11.1房地產價格的構成
房地產，從狹義來理解：就是指房屋及土地結合的產業。從廣義來理解，就是指土地和附著於地上的建築物以及構築物同已合並入建築物（或構築物）與土地中的各種設施、設備。如房屋中的水電設備、防火、空調、電梯等設施屬於房產，而地上的道路、涵洞、地下的管道、電網、通訊設施等市政基礎設施也應納入地產之中。因此，在分析房地產價格的構成及其影響因素時，要全麵考慮這些方麵。
1.地產價格的構成
地產是城市規劃範圍內具有所有權關係的經濟形態的土地。
土地最初是自然物，是一塊沒有經過人類開發利用的土地，沒有任何價值可言。可是，人類經過了數百萬年的進化發展，在有人類聚居的地方，幾乎不存在沒有凝結人類勞動的土地，尤其在城市地區。城市土地一般經過了人類的開發改造，改變了土地的自然形態，修建了各種基礎設施，並且根據需要，不斷地在原城市土地上再追加勞動，所以城市土地具有更高的價值。
土地是人類重要的生產資料和基本的生存條件，土地一旦與人的勞動結合，就是創造物質財富的源泉。英國經濟學家威廉·配第這樣說：土地是財富之母。這話高度概括了土地的使用價值。由於人類根據需要向城市土地投入了大量的勞動，所以城市土地具有更廣泛的使用價值。
地產具有價值和使用價值，這是地產價格存在的基礎，而商品經濟的存在則是價格形成的外因。在商品經濟中，地產可以作為商品來經營，對地產所有權的經濟體現，都反映在地產所有權或使用權的有償轉讓中。地產所有權或使用權的有償轉讓（出讓），使地產具有了價格。
由於土地最初是自然物，它不同於一般的商品，因此，其價格的構成及實質都有別於一般的商品。
馬克思認為，地價實質上是土地所提供的地租的購買價格。如果把地租當作想象中的利息，土地價格就是想象中的能夠取得利息的那筆資本的價值。所以把出售土地所獲得的貨幣當作借貸資本存入銀行，每年的利息收入應該相當於這塊土地的地租收入。因此，馬克思用以下公式計算地價：
地價=年利率年地租
由地租量決定地價，這是理論上的計算。實際上，地租與地價是同一層次的概念，地租的確定本身就是非常複雜的問題，所以在具體計算地價時，可撇開某些抽象的東西，從獲得土地時實際發生的費用入手考慮地價的構成因素。
這裏研究的是城市土地的價格。
現階段，我國城市土地屬於國家所有，郊區土地屬於集體所有。國家城市建設需要使用郊區集體所有土地時，實行有償征用，歸為國有，再有償出讓給房地產綜合開發公司進行綜合開發，開發後有償轉讓給建房單位。或者，國家把原來已開發的城市土地有償劃撥給土地使用者。總之，目前我國城市土地價格隻是土地使用權價格。城市土地使用權價格通常包括三個部分：
征地、拆遷、安置費用：征地拆遷費是對原土地所有者或使用者的經濟補償。安置補助費是安置被征地或被拆遷者的生活和生產的必要費用。
在國家統一征地的情況下是國家先墊付著，把征地、拆遷、安置等統統辦好後再出讓土地使用權。用地單位必須向國家一次性歸還這筆費用，所以它是有償轉讓土地使用權的價格構成部分。
由於對郊區集體所有土地實行有償征用，麵對城市國有土地是重新劃撥，不存在“征用”。因此，兩者在補償費的構成上是有所不同的。
征用郊區集體所有土地的補償費包括：
（1）土地補償費。
土地補償費是征用郊區集體所有土地必須支付的補償費。土地為農業集體經濟組織所有時，其土地收益也為農業經濟組織所得。土地收益是農業集體經濟組織通過占有土地麵獲得的現實經濟利益。國家建設需要征用農業集體經濟組織所有的土地，首先必須對它原來所得的土地收益予以補償。
（2）土地投資補償。
當土地所有權或使用權發生轉移時，原土地經營者對土地投資未收回的部分也發生轉移，形成了原土地經營者土地投資的損失。國家建設征用土地時，必須對土地原所有者或經營者的土地投資損失補償。
土地投資補償包括以下幾項：
[1]青苗補償費。
[2]農田水利設施補償費。
[3]房屋殘值補償費或房屋重建費。
[4]其他建築物、構築物殘值補償費。
（3）安置補助費。
土地不僅是農民賴以生存的最基本的生產資料，而且是生活資料的主要源泉。因此，國家征用農民土地時，不僅要有各種經濟補償，而且還要安置被征地者的生產和生活及剩餘勞動力的轉移。
（4）應繳稅費。
征用農民土地應繳稅費包括：
[1]菜田建設費。
[2]糧差。
[3]耕地占用稅。
[4]土地使用稅。
[5]征地管理費。
這些稅費並非被征用者所得，而是上繳國家及有關主管部門，它是征地過程必須繳納的費用。
2.房產價格的構成
房產，泛指地上一切建築物和構築物的總稱。
房產是人們為某種需要而建造的，是具有一定使用價值的勞動產品。因此房產是一種商品，它在商品經濟活動中遵循價值規律的客觀要求。
馬克思的勞動價值論認為，一般商品的價值由+v+三部分組成，是物化勞動轉移來的價值，是活勞動轉移來的價值。c+是生產商品的成本，是剩餘價值，即利潤。商品價值的構成是成本+利潤。
商品價格是商品價值的貨幣表現形式，商品價格的構成是成本+利潤。作為商品之一的房產，其價格構成與一般商品的價格構成有相似之處，即也是成本+利潤。
概括起來，房產價格的構成包括兩方麵：
（1）房產本身的興建費用，即建造成本。
房產本身的興建費用是指不包括建築紅線以外的土地投資，單指房產從設計到地基處理到整宗房產可交付使用過程中發生的全部費用。這是興建房產的全部物化勞動和除利潤之外的那部分活勞動之和，是房產價值的重要構成部分，所以它是房產價格的主要構成因素。
房產本身的興建費用包括：
[1]房產的工程造價。這是構成房產實體的費用，在房價中占較大的比重。它還可分為：
查勘設計費。
房屋主體結構工程和裝修費用。
室內各種配套設備安裝費。
建築紅線內室外各種設施配套安裝費。
[2]管理費。房產建造過程中除了各種材料和人工費外，還要支出必要的經營管理費，如企業管理費及因未售出房屋的維修保養和其他特殊情況而增加的不可預見的費用。
[3]利息和稅金。利息和稅金是活勞動創造的價值，本屬於盈利部分，但它們歸國家所有，故對於建房者（房產企業），它們是興建房產過程中的實際支出，所以也把這兩項計入房產興建費用中。
（2）利潤。
利潤是價格超出成本的那部分收入，也是活勞動創造的價值。利潤是建築商（房產企業）投資開發房產的目的所在，故隻有保證房價中包含利潤，才能調動房產企業從事房產開發的積極性，並有利於企業擴大再生產的順利進行。
地產和房產是緊密結合在一起的，沒有孤立於一定地產之外的房產，土地為房屋提供地基，土地開發投資是興建房屋的前期工程費用，房屋一旦在某塊土地上興建起來，它的價格就會同時反映出該塊土地的價格，所以，在大多數情況下，房產價格和地產價格會綜合起來，以樓價或房價（即房地產價格）的形式來反映。
我們會看到這種現象：在同一時間但不同地點以相同造價標準興建起來的兩宗相同類型的房產，它們的價格會有很大差異，這是地價作用的結果，實際上，我們更多時候評估的是房地產價格而不是房產價格。
以上分析了房產價格的一般構成。至於商品房，由於它本身開發和經營的特點，其價格的構成有一定的特殊性，且各地商品房的構成及計算不盡相同。
11.2商品房價格的構成
商品住宅的價格，由下列項目構成：
1.土地使用權取得費
商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓費用、轉讓費用、拆遷安置補償的淨支出及按規定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
2.住宅開發成本
（1）前期工程費。
包括水文及工程地質勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究、建築設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
（2）建築、安裝工程費、設備費。
包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費（含結構和裝修）、設備購置費等。
（3）附屬工程費。
包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營業性公共配套設施建設費。
住宅小區基礎設施建設費，指小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電（含一戶一表）、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜（含每戶或單元保安門）、綠化、環衛、排汙、排水、消防設施等基礎設施建設所發生的設施（設備）及建設費用中，按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。
非營業性公共配套設施建設費，包括根據城市建設總體規劃要求列入小區施工圖預算項目的公共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍牆等建設費用中，按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。
（4）開發間接費。
指開發經營單位直接組織、管理開發項目發生的各項費用。
（5）其他符合國家規定並與項目開發直接有關的費用。
3.住宅開發期間費用
指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受益項目進行合理分攤。
（1）管理費用。
指開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。
（2）財務費用。
指開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息淨支出、彙兌淨損失、調劑外彙手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其他財務費用。
（3）銷售費用。
指開發經營單位為銷售而發生的各項費用。
4.利潤
以土地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調節價的商品住宅，其利潤率由開發經營單位自行確定。
5.稅金
指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。
固定資產投資方向調節稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。
6.商品住宅差價
包括樓層差價、朝向差價。
樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則，由開發經營單位自行製定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。
下列費用不得計入商品住宅成本：
（1）開發經營單位自用的辦公用房、營業用房等應分攤的各種費用。
（2）企業的讚助、捐贈支出以及其他各種與開發經營無關的費用。
（3）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。
（4）國家規定不得列入成本費用的其他支出。
11.3房地產定價的目標
定價目標是整個價格策劃的靈魂。一方麵，它要服務於房地產項目營銷目標和企業經營戰略；另一方麵，它還是定價方法和定價策略的依據。房地產定價目標一般有利潤最大化目標、市場占有率目標、樹立企業形象目標等幾種不同的形式。
利潤最大化是許多企業的定價目標。當該宗物業獨特性較強、不易被其他產品替代時，可在邊際利潤與邊際成本一致的點位定價。一方麵靠促銷激發需求；另一方麵有計劃地供給，就可獲得最大限度的利潤。利潤是個綜合性很強的指標，尤其對房地產項目而言，從預售開始到銷售告罄往往需要很長時間。所以，利潤最大化不是短期定價目標，而是企業長期奮鬥的方向。由於房地產定價受經濟環境的影響，繁多的變量會增加定價的難度，因此，需要動態地分析企業的內部條件和外部環境，不能單純定位於項目利潤，忽視市場相關因素和公司經營戰略，否則會欲速不達。