以市場占有率為定價目標是一種誌存高遠的選擇方式。市場占有率是指一定時期內某企業房地產的銷售量占當地細分市場銷售總量的份額。市場占有率高意味著公司的競爭能力較強，說明公司對消費信息把握得較準確、充分，房地產開發業資金占用量極大，規模經濟現象表現明顯。資料表明，企業利潤與市場占有率正向相關。提高市場占有率是增加企業利潤的有效途徑。 北京城建集團對北京望京小區進行超大規模的綜合開發（入住30萬人口，建築麵積800萬平方米），可攤薄基礎設施、公共配套等成本，降低單位開發成本，擴大市場占有率，從而增加企業利潤。一般講來，成長型的公司適宜采用市場占有率目標，通過薄利多銷的經營方式，達到以量換利，提高市場地位的目的。
以穩定的價格贏得企業形象，有利於在行業中樹立長期優勢。房地產市場需求價格彈性不大，但受其他因素影響，需求量波動很大。穩定的價格給人以產品信譽高、公司經營穩健的印象。良好的形象是企業的無形資產。隻有精心維護，才能源源不斷地創造產品附加值。新鴻基地產在香港市場上采取的就是穩定高價策略，其優質高檔物業的定位也逐漸為市場所認同。品牌競爭是高層次的競爭，增強企業形象的定價目標應該與企業的長期戰略相一致。擁有較高市場占有率的行業領導型企業適宜選用穩定的產品定位和穩定的價格策略。
當然，在某些特殊時期，企業也需要製定臨時性定價目標。如：當市場行情急轉直下時，企業就要以保 本銷售或盡快脫手變現為定價目標；為了應對競爭者的挑戰，企業也可能以犧牲局部利益遏止對手為定價目標。但是一旦出現轉機，過渡性目標就應讓位於其他長遠定位目標。
11.4成本導向定價法
成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。
1.成本加成定價方法
這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這裏所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公式為：
單位產品價格=單位產品成本×（1+加成率）。所以說利潤的多少是按成本的一定比例計算的。
例如，某房地產企業開發某一樓盤，每平方米的開發成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000×（1+15%）=2300（元）
這種方法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼於成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，采用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤，從而可以保障企業經營的正常進行。
2.目標收益定價法
這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：
（1）確定目標收益率。
目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。
（2）確定目標利潤。
以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為製定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。
11.5需求導向定價法
所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法。
1.理解值定價法
理解值也稱“感受價值”或“認識價值”，是消費者對於商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是：認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。房地產企業在運用理解值定價法定價時，企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認識價值，然後按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由於理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。其步驟是：
（1）確定顧客的認識價值。
（2）根據確定的認識價值，決定商品的初始價格。
（3）預測商品的銷售量。
（4）預測目標成本。
（5）決策。
理解值定價法的關鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主，會令他們的產品定價過高；而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業，製定的價格就可能低於他們能夠達到的價值。因此，為了建立起市場的認識價值，進行市場調查是必不可少的。曾在上海房產界聞名一時的“某花苑客戶開價銷售”就是理解值定價法運用的典範之一。
某實業集團公司與某區建設發展總公司開發的某花苑，坐落於上海市區，占地麵積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤於1994年12月底開工，1995年4月開始預售。當時上海的房地產市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發商經過精心策劃，推出“客戶開價”銷售活動。
該活動的具體操作方式是：開發商拿出3～7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元後，顧客可以以高於此價的任何價格報價，不另加層次和朝向費用。該活動推出後，立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達63名。 報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其餘客戶在認識到該花苑的優良品質後，願意出比“客戶開價”更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日～1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為上海房地產更合理定價提供了一條新思路。
2.區分需求定價法
區分需求定價法又稱差別定價法，是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力、不同購買地點和不同購買時間等因素，采取不同的售價。例如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元，在一個小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內食用則要付20元。價格一級比一級高並非產品的成本所決定的，而是附加服務和環境氣氛為產品增添了價值。同樣，對於房地產來說，同一種標準、同一種規格、同一種外部環境的商品房，可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。區分需求定價法的主要形式有：
（1）以消費群體的差異為基礎的差別定價。
（2）以數量差異為基礎的差別定價。
（3）以產品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價。
（4）以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等。
11.6競爭導向定價法
競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，製定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對於房地產企業而言，當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法，追隨領導者企業定價法兩種。
1.隨行就市定價法
隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基於產品成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不願打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩妥的定價方法，在房地產業中應用比較普遍。因為在現代市場經濟條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的餘地，隻能按現行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方麵企業自己的目標利潤難以實現，另一方麵會促使其他房地產企業降價，從而引發價格戰。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。
2.追隨領導者企業定價
使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的後備資料，為了應付或避免競爭，為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標準，來製定本企業的商品房價格。
11.7可比樓盤量化定價法
針對許多樓盤均傾向於定性描述的現狀，我們嚐試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、準現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分隻有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。
我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業管理、建築質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
2.定級因素權重確定
權重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現。由於影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，隻有在進行了重要性排序和差異性選擇後確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業管理0.3、建築質量0.3、交通0.3、城市規劃0.3、樓盤規模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內裝飾0.2、環保0.2、發展商信譽0.1、付寬方式0.2、戶型設計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數量0.1。權重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。
11.7房地產垂直價差的確定方法
1.垂直價差的含義及分布規律
所謂垂直價差指同一幢建築物中不同樓層之間的價格差異，通常以每平方米的單價差額來表示。
隨著城市規模的不斷擴張及城市化的進程加快，樓盤已從一般的多層發展到帶電梯的小高層、高層及至摩天大樓，使得我們對垂直空間價值的判斷準則也隨之複雜起來。一般而言，除非樓盤的最底幾層（一般為5層以下）因商業用途而使樓盤的價值隨樓層的增高而減少外，對於帶電梯的住宅而言，樓層越高，樓價越高；反之，則低。高層住宅部分的頂樓，相對其他樓層，均有價值較高的特殊性。
根據這一原則，在實際操作中宜就垂直樓層區分價值等級。以一般帶電梯住宅（一樓為商業用）為例，均可按基層分為二樓以上到頂樓的各個部分。就二樓以上而言，不論是小高層，還是高層，其最高單價樓層幾乎全在頂樓，最低單價樓層則為二樓，至於其他樓層之間價格高低的順序可以依據實際情況劃分等級。頂樓之所以價格最高，主要在於私密性好、采光、通風、視野等較佳條件，而且樓層越多，頂樓的價格也越高。
一旦決定了各樓層之間價格高低的順序之後，接下來即需選定垂直價格的基準層，即垂直價差為0的樓層。其他樓層即可根據基準層來製定正負價差。有關基準層的確定一般須視住宅樓層的數量而定，且以取價格順序居中的樓層最為常見，如樓高為7層的多層，可選擇四樓為基準層。14層的小高層可選擇七樓或八樓作為基準層等。
至於各樓層與基準層的價差也因產品而異。如多層住宅高度較低，各樓層的采光、通風等條件基本相同，因此，樓層的價格差距一般在50～100元/平方米左右。而高層住宅，特別是二三十層的高層，與基準層的價格差距為100～200元甚至更大。頂樓與次頂樓的價差往往在500～1000元以上。