序言序言我國自２００７年頒布實施?物權法?,迄今已近十年.?物權法?明確了我國國家、集體、私人以及其他權利人的物權歸屬、利用和對物權的保護.現在,?物權法?已逐漸為民眾熟悉和利用,法院在審理有關物權糾紛時的基本理念越來越明晰,技術越來越嫻熟,發揮了定紛止爭的作用.
正如書名所示,本書注意理論聯係實際,及時反映前沿學說和社會熱點物權問題,力求深入淺出、簡明扼要地概述物權法、物權和物權行為,闡釋我國物權立法上的價值判斷與利益衡量,以及物權製度的具體設計,並在各章節中設有事例或引入基礎案例,詳加分析,以期引發讀者的思考,有助於正確理解和適用相關法律規定,化解民事矛盾,解決糾紛.
為此,本書在具體結構安排和論述上具有如下特色:１．為了便於讀者對?物權法?條文的理解,本書在結構上依據?物權法?的篇章結構及條文次序展開論述,從具體問題的敘說開始,導向抽象問題的探討.
２．注意詳細解說物權法的重要製度和疑難問題點,如物權法定原則、物權行為理論、善意取得製度、權利質押製度等,使讀者能夠提綱挈領,重點問題重點對待.
３．注意?物權法?與其他相關法律如?合同法??擔保法??公司法??民法通則?及其相關司法解釋,以及有關行政法律法規如?土地管理法??城市房地產管理法??不動產登記暫行條例?等之間的協調.
４．本書各章節中設有事例或引入基礎案例,並加以深入分析,以進一步幫助讀者正確理解、適用法條規定,理解其所隱含的法理.
是為序.
薛夷風２０１６年７月４日１
目錄目錄第一章物權法概述１一、物權法的意義及其性質１二、物權法的原則４三、物權法的發展趨勢８第二章物權概述１２一、物權的意義１２二、物權的分類２０三、物權的客體２２四、物權的保護２５五、例題解說２９第三章物權變動３２一、物權變動的概述３２二、公示、公信原則３６三、物權行為理論４０四、基於法律行為的物權變動４４五、非基於法律行為的物權變動５０第四章所有權５３一、所有權的意義５４二、所有權的內容５５三、所有權的限製５６１
物權法的理論與實務四、我國?物權法?中規定的所有權的類型６２五、不動產所有權與登記６３六、動產所有權與交付６９七、所有權的原始取得７１第五章建築物區分所有權８７一、建築物區分所有權的概念８７二、建築物區分所有權的性質８８三、建築物區分所有權的內容８９第六章相鄰關係１０１一、相鄰關係的意義１０１二、相鄰關係的特征１０２三、相鄰關係的類型１０３四、相鄰關係處理原則及依據１１５第七章共有１１７一、共有的意義１１７二、按份共有的法律關係１２３三、共同共有法律關係１２７四、共有物的管理與處分１３４五、共有物的分割１３６六、準共有１３９第八章用益物權１４０一、用益物權的概述１４０二、用益物權的法律構造１４１三、用益物權的取得與消滅１４４第九章土地承包經營權１４５一、土地承包經營權的意義１４５二、土地承包經營權的取得１５０三、土地承包經營權的效力１５７四、土地承包經營權的消滅１６４第十章建設用地使用權１６７一、建設用地使用權的概念與特征１６７二、建設用地使用權的取得１６８２
目錄三、建設用地使用權的期限１６９四、建設用地使用權的內容１７０五、建設用地使用權的消滅及其法律效果１７３六、建設用地使用權的保護１７５第十一章宅基地使用權１７９一、宅基地使用權的概念與特征１７９二、宅基地使用權的取得與流轉１８１三、宅基地使用權的效力１８６四、宅基地使用權的消滅１８７第十二章地役權１８８一、地役權的意義１８９二、地役權的功能１８９三、地役權的特征１９２四、地役權的取得１９６五、地役權的效力１９７六、地役權的消滅２０１第十三章擔保物權２０３一、擔保物權的意義２０３二、擔保物權的特征２０４三、物的擔保與人的擔保的關係２０７四、擔保物權的優先效力２０８五、擔保物權的消滅２１０第十四章抵押權２１２一、抵押權的意義２１２二、抵押合同的簽訂２１６三、抵押權登記的效力２１８四、抵押財產的轉讓２１９五、抵押權的效力２２２六、抵押權的實現２２４七、動產浮動抵押２２６八、共同抵押２２９九、最高額抵押２３２３
物權法的理論與實務第十五章質押權２３８一、質權的概念和特征２３８二、動產質權２３９三、權利質權２４５四、以案說法２４９五、抵押權與質權競合２５０第十六章留置權２５１一、留置權的概念和特征２５１二、留置權的取得２５２三、留置權的效力２５３四、留置權的消滅２５５五、商事留置權２５６六、抵押權、質押權與留置權的區別２５６第十七章占有２５９一、占有的概念２５９二、本權與占有２６１三、占有的種類２６１四、占有的取得與消滅２６３五、占有狀態的變更２６５六、占有的效力２６５七、占有的保護２６７４
第一章物權法概述第１章物權法概述事例:一、甲於２０１６年２月１５日向乙農場購買一頭羊,雙方商定乙農場應當於當年５月之前向甲交貨.但乙農場在向甲送貨途中,因為丙違章騎車碰翻了小貨車,造成這頭羊死亡,因此乙農場未能將甲所預訂的羊交付給他,甲因未能及時得到自己所訂的羊而非常生氣,要求丙賠他一頭羊.試問:丙應當向甲還是乙承擔賠償責任?
二、甲公司在距離乙公司家屬樓不到５米之處有一塊享有建設用地使用權的土地,甲公司準備在這塊地上建造一棟１０層的辦公樓.試問:甲公司可以這樣做嗎?
三、２０１６年１月２日,甲與乙簽訂一份買賣房屋合同,甲以１００萬元的價格將其所有的房屋賣給乙,乙支付了１００萬元房款後,甲將此房交付給乙,但雙方一直未辦理房產過戶手續.２０１６年４月,甲看到房價猛漲,故意隱瞞此房已經賣給乙的事實,又將此房以１２０萬元的價格賣給丙,雙方辦理了房產過戶手續,丙取得此房的產權證.試問:此房的所有人是誰?
四、甲在某市會展中心的展台上看中一套紅木家具,但是當時身上既沒有帶銀行卡也沒有足夠的現金,於是與展銷商乙約定,在這套紅木家具上設定物的取得權,以阻止乙將該家具再賣給他人.甲與展銷商乙之間設定的物的取得權是否可以達到預期目的?
五、甲以其自有的房屋為抵押向乙銀行借款１００萬元,雙方在抵押合同中約定:甲必須將其房屋交給乙銀行.試問:甲乙之間是否形成物權關係?
一、物權法的意義及其性質(一)物權法的意義“人為了生存,需要對物進行支配.由於物質財富具有稀缺性,人們在對物進行支配時１
物權法的理論與實務難免會產生衝突.為了避免這些利益衝突危害社會生活的基本秩序,法律需要對其進行調控,擔負這種調控功能的法律即物權法.”①換言之,在法治社會,物權法具有定分止爭、物盡其用等功能.所謂物權法可以分為廣義的物權法和狹義的物權法.廣義的物權法又稱為實質意義上的物權法,是指調整物權關係的法律規範,除了?中華人民共和國物權法?(以下行文中簡稱?物權法?,括弧內說明時則簡稱?物?,以省篇幅)之外,還包括其他涉及物權的法律.如?民法通則??中華人民共和國擔保法?(以下行文中簡稱?擔保法?,括弧內說明時則簡稱?擔?)、?土地承包經營法??森林法?等.狹義的物權法也稱為形式意義上的物權法,是指以物權法命名的單行法或者在民法典中的物權編.我國采取製定?物權法?的立法體例.根據我國?物權法?第２條規定:“因物的歸屬和利用而產生的民事關係,適用本法.”因此,物權法是調整規範財產秩序的法律,它規定了物的取得、消滅以及享有的權限.
如上述事例一,甲向乙農場購買的是一頭羊,羊屬於動產,當賣方乙尚未向買方甲交付這頭羊之前,甲未取得這頭羊的所有權.即這頭羊在發生事故之際,其所有人仍是乙,所以,丙應當向乙而非甲承擔賠償責任.
(二)物權法的性質１．物權法為私法,但存在公法規定拉倫茨認為:“私法是整個法律製度中的一部分,它以個人與個人之間的平等和自決(私法自治)為基礎,規定個人與個人之間的關係.”②物權法是民法的一部分,旨在規範私人之間因物的歸屬及利用而發生的法律關係,且在物權的確認及保護的過程中也主要貫徹私法自治原則,所以當然是私法.但與其他的私法相比,物權法含有較多的公法性內容.例如?物權法?第７條規定:“物權的取得和行使,應當遵守法律,尊重社會公德,不得損害公共利益和他人合法權益.”這是由於物權與社會經濟關聯密切,物權的內容、行使及其變動不僅與物權人本人相關,還往往涉及他人利益及社會利益,影響交易安全、經濟秩序和社會的穩定,故物權法中有大量公法性內容.
此外,物權法雖然具有將某物置於某人全麵管控之下,以確保該人可以根據自己的意思自治自由支配該物的私法性質,但這種自由的保障並不是絕對的,其自由範圍必須受到一定的限製.
如上述事例二,甲公司應不能在離乙公司家屬樓不到５米之處建造一棟１０層辦公樓.因為根據?物權法?第８９條的規定,建造建築物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照.
２．物權法具有強行法色彩,但也有任意性規定盡管物權法與合同法都屬於民法,二者都是民法中關於財產法律體係的重要組成部分,但合同法允許當事人自由創設、變更、解除債權債務關係,而物權法卻奉行物權法定原則.根據我國現行?物權法?第５條規定:“物權的種類和內容,由法律規定.”該條款屬強製性規①王崇敏、李建華主編:?中國物權法?,高等教育出版社２００８年版,第３頁.
②[德]卡爾拉倫茨:?德國民法通論?(上冊),王曉曄、邵建東、程建英等譯,法律出版社２００３年版,第３頁.
２第一章物權法概述範,不允許當事人通過合意予以排除,如違反該條款規定,當事人之間通過協商所創設的權利,在不違反我國禁止性規定與強製性規定的前提下,具有的僅是債權的效力,而不具有物權的效力.
例如,甲與其舅舅乙簽訂書麵協議約定,乙對甲所有的房屋享有“居住權”,即乙在去世之前對乙的房屋享有占有、使用與收益的權利,雙方約定“居住權”並認為具有所謂的“物權效力”.後甲卻未經乙的同意,將該房屋出售給丙,並辦理了過戶登記.
根據我國現行?物權法?的規定,沒有所謂的“居住權”這一類型物權,故該種權利不具備物權效力.但當事人之間協商形成的“居住權”的法律關係,是基於當事人真實意思表示,且不違反國家強製性法律規範,應是有效的,隻是所謂的“居住權”的性質屬債權.如果當事人違反協議的約定,應當承擔違約責任.故在本事例中,甲乙之間關於“居住權”的協議,雖不具備物權效力,但可以產生合同效力.甲在未經乙同意的情況下,擅自出售該房屋,屬於違約行為,雖然乙不能基於其與房屋所有人甲約定的“居住權”而請求丙返還該房屋,但可以向甲主張違約責任,並由甲承擔違約金或者損害賠償金.
?物權法?之所以具有強行法的色彩,主要是因為物權具有絕對性和排他性,是一種對世權,其往往涉及第三人利益和社會公共利益,故而法律要求物權的存在及其變動應力求透明,避免給第三人造成不測之損害.
如上述事例三,甲與乙簽訂的買賣房屋合同,雖然是雙方協商一致達成的協議,是有效成立的,並且乙也已經占有此房,但根據?物權法?第９條的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依法登記,發生效力.即房屋所有權的取得是以登記為生效要件,這是強製性規定.如果違反強製性規定,其結局是不能產生相應的法律效果.因此,乙因未到房管部門辦理產權變更登記,不能取得此房的所有權.而丙辦理了產房過戶手續,變更了登記簿上所有人的姓名,因此取得此房的所有權.
當然,物權法屬於私法,在強調物權法定原則的前提下,也尊重當事人意思自治.例如,當事人之間可以就是否設定物權、設定何種類型物權等方麵進行協商.如在我國現行?物權法?中,有不少“但共有人之間另有約定的除外”等類似的條款.
３．物權法具有本土性色彩物權法是民法的重要組成部分,各國民法在民法這一概念外殼之下,其內部許多條文反映了本國習慣法法製化的內容和精神,同時各國的習慣法也是其民法的重要法律淵源.物權法是確定和調整人與人之間因對物的歸屬和利用而產生的財產關係的法律規範的總稱.因此較之關於市場交易的債權法而言,其與各國民眾的生活、理念,以及一國的政治經濟體製更為密切,不易形成世界性的通行法律.故物權法具有強烈的本土色彩,它廣泛地體現在基本原則乃至具體法律條款中.如我國?物權法?第１條就明確規定其立法目的,是為了維護國家基本經濟製度,維護社會主義市場經濟秩序.我國經濟製度的基礎是生產資料的社會主義公有製,在社會主義初級階段,堅持公有製為主體、多種所有製經濟共同發展的基本經濟製度.這一基本經濟製度決定了我國物權法的社會主義性質.具體而言,在土地公有製基礎上,我國?物權法?關於用益物權的類型也更符合我國的基本國情,我國具有中國特色的用益物權的類型有農村土地承包經營權、宅基地使用權和建設用地使用權等.這是由我國的憲法和現實國情所決定的,具有鮮明的中國特色.與此不同,作為債權法的合同法由於３
物權法的理論與實務反映了市場經濟和市場交易的基本特征和基本要求,因而各國的合同法在內容上並不存在大的差別.
４．物權法為財產法所謂財產法是指調整具有對世性的財產權的法律.傳統的物權和知識產權等均由財產法調整.①從物權法的調整客體看,物權法是財產法的重要組成部分.在傳統大陸法係的民法體係中,財產法主要包括債權法和物權法.債權法以調整財產流轉關係為核心,注重保護動態的交易過程和交易安全.物權法則主要調整靜態的財產歸屬關係,確立財產的歸屬秩序,保護特定社會所有製關係,雖然其也具有調整交易關係、維護交易安全和秩序的功能,但這些並不是主要功能,其目的是確保新的財產歸屬秩序得以順利構建.
二、物權法的原則(一)物權法定原則１．物權法定原則概述所謂物權法定原則,主要指物權的種類和內容等基本要素均由法律明確規定,除法律明確規定的物權種類和內容外,當事人不得以約定或以其他方式創設與法律規定不同種類的物權,也不得創設與法律規定的內容不同的物權.物權法定中的“法”,通說認為是狹義的法律,即我國民法、物權法等基本法律,而不包括地方性法規、行政規章或習慣.②關於物權法定原則的內涵,我國民法學者之間有不同的觀點.如有學者認為,物權法定原則的實質內容應包括物權類型法定、物權內容法定、物權公示方法法定和物權變動要件法定等四項內容.③還有學者認為,物權法定原則應包括以下五個方麵的內容:物權種類隻能由法律確定、法律必須以明確的方式確定有限的物權種類、物權內容的法定、物權公示手段法定、效力法定.④不過,主流觀點認為,物權法定的核心內涵,就是指物權的種類法定和內容法定.我國現行?物權法?也是持該觀點(?物?第５條).這是因為物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利.即物權是絕對權,可以對抗任何人,其效力及於所有人———其他人負有不得妨害其行使權利的義務.所以,物權法為了有效地保護這種絕對權,有必要對物權的種類與內容從其他財產權中明確與獨立出來,以便於他人了解並且維護這些權利.⑤提高物的流通性和交易安全的前提,是取得物的人對物的特定內容的確信.這①鄭成思:?再談應當製定財產法而不製定物權法?,載?中國社會科學院要報:信息專版?２００１年第６２期.也有學者從人與人之間的關係解讀財產法,如英國學者認為財產法是調整人們之間因物而產生的法律關係,但該物包含了具體物與抽象物.[英]F．H．勞森、B．拉登:?財產法?,施天濤等譯,中國大百科全書出版社１９９８年版,第１、１５頁.
②江平主編:?物權法教程?,中國政法大學出版社２０１１年版,第１１９頁.
③屈茂輝主編:?物權法:原理精要與實務指南?,人民法院出版社２００８年版,第４０頁.
④朱岩、高聖平、陳鑫:?中國物權法評注?,北京大學出版社２００７年版,第５３~５６頁.⑤馬新彥主編:?物權法?,科學出版社２００７年版,第１８~１９頁.
４第一章物權法概述是物權法規定的物權隻有不多的幾種的最主要理由.當事人不能自由創設法律規定之外的新型物權.換言之,契約自由原則在物權法領域受到限製,物權的種類和內容是被強製和固定的,不存在形成權自由,但物權行使是自由的,物權人可以讓與或者拋棄物權.
如上揭事例三是因為乙沒有履行物權變動要件,故不發生物權效力.
上揭事例四,基於?物權法?第５條的規定,甲不可能得到物的擔保.因為我國?物權法?中沒有“物的取得權”這種物權種類,?物權法?第２０條雖規定了預告登記,但隻適用於房屋或者其他不動產,不適用於動產,而紅木家具是動產.因此甲不能成為該套紅木家具的所有人.由於甲尚未取得該套紅木家具的所有權,故不能阻止展銷商乙將這套紅木家具出售給第三人.如果展銷商將該套紅木家具出售給第三人,甲對展銷商隻享有損害賠償請求權.
上揭事例五,是由於合同條款的內容違反了物權內容法定,不發生物權效力,增添權能,或者限製權能的,視為無添加或者無限製,但可以產生合同效力.即雙方當事人之間不能形成抵押權法律關係.因為?物權法?第１７９條第１款規定,為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償.
２．以案說法①【基本案情】被告陽日鎮政府為加快大坪村脫貧致富的步伐,決定從交通建設入手,進而帶動礦產資源的開發.２０００年３月５日,被告向神農架林區人民政府呈報了?關於興建大坪村級公路的請示?.２００１年１１月,神農架林區政府作出?湖北省神農架林區城鄉建設用地批準通知書?.由於財政經費有限,被告陽日鎮政府決定采取招商引資的方式進行公路建設.經與原告陽日礦產公司協商,在確定了“誰投資、誰所有、誰受益”的原則後,原告投資建設大坪村級公路.此後,陽日鎮政府申請辦理了“陽日鎮大坪村級公路”的土地使用權登記,登記證號為“神集用(２００１)字第０１１５０３２１４號”.２００２年１月８日,原告陽日礦產公司與被告陽日鎮政府簽訂了?公路建設項目協議?,協議主要內容為:“原告陽日礦產公司負責公路建設的投資;負責林地征用、土地征用手續的一切費用及青苗補償、房屋拆遷的全部費用;公路完成投資後享有永久所有權,並承擔使用期間的全部維修費用.被告陽日鎮政府負責辦理公路建設項目的申報、審批手續,爭取路網建設的優惠政策;協助原告按照村級公路優惠政策辦理土地、林地征占用手續;負責協調原告與村在公路建設、維修使用過程中的關係(青苗補償、房屋拆遷);被告村民可享受生產、生活資料在交通上的無償通行.協議自簽訂之日起生效,至原告自願放棄公路所有權時廢止.”大坪村級公路建成後,原告陽日礦產公司進行使用、管理和養護.後原被告就該涉案公路的收益權利發生糾紛,訴至法院.
【爭議焦點】投資修路是否可以享有對公路的用益物權?
①【法寶引證碼】CLI．C．１７８７２００,湖北省宜昌市中級人民法院(２０１０)宜中民一終字第００２０１號案例.http:\/\/www．pkulaw．cn\/Case\/pfnl_１１９２２７７１２．html?match＝Exact(下麵引用“法寶引證碼”時,一律省略網址,特此說明).
５物權法的理論與實務【判旨】一審法院經審理認為,根據我國?物權法?第５條規定:“物權的種類和內容,由法律規定.”行為人並無自行創設物權的名稱、種類和內容的自由.現原告依據與被告簽訂的村級公路建設協議和協議中約定的對大坪村級公路的永久所有權,請求確認對大坪村級公路享有用益物權,顯然違背物權法定原則的要求.故判決駁回原告陽日礦產公司的訴訟請求.陽日礦產公司不服一審判決,提起上訴.二審法院經審理,駁回上訴,維持原判.
【評析】本案係?物權法?出台後,適用?物權法?總則中“物權法定原則”裁判的案件.如前所述,我國?物權法?對物權的種類、內容實行物權法定原則,排除物權形成自由.我國?物權法?中隻規定四種用益物權:土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權以及地役權.作為特別法的?公路法?也沒有特別規定公路用益物權.因此,原被告之間並未形成用益物權法律關係.原被告之間協商一致達成的協議屬於債權合同,應由合同法調整和規範.故本案原告陽日礦產公司雖對其所投資建設的公路並不享有物權,但畢竟投資近５００萬元,完成大坪村級公路１６．７公裏的工程建設,如果法院完全拒絕其正當合理的權利要求,顯然有失公平,故原告可以基於合同向被告陽日鎮政府提出相應的請求.
(二)公示原則①由於物權絕對的對世權、排他權的基本性質,動輒涉及第三人的權益,因此現實中,法律原則不僅要求必須明確其種類、內容,不允許當事人自由創設,以便界定物權的種類,同時也要求物權的具體種類具有可識別性.為了實現物權的可識別性,公示原則就發揮了重要作用.如根據?物權法?第６條的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記.動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付.即不動產物權的設立和變更,原則上是以不動產登記為公示方式,動產物權的設立和變動,是以占有為公示手段.
(三)一物一權原則１．一物一權原則概述一物一權原則,也被稱為“一物一權主義”,或者物權客體特定主義(原則),它包含兩方麵的意義:一是指在一物上隻能成立一個所有權,因此物的一部分不能成立所有權;二是指一個所有權的客體,隻能是一物,因此數個物不能成立一個所有權.所有權的計算以一物為單位,所有權的變動須以個別獨立物為之;共有所有權的場合,一物上雖然存在兩個以上的所有人,但各所有人的所有權按一定的比例相互限製,其總和構成一個所有權,所以仍然符合“一物一權主義”的原則.概言之,在物的一部分或由數個物組成的集合體(集合物)上不能成立一個所有權.②一個物隻能成立一個所有權,反過來說,即一個所有權的客體通常應該是一個物.③關於一物一權原則的存在理由,主流觀點將其歸納為下列三點:①關於公示公信原則,將在下文第三章“物權變動”中具體探討.②陳華彬:?民法物權論?,中國法製出版社２０１０年版,第６５頁.
③[日]田山輝明:?物權法?,陸慶勝譯,法律出版社２００１年版,第１３頁.
６第一章物權法概述(１)為了確定物權人支配的標的物的範圍,以及使物權人支配的標的物的外部範圍得以明確化,須實行一物一權主義.因為,物權是權利人對標的物予以直接支配、排除他人的幹涉,並享受其利益的權利,所以為了使物權人可以圓滿地支配標的物,非依賴國家公權力的保護不可.而國家公權力要實現對物權的保護,又以客觀地確定或得以確定物權的標的物的範圍為前提.並且,實行一物一權主義,也是使物權在近現代市場經濟條件下具備交易的客觀條件的需要.
(２)避免物權關係的複雜化.以一棟房屋為例,如果不采取一物一權主義,就會發生房屋的梁、柱歸甲所有,屋頂歸乙所有,牆壁歸丙所有的複雜的物權關係.這既不利於對房屋作最大限度的充分利用,也會使房屋的物權關係陷於紊亂.
(３)避免公示方法上的困難和保護交易安全.物權關係不僅涉及當事人的利益,而且涉及社會第三人乃至國家的利益.因此,物權的取得、變更和消滅,須進行公示.采取一物一權主義,使物權易於向社會公示,交易安全因此而獲得確保.①隨著社會的發展,為了緩解資源的有限性與人們需求的無限性之間的矛盾,物權法放寬了一物一權的限製,創設了新的所有權類型,如建築物區分所有權.因為傳統大陸法係認為,一塊地之上隻能設定一個所有權,即一棟樓房隻有一個所有權,但現代城市中一棟樓房被劃分為若幹個具有獨立所有權的房屋已是事實.
２．以案說法②【基本案情】涉案大世界商場房產原由被告兩居委會的前身原城裏村於１９８９年建成.兩居委會與姚建軍於１９９４年簽訂轉讓協議,約定將涉案房產轉讓給姚建軍.１９９４年８月１０日及１９９５年７月１０日,姚建軍對涉案房產所占土地及房屋分別領取了國有土地使用證及房屋所有權證.２００２年１２月２５日,安徽省高級人民法院作出(２００２)皖民一再終字第１４號民事判決,確認兩居委會與姚建軍之間的轉讓協議無效.此後,兩居委會將涉案房產收回,並於２００３年６月辦理了國有土地使用證,但姚建軍持有的國有土地使用證及房屋所有權證並未被依法注銷.至此,登記機構對涉案房產實際登記了兩個權屬主體,即兩居委會與姚建軍.由於被告長期占有、收益涉案房產,原告彭軍、彭利遂向法院起訴,請求法院判令被告承擔侵權賠償責任.
一審法院認為,因不動產登記屬於行政機關的法定職權範圍,人民法院從民事訴訟上無權直接確認.在行政確權之前,彭軍、彭利的起訴應予駁回.故裁定駁回原告彭軍、彭利的起訴.原告彭軍、彭利不服一審裁定提起上訴.
【爭議焦點】同一不動產是否可以存在兩個所有權?
【判旨】二審法院認為:彭軍、彭利主張相南辦事處與城裏、桓譚兩居委會對案涉房產的實際占①參見陳華彬:?民法物權論?,中國法製出版社２０１０年版,第６５~６６頁.
②【法寶引證碼】CLI．C．３９９２５４２,安徽省高級人民法院(２０１４)皖民一終字第００１１７號案例.
７物權法的理論與實務有構成侵權,應以彭軍、彭利對該房產享有無可爭辯的所有權為請求權基礎.本案中,彭軍、彭利持有案涉房產權證,根據?物權法?第１７條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”之規定,如沒有權屬登記衝突,理應認定其對該房產享有所有權.但本案案涉土地權屬登記和房產登記原因事實等方麵存在很大不確定性.一是案涉房產占用土地權屬有效登記相互矛盾.在彭軍、彭利從姚建軍處轉讓該房產前,案涉房產所占用的土地登記了姚建軍和相南辦事處兩個不同的權屬主體,違背?物權法?關於在同一物上不能同時存在兩個以上的相互排他物權的一物一權原則,登記機關登記的權屬衝突明顯,相互排斥.二是案涉房產權屬登記的原因行為被確認無效.姚建軍進行房屋登記所基於的房屋轉讓協議已被人民法院生效判決確認無效,按照我國對房地產管理采取的“房地一體”原則,無論是房隨地走還是地隨房走,都難以認定姚建軍是案涉房產在法律上或事實上無可爭辯的權利人.可見,姚建軍所持房地產權證的合法性需待確認,彭軍、彭利從姚建軍處受讓該房產並辦理產權登記,其取得的房產權證的合法性也有待確認.因不動產登記屬於行政機關的法定職權,人民法院在民事訴訟中直接確認勢必造成司法權對行政權的僭越,故本案須以行政確認為前提.因此,盡管案涉房產登記在彭軍、彭利名下,但在雙方當事人就相關權屬存在實質性爭議,相關產權證明的合法性未經行政確認前,本案無法認定彭軍、彭利當然享有提起案涉房產侵權訴訟的請求權.原審以本案爭議應先經行政確權為由裁定駁回起訴,並無不當.彭軍、彭利主張原審關於登記機構對涉案房產實際登記了兩居委會與姚建軍兩個權屬主體的認定錯誤,本院查證屬實,應予糾正.二審法院根據有關規定裁定:駁回上訴,維持原裁定.
【評析】根據法院與行政機關的不同職能分工,本案法院未對涉案房產的權屬作出實質性的判斷,而是裁定駁回上訴,維持原裁判.但法院在裁定書中明確了?物權法?關於一物一權原則,即同一物上不能同時存在兩個或兩個以上在性質上相互排斥、互不相容的物權.具體體現為物權的排他效力:即在同一標的物上不能有兩個所有權.同一標的物上的所有權,其後為他人善意取得時,前一所有權消滅.因用益物權是以物的占有使用為內容,在同一標的物(不動產)上不能成立兩個建設用地使用權、土地承包經營權以及宅基地使用權,但可以成立兩個以上內容不同,或者內容相同但互不排斥的地役權.因擔保物權是以物的交換價值為內容,在同一不動產上可以設定複數的抵押權.在同一動產上也可以設定複數動產抵押權.不同種類的物權可以同時並存的,如所有權與限製物權,用益物權與擔保物權.在同一不動產上設定抵押權後,可以再設定不動產用益物權.因此,基於同一不動產不能存在兩個所有權的原則和我國?物權法?關於不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明的規定,當同一不動產上存在兩個或兩個以上不動產產權證書,造成難以確定涉案不動產的物權歸屬時,當事人應當先提起行政確權訴訟,因不動產登記屬於行政機關的法定職權.隻有明確不動產的所有人是誰,其才可以享有所有權.
三、物權法的發展趨勢２０世紀６０年代以來,不少大陸法係國家在傳統物權法理論的基礎上,結合本國商品經８
第一章物權法概述濟的發展以及新科技、新技術的出現,製定和修改了本國的物權法.當前,物權法的發展趨勢歸結起來,主要表現為以下方麵.
(一)所有權的社會化近代民法奉行所有權絕對原則,對人民的財產予以絕對保護,這極大地激發了人們創造財富的活力和熱情,為資本主義的騰飛提供了製度層麵的推動力.但到１９世紀中後期,奉行嚴格的所有權絕對原則的弊端開始顯現,所有權成為資本家剝削廣大無產者的工具,廣大無產者為了生存,不得不接受各種苛刻的條件.貧富差距擴大,社會問題叢生.為了改變這種現象,根植於社會本位的所有權社會化的思想應運而生.這種思想認為,所有權並非一項絕對權利,其本身就蘊含了某種義務,所有權的行使不僅是自身利益的滿足,還需要兼顧和達成某種社會利益的要求.“所有權社會化的繼續進行,係‘物權法’最重要的發展趨勢.”①當然,所有權的社會化,“僅在說明所有權行使,在私有財產製下亦有應符合公共利益之內部社會製約(財產權之社會拘束),而非私有財產製之根本變質”.②(二)物權的價值化物權的價值化,也稱為物權的觀念性,是指物權以價值的形態表現其存在.本來,物權以取得對物的支配為其主要內容,注重對物之實體的使用、收益.但是,物權人並不總是物的最佳利用人,未必符合物盡其用的要求.為了更充分地發揮物的價值,一方麵,物權法將物的使用價值以利用權的形式分配於用益物權人甚至債權人,所有權人則獲取相應的對價.另一方麵,對於物的交換價值,物權法則將其以擔保權(或價值權)的形態歸屬於擔保權人,所有權人獲取相應的資金,以發展事業.因此,現代社會中的物權關係是以利用為中心的關係,與近代資本主義以前物權關係以所有為中心、以對所有物的實體支配為主迥然不同.③這種現象,被稱為物權的價值化趨勢.
(三)物權種類的現代化隨著社會生產力和科學技術的發展,人類對客觀世界的控製能力不斷加強,對物質財富的利用程度逐漸加深,物權的類別也適應現代生活的要求而相應地發生重要變化.這一現象可概括為物權種類的現代化,主要表現在:１．物權客體的擴張.在現代法上,電、熱、聲、光、磁、波等能源和自然力以及地上、地下之特定空間,皆為物權的客體.不僅如此,票據、股權、知識產權等還可以為質權的客體.
２．物權種類的增加.例如,因空間權法理的產生,出現空間所有權製度和空間地上權、空間役權及空間相鄰關係製度.海域和陸域水麵的利用權等用益物權形式也日益重要.動產抵押、讓與擔保、最高額抵押、浮動式和固定式的財團抵押、證券抵押,以及最高額質押、股權與基金份額質押、知識產權質押、應收賬款質押等新的擔保物權類別也被創設出來,並得①王澤鑒:?民法物權?,北京大學出版社２０１０年版,第２３頁.
②謝在全:?民法物權論?,中國政法大學出版社２０１１年版,第５~６頁.③參見梁慧星、陳華彬:?物權法?,法律出版社２００７年版,第３１頁.
９物權法的理論與實務到普遍承認.
３．物權類別的國際化.隨著現代各國經濟的發展、交通與信息溝通的便利、國際貿易的發達、法製的相互借鑒與融合,物權法也呈現固有法色彩減弱、國際化程度增強的趨向.這不僅表現在各國對物權法定與公示原則以及物權的價值化、社會化等基本理念與基本製度逐漸達成共識,也表現在物權類別的趨同化.尤其值得注意的是,兩大法係的財產權觀念與製度也出現日漸接近和融合的趨向,如英美法係的空間權製度、附條件買賣(所有權保留)製度、信托製度、動產擔保製度、浮動擔保與讓與擔保製度等,漸次被大陸法係各國的立法或判例所吸納與借鑒.①(四)物權法定主義的緩和自物權法定原則確立以來,就有學者對此提出質疑,尤其近代以來,隨著社會的不斷發展,物權法定原則暴露出越來越嚴重的弊端,其使物權法變得僵化,更損害了社會經濟發展的活力,因而有學者對物權法定原則的必要性展開反思和檢討.為避免物權法定原則因過於僵化而限製社會經濟的發展,學者們提出各種學說,主要包括以下四種觀點:一是物權法定無視說.此學說主張應無視物權法定原則的規定,從根本上否認該原則的存在必要性.二是習慣法包含說.此學說主張習慣法也是民法的淵源,所以物權法定原則應不以成文法為限,物權的創設隻要符合習慣法,就不構成對該原則的違反.三是習慣法物權有限承認說.該學說認為,盡管物權法定原則所指的法律不包括習慣法在內,但如果依社會習慣所發生的物權,與物權體係的建立無礙,而且又無礙於公示時,那麼物權法定原則就失去其適用的基礎,對該種根據習慣法所成立的物權就應該予以承認.四是物權法定緩和說.該種學說認為,應對物權法定原則從寬解釋,新產生的物權,隻要不違反物權法定主義的立法旨趣,而且又有恰當的公示手段,足以維護交易的安全,那麼就應該予以承認,這是通過改變物權內容的界限來緩和物權法定原則的僵硬.②目前,大陸法係國家和地區的主流觀點和做法是,一方麵承認物權法定原則的意義及必要性,另一方麵,又通過各種措施對這一原則的局限性進行緩和.