特許權使用費收入。
8.接受捐贈收入。
9.其他收入。
不征稅收入共有三類：財政撥款、依法收取並納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金以及國務院規定的其他不征稅收入。而其中國務院規定的其他不征稅收入是指企業取得的，由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途並經國務院批準的財政性資金。
四、支出總額的範圍
1.企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。其中，不得扣除的支出範圍包括：
（1）向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項。
（2）企業所得稅稅款。
（3）稅收滯納金。
（4）罰金、罰款和被沒收財物的損失。
（5）讚助支出。
（6）未經核定的準備金支出。
（7）與取得收入無關的其他支出。
2.企業所得稅法還規定了不得扣除的其他情形：
（1）企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，規定以外的捐贈支出不得扣除。
（2）企業對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅所得額時不得扣除。
（3）除企業依照國家有關規定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和國務院財政、稅務主管部門規定可以扣除的其他商業保險費外，企業為投資者或者職工支付的商業保險費，不得扣除。
（4）企業發生的支出應當區分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發生當期直接扣除。
（5）企業的不征稅收入用於支出所形成的費用或者財產，不得扣除或者計算對應的折舊、攤銷扣除。
（6）企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，不得扣除：
①非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出之外與金融企業有關的利息支出。
②非金融企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。
（7）企業發生的職工福利費支出，超過工資薪金總額14%的部分，不得扣除。
（8）企業撥繳的工會經費，超過工資薪金總額2%的部分，不得扣除。
（9）企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
（10）企業依照法律、行政法規有關規定提取的用於環境保護、生態恢複等方麵的專項資金，準予扣除。上述專項資金提取後改變用途的，不得扣除。
（11）企業之間支付的管理費、企業內營業機構之間支付的租金和特許權使用費，以及非銀行企業內營業機構之間支付的利息，不得扣除。
（12）新《企業所得稅法》實施後，非金融企業壞賬準備金不予以計提，壞賬發生後根據有關規定可在企業所得稅稅前扣除。而計提的資產減值準備，如存貨跌價準備、壞賬準備、固定資產減值準備、無形資產減值準備等未經核定的準備金支出，不能在稅前扣除。
企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以後納稅年度結轉扣除。企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額2.5%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以後納稅年度結轉扣除。
五、彌補虧損的範圍
虧損，是指企業將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除後小於零的數額。企業納稅年度發生的虧損，準予以後年度結轉，用以後年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過5年。
六、所得稅優惠政策
1.企業的下列收入為免稅收入：
（1）國債利息收入。
（2）符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益。
（3）在中國境內設立機構、場所的非居民企業從居民企業取得與該機構、場所有實際聯係的股息、紅利等權益性投資收益。
（4）符合條件的非營利組織的收入。
2.民族自治地方的自治機關對本民族自治地方的企業應繳納的企業所得稅中屬於地方分享的部分，可以決定減征或者免征。自治州、自治縣決定減征或者免征的，須報盛自治區、直轄市人民政府批準。
3.企業安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業人員所支付的工資，可以在計算應納稅所得額時加計扣除。
4.企業的固定資產由於技術進步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。
5.企業購置用於環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的投資額，可以按一定比例實行稅額抵免。
5.1.2房地產企業所得稅的概述及申報指南
一、房地產企業收入的相關規定
1.開發產品銷售收入的範圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
2.企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
③采取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
④采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述①至③項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
3.企業將開發產品用於捐贈、讚助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
（3）按開發產品的成本利潤率確定。
開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
4.企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各盛自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（1）開發項目位於盛自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%。
（2）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（3）開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
（4）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
5.企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。