2.影響垂直價差的因素
製定垂直價差，最高與最低單價之價差，可反映各樓層之間可能存在的價差空間。樓層數越多，則最高與最低單價樓層的價差也越大。影響垂直價差的因素主要有樓層數、市場狀況以及目標客戶的購房習性等。
（1）市場狀況。
當市場狀況較好時，價差幅度大；反之，當市場狀況不佳時，價差幅度校
（2）均價水平。
當房地產產品單價水平高時，價差幅度大；當房地產產品單價水平低時，價差幅度校如平均單價在10000元的房地產產品，其最大價差幅度可能達到2500元；而單價4000元的房地產產品，其價差的最大幅度僅為1000元。
（3）客戶的購房習性。
如果目標客戶的購房習性比較保守（通常為區域性較強的樓盤），大多無法接受差異大的價格，因此，價差的幅度不宜過大；反之，若客戶多來自本區域之外，或客戶的背景多元化，則價差的幅度可較大。
3.樓層的定價方式
首先，我們首先來討論一樓的定價方式。一般而言，無論一樓是作為住宅還是商場來使用，其價格製定的方式大多以二樓以上平均單價的倍數來計算。一樓若作為住宅，其價格大約為二樓以上平均單價的1.1～1.3倍。 倍數的大小視環境、配套設施、綠化寬度或庭院大小來確定，具體表現為：
（1）附近的環境優良，適合住家，則價差的倍數較大；反之，則倍數較校
（2）配套設施完善，例如鄰近即為公園，則倍數較大；反之，則倍數較校
（3）庭院的麵積大，且形狀方正實用，則價差的倍數就大。
若一層作為商鋪使用，由於商鋪與住宅的價值差異較大。因此其價格與二層以上的平均價格的差距可能達到2.5～5倍。 倍數的大小受行業結構、商業規模、附近商鋪的開店率等因素的影響，具體表現為：
（1）附近商鋪的開店率高，商業氣氛已形成，則價差的倍數大；開店率低，商業氣氛還未形成，則價差的倍數就校
（2）附近行業結構偏重於零售、服務等行業，則價差的倍數就大；若附近行業的結構多為小作坊（如皮革加工、建材店等），則價差的倍數就較校
（3）樓盤所在的位置商業規模大，則價差倍數就大；如果商業規模小，則價差倍數就校如一層商鋪是為小區居民所設，規模小，則價差倍數就小；如果一樓商鋪的服務對象為全市市民，規模大，則價差倍數就大。
（4）若二層也作為商鋪的規劃，則二層單價大多為1層單價的40%～70%。百分比的大小可視情況而定。
（5）如果地區的消費習慣僅局限於一層，很難延伸至二層，則價差百分比就低；如果消費習慣已延伸至二層，則價差百分比就高。如深圳東門消費者的消費習慣僅局限於一層，因此，二層與一層的價差就非常大。
（6）如果二層的商鋪麵積較大，則價差百分比就大；如果商鋪麵積較小，則價差百分比就小；如果二層商品的地區競爭較小，則價差百分比就大；如果商品的地區競爭激烈，則二層的價差百分比就校
（7）若二層有獨立的出入口，進出二層可以不通過層，則價差百分比就大；反之，價差百分比就小，如二層可以直通過街天橋時，二層的價差百分比就大。
以上分別說明二層以上住宅單位與一層的定價方式。通常二層以上至頂樓的正負價差淨值為零。一層價格則為二層以上樓層之平均單價或基準層單價的倍數。
至於地下室的定價，由於地下室不計容積率，且大多地下室規劃為停車場，其價值主要視當地停車場車位的行情而定，在深圳一般麵積為35～45m2的停車位，可達10萬～15萬元人民幣（隻對住宅而言，商業用途的停車位遠不止此數）。若地下室規劃為住宅，其價格一般可定為層住宅的30%～50%。若地下室規劃為商場，其價格大多為一層商場的40%～60%。
11.8房地產水平價差的確定方法
1.水平價差的含義
所謂水平價差是指在同一樓層不同戶別的每平方米的價格差異。在同一水平層麵，已經排除了樓高的差異。
在製定水平價差時，須先確定同一水平層麵的戶數或單元數。如隻有單棟建築，則以同一樓層的不同戶別製定水平價差；如果有多棟建築，比較係統化的方式是先製定各棟之間的水平價差，再分別就各棟同一樓層的戶別製定價差；如果建築物各個樓層的戶數都相同，而且相對位置也相同（一般俗稱這類樓層為標層），則隻需製定一個樓層的水平價差，其餘樓層均可參照；但如果樓層之間的戶數不同，或者戶數雖然相同，但相對位置卻不同，則須各自製定不同樓層之水平價差；還有一種情況是戶數及相對位置均相同，但樓層之間的鄰近環境卻不同，6層以下均有鄰棟建築，7～8層則無遮擋，則會影響相互間的水平價差。
2.影響水平價差的因素
一般而言，影響水平價差的因素包括下列幾項。
（1）朝向。
朝向通常是指客廳的朝向，簡易的判斷方式以客廳臨接主陽台所朝的方向為座向。傳統的房屋朝向觀念是“東南向最好、西北向最差”。不過，廣州濱江東某樓盤的西北向單位比東南向售價高60%，並很快被買家搶購完畢，而東南向的單位雖然售價低，卻銷售進度緩慢。原因是該樓盤是臨江物業，江景是最大的賣點，西北向的單位可以望到全江景；相反，東南向望不到珠江。這說明傳統的住宅朝向觀念已經有所改變了。而且空調機的普及削減了東、南、西、北方向的采光差別，反而是窗外的景致更加重要。此外，由於廣州的天氣比較潮濕，房子向西，西斜的陽光灑進屋裏，可以起到殺菌除潮的作用，因此，西向受到歡迎就不足為奇了。
（2）采光。
采光通常指房屋所臨接采光麵的多寡或采光麵積的大校若以單麵采光者為零，再以同樓層作比較，則無采光之暗房價差可減100～200元；二麵采光者可比單麵采光者多加100～200元；三麵采光時則可由二麵采光之價格再加50～150元；四麵采光乃至於四麵以上（如某些多邊形造型之住宅），每增加一個采光麵，每平方米加價50～100元。至於應采用何種調整幅度，則視暗房、棟距、道路寬度、日照、樓層位置等不同，而做上下調整。
（3）私密性。
私密性是指私有空間與公共空間或其他戶別私有空間隔離的程度，可用棟距來評估。至於應采用何種調整幅度，則視同一樓層之戶數多少、管理好壞、防火間隔、與鄰房高低差，及至大門入口距離等之不同，而做上下調整。
（4）景觀。
景觀對於住宅購屋者而言，常具有決定性的作用。在製定景觀價差時，最好事先觀察基地區域的現況圖及城市規劃圖，以判別是否有遮擋、正對他戶之屋角，以及潛在景觀條件等因素。目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競爭性，通常有景觀房屋的售價可比無景觀者每平方米多300～500元，甚至更高。若景觀麵不止一麵，則每多一個景觀麵，每平方米可再增加200～300元。
（5）格局。
在同一樓層中，平麵格局最好與最壞之價格差距，最小以不低於100元，最大以不超過300元為可參考之適當價差範圍。至於價差調整幅度，可根據格局形狀、室內動線規劃、產品價位、功能配置、室內空氣流通等方麵進行權衡。
水平差價製定的目的，在於適當反映同一水平層麵各戶之間相對優劣的程度。就預售樓盤而言，水平差價製定得越成功，各戶銷售的速度和可能性愈一致。但也由於水平定價相當依賴人員對各個價格因素主觀的評定，因此，宜采用3～5人的評估小組提供專業意見綜合考量。
3.製定水平差價的程序
水平差價的製定程序主要包括以下幾個步驟：
（1）確定同一水平層麵的戶數或單元數。
（2）確定單棟或多棟建築物，如單棟建築物，則以該棟同一樓層不同戶別製定價差；如屬多棟，則以同一層麵不同棟別製定價差。
（3）確定影響水平價差之因素。
（4）評定（調整）各個因素對價格的影響程度。
（5）評定或調整各戶或各棟別，並就各個因素的價差計算出個別價差。
（6）累計各戶各棟別之正負價差總數。
（7）確定正負價差總數是否等於零。
（8）確定是否再進行單棟定價，並完成水平價差定價。
11.9房地產價格調整
1.房地產價格調整類型
在房地產營銷過程中，基於市場情況的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。
（1）降低價格。
當賣方麵臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與價格戰，但卻是不得已而為之的。
降低價格的另一個原因是生產能力過剩，產量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。於是一些房地產企業放棄“追隨領導者的定價”的做法，而采用“攻擊性定價”的方法，以便提高銷售量。
有時企業為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。
（2）提高價格。
提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環境劇烈變化時，房地產企業為了生存也不得不提價。例如由於通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。
2.房地產價格調整的方法
（1）直接的價格調整。
直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對於這樣的正麵消息，發展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，並由此暗示今後價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入常與此相反，價格下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優惠，以維護其正麵形象。
直接的價格調整有以下兩種方式。
[1]調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是製定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對。
[2]差價係數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過製定不同的差價係數來確定不同套單元的價格，各套單元價格則是由房屋基價加權所製定的差價係數而計算的。但每套單元價格因為產品的差異性而為市場所接納的程度並不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上並不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。
差價係數的調整就是根據實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體係進行修正，將好賣單元的差價係數再調高一點，不好賣單元的差價係數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。
（2）調整付款方式。
付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發現，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的調整來實現的。
[1]付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、後期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、後期高。
[2]付款利息的調整：如“免息供樓”、“首期零付款”等策略實際上是利息調整的例子。
(本章完)