需要說明的是,我國台灣地區著名民法學者蘇永欽運用合憲性分析及經濟分析的方法,對物權法定原則的功能及價值進行檢討,認為其有違憲法保護行為自由及契約自由的意旨,在實際運用中產生了諸多的交易成本及社會成本,因而主張采用物權的自由創設原則.他認為:“即使開放定分性質的物權的自由創設,隻要守住有權處分原則,並建立一套公示製度、占有推定權利及善意保護製度,即不致發生財產權及一般行為自由保障不足的問題.反麵言之,如果民法已符合以上要求時,仍采物權法定原則,對於創設物權種類、調整類型內容的契約自由,便不能說沒有造成相當大的限製,除非有合理的公益考量,否則將無法通過憲法的檢驗.隻要憲法肯定了契約自由為基本人權,限製此一人權的公權力就必須證明非限製不足以落實公益(比例原則),而非舉出尚有其他替代方式即可不違憲.更何況定分性質的物權和相對性的債權在成本風險上各有利弊,事實上是不同的選擇,限製物權設定的①參見江平主編:?民法學?,中國政法大學出版社２０１１年版,第２４７~２４８頁.②江平主編:?中國物權法教程?,知識產權出版社２００７年版,第１３２~１３３頁.
１０第一章物權法概述自由,即已限製了這樣的選擇.市場經濟的假設就是經由多種選擇的並存和競爭,可以趨向最適的結果,不是讓國家來替代交易者做選擇.”①當然,如果廢棄物權法定原則而改采物權自由創設原則,可能會動搖物權與債權的區分,將會對傳統的財產權理論和民法典體係進行根本性的重構,對此還有進一步研討的空間.
①蘇永欽:?物權法定主義鬆動下的民事財產權體係?,載?廈門大學法律評論?第８輯,廈門大學出版社２００４年版,第１２~１３頁.
１１物權法的理論與實務第２章物權概述事例:一、甲與乙簽訂購房合同,約定甲於５月５日交付房屋,同日乙交付房款.５月５日,甲將房屋交付給乙,但沒有辦理產權過戶登記.６月１日,甲又將房屋賣給丙,並辦理了產權過戶登記手續.試問:１．甲與乙之間的購房合同是否有效?
２．丙是否可以請求乙返還該房屋?
二、甲與鄰居乙約定,乙不得在其房屋之上加蓋建築物,以免妨礙其眺望.一年後乙將自己的房屋賣給丙,並準備在該房屋之上加蓋一個涼棚,甲提出異議,請求停工,是否可行?如果丙在購買房屋之前已經知道甲與乙之間的約定時,是否不同?甲與乙應設定何種權利,才可以確保其眺望不受妨礙?
三、甲向乙購買一平房,付款後辦理了過戶登記,在交付該平房前,乙要拆除該平房外附屬的廚房,將拆下的磚瓦等材料出售給他人,甲獲悉後立即前往製止乙的行為.但乙稱該平房買賣合同中沒有約定該廚房的歸屬,所以自己有權拆除處置.試問:乙是否有權拆除?
一、物權的意義(一)物權的概念我國現行?物權法?第２條規定:“本法所稱物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權.”學者對物權的定義主要有五種主張:(１)梅仲協認為:為物權者,直接支配物之權利;(２)姚瑞光認為:物權者,直接支配物,而１２第二章物權概述享受其利益之權利;(３)倪江表認為:直接支配物,而具有排他性之權利;(４)鄭玉波認為:物權者,直接支配物,享受其利益而具有排他性之權利;(５)黃棟培認為:物權者,直接支配物,享受其利益,而具有排他性之絕對權.①關於物權的本質,主要有三種見解:“對物關係說”“對人關係說”與“折中說”.②因此,所謂物權是指法律規定的全麵或者某一方麵地以直接支配某一特定物為內容的排他性的權利,是絕對的物之歸屬的權利.所謂直接性是指物權具有無須他人行為的介入,權利人自身就可直接支配物的權利的特征.所謂排他性是指物權具有在同一物之上不能同時重複存在兩個或者兩個以上內容相互不兼容的物權的特征.所謂絕對性是指物權的對世性,即具有世上任何人都不能不法侵害其權利的性質.③因此,物權的直接性、排他性與絕對性構成物權的三大基本特征.
(二)物權與債權物權與債權並列為基本財產權的重要組成部分,他們之間的差異主要表現在以下幾個方麵.
１．物權的直接支配性與物權的請求權所謂直接支配是指物權人可以依自己的意誌就標的物直接行使其權利,無須他人的意思或者義務人行為的介入.權利人的支配可以通過法律行為來實現,例如出賣、出租自己的房屋,或者在自己的房屋上設定抵押權等,也可以通過事實行為來實現,例如房屋所有人自行居住.物權的權利人是特定的,義務人是不特定的,義務內容是不作為,隻要不特定的人不非法幹涉權利人行使權利,即為履行了義務,所以物權是一種絕對權.物權人直接支配標的物,是物權的基本內容,任何種類的物權都以權利人對物的直接支配為特征,隻是支配範圍的大小依物權的種類而定.例如,所有權是所有人對於自己所有之物的一種總括的、全麵的支配,而他物權則是在某一個方麵對他人所有的物進行的支配.物權人要直接支配其標的物,前提必須要求物是特定的.這裏的物,首先原則上是指有體物.有體物包括不動產、動產,以及雖然不占據一定空間或不具備一定形狀,但能夠為人力所控製的電、氣、光波、磁波等物.如果物並不特定,那麼物權人就無從對其進行直接支配.
物權受到侵害時,可以通過行使物權的請求權得到救濟和保護.根據?物權法?的規定,無論是所有權還是限製物權,均可基於直接支配物的權利請求返還原物、排除妨害或者消除危險等(?物?第３２~３８條).即物權人在對物支配狀態受到侵害時,根據排除侵害的物權請求權,使其對物支配的直接性原則上可以得到擔保.
例如,甲享有A塊地的建設用地使用權,並在其上建造一棟樓房.但乙卻侵占了A地①轉引自王澤鑒:?民法物權?,北京大學出版社２０１０年版,第３０~３１頁.
②梁慧星、陳華彬:?物權法?,法律出版社２００７年版,第５頁.對物關係說認為,債權關係是人與人的關係,物權關係是人與物的關係,從而物權的定義應當為人們直接就物享受其權益的財產權,或人們對物直接支配的財產權.對人關係說認為,由法律所規定的各種權利,無論其性質如何,所涉及者莫不為人與人的關係,故將物權界定為物權是具有禁止任何人侵害的消極作用的財產權或對抗一般人的財產權.
折中說認為,物權存在對人、對物兩方麵的關係.故物權是指人們對物可直接支配,且可對抗一般人的財產權.
③參見魏振瀛主編:?民法?,北京大學出版社２０１３年版,第２１０~２１１頁.
１３物權法的理論與實務東南一角,搭蓋了自行車棚.甲是否可以請求乙消除妨害,恢複原狀?
甲基於建設用地使用權這一用益物權,可以請求乙立即除去自行搭蓋的自行車棚,恢複原狀.建設用地使用權這一不動產用益物權是土地所有權中可以直接支配土地使用價值部分的權利.所以,如果甲不能請求乙立即除去自行車棚即消除妨害,則其縱使享有建設用地使用權也沒有意義.換言之,物權人即使隻支配物的價值中的使用權、收益權能的全部或者一部分,如果其物權內容的實現受到妨害時,原則上與所有權一樣,權利人都可以基於該物權請求排除妨害或者消除危險.但不動產用益物權之一的地役權法律關係中的供役地,則不存在返還請求權的問題.
前述事例二中,甲與乙約定不得在乙的房屋之上加蓋建築物以免妨礙甲的眺望,因此乙負有合同上的不作為義務.乙將其屋賣給丙,而丙未承擔乙的債務時,不受甲乙合同中有關此項約定的約束,即使丙明知甲乙之間的約定亦是如此,因為甲與乙簽訂的合同僅具有債權性質,無對世的效力,甲不得阻止丙在其自己房子上加蓋建築物.甲如果想要讓其與乙之間的約定也可以對乙的後手發生效力,可以通過設定地役權,以乙的不動產供甲不動產便宜之用.地役權屬於物權,即具有直接支配標的物的效力,不因不動產讓與他人而受到影響.
即使限製物權中的擔保物權,雖然原則上擔保物權人僅掌握處分物並取得交換金錢的價值即交換價值(留置權沒有掌握物的交換價值).但是,物的交換價值也不能脫離擔保標的物獨立存在.所以,原則上物權的請求權也適用於擔保物權.不脫離物的占有的留置權,是隨著喪失對物的占有而消滅的.動產質權是以持續占有標的物作為對第三人的對抗要件,如果質押物被第三人奪取,則不能基於質權行使返還請求權.所以留置物、質押物被奪取時,留置權人、質權人可以通過恢複占有之訴,請求返還原物.
２．物權的排他性與物權相互間的優先效力物權為權利人直接支配物的權利,必然具有排他性.物權的排他性主要表現在物權人有權排除他人對物上權利之行使的幹涉,可以對抗一切不特定的人,所以物權是一種對世權.主流觀點認為,物權的排他效力,是指在同一標的物上,不得同時成立兩個以上內容互不相容的物權.即從物權的基本性質對物的直接支配權看,同一物之上不能同時成立複數的內容相同的物權,這就是物權的排他性.它具體包括:(１)在同一標的物上不得有兩個所有權.某特定標的物上的所有權,被他人善意取得時,前一所有權消滅.(２)用益物權,因其以特定物的占有、使用、收益為內容,在同一標的物上不得成立兩個建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、探礦權、采礦權、養殖權,但可以成立兩個以上內容不同(如用水、通行)或內容相同但互不排斥(如不作為)的地役權.例如,甲同時與乙、丙簽訂出讓A塊土地的建設用地使用權合同,乙與丙是否都可以主張建設用地使用權?在這種情況下,乙與丙即使可以向甲主張建設用地使用權,但隻能是乙或者丙一方成立建設用地使用權.(３)擔保物權,因其以物的交換價值為內容,在同一標的物上可以設立數個抵押權.例如,甲以自己的房屋抵押分別向乙丙借款,乙與丙的抵押權雖然是在同一不動產之上設定的,但是甲乙的抵押權並不是同一內容的物權,他們各自的抵押權分別具有排他性,不違反一物一權原則.
１４第二章物權概述(４)不同種類的物權可以同時並存,如所有權和限製物權,用益物權和擔保物權.①物權之間決定相互間效力的優劣標準一般是根據物權設定的先後順序,法律有特別規定的除外.一般而言是法定優先於意定,登記優先沒有有登記,占有優先沒有占有.如上述事例中,甲同時與乙、丙簽訂出讓A塊土地的建設用地使用權合同的場合,乙如果辦理不動產登記,乙取得的權利就具備對抗要件,即乙就可以基於建設用地使用權向丙請求排除妨害.
３．物權的絕對性與物權對債權的優先效力(１)概述一方麵,物權的絕對性有多重含義.原則上所有權不受任何人的不當約束,是絕對不可侵犯的權利,故為了表達“所有權的自由”使用了絕對性的概念.再有,他人侵害物權得以行使物權的請求權的理由,也是從物權是絕對性的權利角度加以解釋的.另一方麵,債權的相對性的含義也未必非常明確.債權的相對性原則是指合意僅在合同當事人之間有效力.合意不侵害任何第三人,合意如果不是為了第三人的契約,就形成不了第三人的利益.債權相對性原則可以認為是意思自治原則的具體內容,或者是私法自治原則乃至契約自由原則的法技術性的歸納總結.
例如,甲向乙無償借用其院子,作為堆放材料的場所.如果乙將不動產出售給丙,並辦理了產權變更登記.那麼丙是否可以請求甲移交院子?
甲乙之間是借用法律關係,基於借用合同,乙對甲使用其院子負有容忍的義務,甲享有使用乙院子的權利,即甲對乙享有債權.但是,甲並不享有直接支配乙院子的使用與收益價值的權利.所以乙出售其不動產(包括院子在內)給丙,當丙成為該不動產所有人時,甲對乙可以主張的權利,則不可以對丙主張.即丙基於所有權可以請求甲返還院子以及排除妨害.
又如上揭事例一,甲與乙簽訂房屋買賣合同,甲將房屋出售給乙,乙就對甲享有債權,可以向甲請求交付該屋,並辦理產權變更登記,轉移房屋的所有權,但沒有直接支配該房屋.甲將該房屋交付給乙時,乙雖然取得對該房屋的占有,但在辦理產權過戶登記之前,仍未取得該房屋的所有權.其後甲又將該房屋賣給丙,丙同樣取得對甲請求交付該房屋,並且辦理產權過戶登記轉移所有權的債權.在同一物之上可以並存複數的債權,他們的地位是平等的,此即債權平等原則.當甲將該房屋變更登記在丙名下時,丙即取得該房屋的所有權.對丙而言,乙為無權占有,乙不能以其與甲之間的買賣房屋合同,對丙主張對該房屋享有占有的權利.所以丙可以對乙請求返還該房屋,乙僅能根據債務不履行的規定,向甲請求損害賠償或者解除合同.
總之,在不動產上存在債權與物權時,物權優先於債權.這就是所謂的物權對債權的優先效力.(２)以案說法②【基本案情】①參見崔建遠:?物權:規範與學說———以中國物權法的解釋論為中心?(上冊),清華大學出版社２０１１年版,第６４頁.
②【法寶引證碼】CLI．C．１７５５１７４,曾慧玲與海南鴻昌盛實業有限公司等商品房銷售合同糾紛再審案.
１５物權法的理論與實務曾慧玲向鴻昌盛公司購買鴻昌盛大廈１３B房,已支付購房款１６５０００元.２００４年８月１０日,曾慧玲與鴻昌盛公司簽訂?調換住房協議書?,雙方同意曾慧玲以原購鴻昌盛大廈１３B房調換成４D房,房款減去原購１３B房已付的１６５０００元,餘款待辦房產證時一次付清.２００４年１０月１日,曾慧玲與鴻昌盛公司簽訂編號為GF－２０００－０１７１的?商品房買賣合同?,約定:鴻昌盛公司將其開發的海口市長堤路４２號鴻昌盛大廈４D號房(現房)出售給曾慧玲,建築麵積１３０．１４平方米,房款１７２６３５元,已付１６５０００元,餘下７６３５元待辦房產證時一次性付清;鴻昌盛公司應當在商品房交付使用後９０天內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,如因政府政策、法規等政府行為,在法律認可範圍內可適當延遲.合同簽訂後,鴻昌盛公司將鴻昌盛大廈４D房交付曾慧玲使用並由其繳納該房的水、電等費用.２００９年２月２６日,房產管理部門向鴻昌盛公司頒發了海口市長堤路４２號鴻昌盛大廈４D房的房屋所有權證.２００９年５月１２日,鴻昌盛公司與傅誌堅簽訂?房產抵押借款合同?,約定:鴻昌盛公司將海口市長堤路４２號鴻昌盛大廈４D房作為擔保向傅誌堅借款１０萬元,以擔保債務按期清償,擔保範圍為抵押借款的本息、罰息和為實現債權所發生的費用,抵押借款期限兩個月,從２００９年５月１２日至２００９年７月１１日止.雙方將該合同辦理了公證,並向房產管理部門辦理房屋抵押登記手續.傅誌堅於２００９年５月２５日領取了該房屋的他項權證,設定日期為２００９年５月２１日至２００９年７月２１日.鴻昌盛公司至今未歸還傅誌堅借款,亦未辦理該房屋產權過戶至曾慧玲名下的手續.
海口市美蘭區人民法院一審認為:曾慧玲與鴻昌盛公司簽訂的?調換住房協議書?和?商品房買賣合同?,是雙方當事人的真實意思表示,主體適格,內容未違反法律、行政法規的強製性規定,應屬有效合同,受法律保護.曾慧玲購房後,已依照合同約定向鴻昌盛公司支付了大部分購房款(餘款合同約定待曾慧玲辦理房產證才支付),履行了合同義務.再則,鴻昌盛公司在簽訂合同後亦依約向曾慧玲交付房屋,曾慧玲已長期占有、使用所購房屋.故該訟爭房屋的權益應歸屬於曾慧玲.根據合同約定,鴻昌盛公司應於９０天內提供相關資料報產權登記機關備案,其承擔的是協助曾慧玲辦理房屋所有權證的義務,故鴻昌盛公司應在房屋實際交付使用後９０日內將辦理權屬登記的資料報產權登記機關備案,協助曾慧玲辦理相應的房屋產權證.曾慧玲取得該房屋產權後,可向房產管理部門領取產權證書,故曾慧玲訴請鴻昌盛公司向其交付房產權屬證書,沒有事實依據,應予以駁回.鴻昌盛公司在領取該房的產權證書後,未依約協助辦理產權過戶至曾慧玲名下,反而將已出售的房屋作為抵押物向傅誌堅借款,損害了曾慧玲的合法利益,故該房產抵押行為無效,不受法律保護.至於傅誌堅與鴻昌盛公司之間的借款關係,可另案向債務人鴻昌盛公司主張權利.故判決,原告曾慧玲與被告海南鴻昌盛實業有限公司簽訂的?調換住房協議書?和編號GF－２０００－０１７１?商品房買賣合同?合法有效.被告海南鴻昌盛實業有限公司須協助辦理海口市長堤路４２號鴻昌盛大廈４D房的房屋所有權證至原告曾慧玲名下.被告海南鴻昌盛實業有限公司與被告傅誌堅之間的以海口市長堤路４２號鴻昌盛大廈４D房作抵押的房產抵押行為無效.傅誌堅不服一審判決,提起上訴.
【爭議焦點】鴻昌盛公司與傅誌堅於２００９年５月１２日簽訂的?房產抵押借款合同?是否有效?
【判旨】１６第二章物權概述二審法院經過審理認為:曾慧玲與鴻昌盛公司簽訂的?調換住房協議書?及編號GF－２０００－０１７１?商品房買賣合同?合法有效,應受法律保護.房款總價為１７２６３５元,曾慧玲已依約支付了１６５０００元,餘７６３５元在辦理房產證時一次性付清,且鴻昌盛公司已經將房屋交付曾慧玲使用.按照合同的約定,鴻昌盛公司應及時報產權登記機關備案以辦理過戶手續,故對原審判決確認?調換住房協議書?及編號GF－２０００－０１７１?商品房買賣合同?合法有效,判令鴻昌盛公司協助辦理房屋所有權證過戶至曾慧玲名下,予以維持.
本案的爭議焦點為鴻昌盛公司與傅誌堅於２００９年５月１２日簽訂的?房產抵押借款合同?是否有效.在與曾慧玲簽訂了上述?商品房買賣合同?後,鴻昌盛公司雖然負有及時向曾慧玲辦理房屋過戶手續的義務,但根據?物權法?的規定,鴻昌盛公司於２００９年２月２６日取得房屋所有權證後即成為房屋的所有權人,其有權處分該房屋.傅誌堅基於房屋登記機關的所有權登記事項的公信力,與鴻昌盛公司簽訂?房產抵押借款合同?,其行為並不違反法律、法規的規定.沒有證據證明傅誌堅與鴻昌盛公司惡意串通而損害他人的合法權益.且傅誌堅與鴻昌盛公司對抵押行為進行了公證、向房產管理部門辦理了房屋抵押登記手續,並於２００９年５月２５日取得房屋他項權證,依據?中華人民共和國擔保法?第４１條規定:“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效”,上述?房產抵押借款合同?應認定為合法有效.鴻昌盛公司先將房屋出售給曾慧玲,而後又再將同一房屋抵押給傅誌堅,鴻昌盛公司違背了誠信原則,負有過錯;但傅誌堅在整個抵押過程中程序合法,其作為抵押權人的合法權益也應受法律保護.故曾慧玲請求判令傅誌堅與鴻昌盛公司簽訂的?房產抵押借款合同?無效,依法不予支持.原審判決以鴻昌盛公司單方的過錯為由而認定其與傅誌堅簽訂的?房產抵押借款合同?無效不當,依法予以糾正.因本案訴爭房屋過戶到曾慧玲名下後造成了傅誌堅的抵押權難於實現的問題,傅誌堅可以另尋救濟途徑.故二審法院判決房產抵押借款合同有效.
曾慧玲不服二審判決申請再審.
再審法院經過審理認為:曾慧玲與鴻昌盛公司簽訂的?調換住房協議書?和編號GF－２０００－０１７１?商品房買賣合同?是雙方真實意思表示,內容未違反法律法規的強製性規定,應屬有效合同.曾慧玲購房後,已按照合同的約定向鴻昌盛公司支付了大部分購房款,履行了合同義務.鴻昌盛公司在簽訂合同後亦依約向曾慧玲交付了訴爭房屋,曾慧玲已長期占有、使用該房屋,雖然沒有辦理房產過戶登記,但不能歸責於曾慧玲.曾慧玲購買該房屋後進行了裝修並入住多年,在正常情況下,該房屋的鑰匙應由曾慧玲本人持有,用鑰匙開啟房門是進入該房屋的唯一手段.傅誌堅的委托代理人在再審法庭詢問時稱,鴻昌盛公司的法定代表人王文昌曾帶傅誌堅到訴爭房屋查看過,當時王文昌並沒有訴爭房屋的鑰匙,並稱已將房屋租給他人居住,但沒有簽訂租房協議.故認為,雖然訴爭房屋登記在鴻昌盛公司名下,但鴻昌盛公司隻是名義上的所有權人,實際上已喪失對該房屋的處分權,在這種情況下,鴻昌盛公司又將該房屋抵押給傅誌堅實屬惡意;傅誌堅在查看該抵押物時,對鴻昌盛公司無抵押房屋鑰匙及未簽訂租房合同這兩個事實沒有引起足夠注意,便與鴻昌盛公司簽訂了抵押合同,未盡到一個善意抵押權人應盡的義務,導致鴻昌盛公司將其已實際沒有處分權的房屋又進行抵押的後果.由於鴻昌盛公司對已沒有實際處分權的房屋設立抵押,傅誌堅又未盡到合理注意義務,損害了曾慧玲的合法權益,故再審法院最終認定傅誌堅與鴻昌盛公司簽訂的１７物權法的理論與實務?房產抵押借款合同?應認定無效.
【評析】本案中涉及兩個不同的法律關係,即曾慧玲與鴻昌盛公司之間基於?調換住房協議書?和?商品房買賣合同?所形成的債權債務關係,傅誌堅與鴻昌盛公司之間基於抵押物登記所形成的物權關係.鴻昌盛公司是爭議房屋的所有權人,其有權對該房屋進行抵押等處分.盡管曾慧玲根據?調換住房協議書?和?商品房買賣合同?對房屋進行實際的居住和裝修,但根據物權法定原則和公示公信原則,並不能據此認為她獲得房屋的所有權.傅誌堅與鴻昌盛公司訂立抵押合同和辦理抵押登記時,鴻昌盛公司均是涉案房屋所登記的所有權人,傅誌堅基於對此項登記所公示的物權狀態的信賴而實施了相應的法律行為,法律對於傅誌堅的此項合理信賴應予保護.再審判決要求傅誌堅應盡到一個善意抵押權人應盡的義務,事實上對傅誌堅施加了過於苛刻的要求.因為抵押權人支配的是抵押物的交換價值而不是使用價值,通常抵押權人也不能對抵押物進行直接占有和支配,要求傅誌堅注意鴻昌盛公司無抵押房屋鑰匙及未簽訂租房合同這兩個事實並無道理.傅誌堅的抵押權應有效成立,其有權在抵押物上實現抵押權.曾慧玲所享有的隻是合同債權及受占有製度的保護,但是在同一標的物上物權和債權並存時,物權優於債權得到實現,盡管曾慧玲對於房屋的占有屬於有權占有,但其本權並非物權,而是合同債權,因此也不能對抗傅誌堅的抵押權.傅誌堅行使抵押權後,曾慧玲可以就其所遭受的損失向鴻昌盛公司追償.
４．租賃權的物權化———物權效力優先於債權的例外①【基本案情】２０１２年１１月７日,陝西省高級人民法院依申請執行人申請,拍賣被執行人(本案被告)華聯公司名下的位於廣東省江門市荷塘鎮房產.同月３０日,原告彩豔公司買受了該標的物,並於２０１３年１２月２０日在本案審理期間辦理了上述房產的物權變更登記手續.
陝西高院於２００６年１０月１７日查封了華聯公司名下的涉案房產.２００７年１月３１日,由被告華聯公司作為出租方、被告勝昌公司為承租方簽訂?廠房租賃合同?,約定租賃期限為２０年,從２００７年２月８日起至２０２７年２月７日止,雙方並對租賃費用、支付方式、合同解除、合同終止等進行約定.２０１３年２月起,勝昌公司因知悉涉案廠房、土地使用權所有權屬已發生轉移而沒有再向華聯公司支付租金.而後,勝昌公司與彩豔公司對有關租金標準等不能達成一致意見.原告彩豔公司因與華聯公司、勝昌公司就有關廠房的移交、租賃合同的效力等問題產生糾紛,故提起本案訴訟.
【爭議焦點】(１)以被查封的不動產為標的物簽訂租賃合同,其合同效力如何認定?(２)租賃合同能否對抗因法院查封拍賣而買受的第三人?
【判旨】一審認為:華聯公司為涉案房產所有權的登記權利人,在陝西高院對華聯公司涉案財產①“買賣不破租賃”不能對抗在先變動的物權.廣東省江門市蓬江區人民法院(２０１５)江中法民一終字第２７５號案件,http:\/\/news．xinhuanet．com\/legal\/２０１６－０１\/１４\/c_１２８６２６６０６．htm．１８第二章物權概述作出司法變賣後,其所有權的權利依相關生效法律文書的規定受到不得進行處分、設置他項權利等的限製,但尚享有對被查封的財產進行占有、使用和收益的權利.判決華聯公司與勝昌公司所簽訂的廠房租賃合同及補充協議有效.勝昌公司應賠償原告彩豔公司在其占用廠房期間的利益損失.
原告彩豔公司、被告勝昌公司不服一審判決,提起上訴.江門市中級人民法院經審理後判決駁回上訴,維持原判.
【評析】(１)以限製物權標的物出租的合同效力認定根據?合同法?第４４條規定:“依法成立的合同,自成立時生效.”即如果具有法律主體資格的當事人根據其真實意思表示簽訂、內容沒有違反法律的強製性規定,則合同有效.本案中,雙方當事人簽訂的租賃合同符合法律規定的生效要件,且沒有證據證明其存在惡意串通損害第三人利益,故應認定合同有效,這是符合合同相對性基本內涵的.法院對涉案房產的查封隻是限製了權利人對物的處分權,權利人依然享有對不動產的占有、使用和收益等權利.合同屬於債法範疇,其是否有效產生的法律效果是合同當事人的債權債務分配問題,而非物權的變動問題.故在本案中,因法院拍賣執行標的物而受讓涉案不動產的第三人請求確認合同當事人所簽訂的租賃合同無效的訴求無法得到法院支持.
為保持市場經濟活躍高效發展,我國?合同法?確立了“合同自由原則”以鼓勵交易,這是市場經濟保持活力的基礎和保障,故當事人應在充分遵循市場規律的前提下與交易相對人建立經濟關係,因本人審查不充分或預測不準確等原因而產生的交易風險應由自己承擔.
(２)關於“買賣不破租賃”的限製適用?合同法?第２２９條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力.”可見,立法實行租賃權物權化,即不動產在租賃關係存續期間發生物權變動的,對租賃關係不產生影響,買受人不能因此要求承租人返還租賃物,從而強化了債權效力,這在法理上稱為“買賣不破租賃”.該原則作為突破合同相對性的例外情況之一,要求租賃權的產生發生在物權變動之前.
但在本案中,早在租賃雙方當事人簽訂租賃合同之前,法院已經通過查封行為限製了涉案不動產所有權人的處分權.實際上,租賃權的性質仍為債權,“買賣不破租賃”僅僅增強其對抗在後發生的物權變動的效力,其仍應遵循物權的優先性原則.本案中,涉案房產在出租之前已被法院查封,權利人對不動產物權的行使已受限製,換句話說,所有權人在出租涉案房產之前已經喪失對該不動產的處分權,一旦房產進入拍賣的執行階段即可用以優先擔保權利人債權實現的事實已成既定化,因此,房產查封後設立的租賃權不能對抗因法院強製執行而受讓該不動產的第三人.
事實上,“買賣不破租賃”原則在很多情況下是被限製適用的.如?最高人民法院關於適用?中華人民共和國擔保法?若幹問題的解釋?(下文簡稱?擔保法解釋?)第６６條第１款的規定,如果在抵押權之上設定租賃關係,則其後設定的租賃權對受讓人不具有約束力.這樣規定的原因在於,無論是法院的查封,還是當事人的抵押行為,均需在房產部門進行登記,進行物權登記即是一種公示行為,而物權一旦公示即可發生物權變動和對抗第三人的法律效果,故在後取得租賃權的承租人不能以“買賣不破租賃”對抗因在先發生的抵押或查封行為而獲１９物權法的理論與實務益的善意第三人.
此外,作為債權的租賃權,其在某些情況下仍應讓位於其他具有優先效力的債權.比如破產企業以其所有的房屋建築物或者土地作為破產財產,在破產清算時,租賃權人不能以“買賣不破租賃”突破相關破產法所規定的優先清償順序.
總之,“買賣不破租賃”使租賃權實現物權化,從而強化了債權效力,增強了其對抗在後發生的物權變動的效力.但租賃權仍為債權的性質不變,租賃權並非在任何情況下都具有優先性.
二、物權的分類①根據物權法定原則,各國民法都規定了與自己的經濟條件和曆史傳統相適應的多種物權.?德國民法典?規定的物權多達１２種,包括占有權、所有權、地上權、地役權、用益權、先買權、土地負擔、抵押權、土地債務、定期金債務、動產質權、權利質權.?日本民法典?規定了占有權、所有權、地上權、永佃權、地役權、留置權、先取特權、質權、抵押權等９種物權.我國?物權法?也規定了所有權、土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權、質權、留置權等７種物權類型.在理論上,物權可以按不同標準進行以下分類:(一)所有權與他物權根據物權的權利主體是否為財產的所有人,可以把物權分為所有權與他物權.所有權是財產所有人對自己所有的財產依法進行全麵支配的物權.他物權是非財產所有人根據法律的規定或所有人的意思對他人所有的財產享有的進行有限支配的物權.區分所有權與他物權的意義在於正確處理財產所有人與他物權人的關係,公平保護財產所有人與他物權人的合法利益,充分發揮物質財富在生產中的效用,促進商品經濟的發展,滿足人們的物質需求.所有權與他物權的區別表現在:所有權為自物權,即財產所有人對自己的財產享有的物權,他物權為他主物權,是非所有人對他人財產享有的物權;所有權為原始的物權,他物權為派生物權,是所有權部分權能與所有權分離的結果;所有權是完全物權,他物權是限定物權(限製物權);所有權是無期物權,他物權一般為有期物權.
(二)用益物權與擔保物權根據設立目的的不同,他物權還可以進一步分為用益物權與擔保物權.用益物權是以物的使用收益為目的而設立的物權.外國民法規定的地上權、地役權、永佃權等都是用益物權,我國?物權法?規定的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權以及海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利等也是用益物權.擔保物權是以保證債務的履行、債權的實現為目的而設立的物權.抵押權、質權、留置權都是擔保物權.一般他物權的設立,或就物的使用價值進行利用,或就物的交換價值保證債的履行,通①參見彭萬林主編:?民法學?,中國政法大學出版社２０１１年版,第１８５~１８８頁.
２０第二章物權概述常主要側重於一種目的.
用益物權與擔保物權主要有以下幾點區別:用益物權主要就物的使用價值方麵對物進行支配,而擔保物權主要就物的交換價值方麵對物進行支配;用益物權具有獨立性,擔保物權則具有從屬性;用益物權的行使須以占有標的物為前提,而擔保物權人則可以直接占有標的物,也可以不直接占有標的物;擔保物權具有物上代位性,而用益物權則不具有這一性質.擔保物權的標的物滅失,如擔保物的所有人能夠因此而獲得賠償請求權,則擔保物權就該賠償請求權而繼續存在.而用益物權的標的物滅失,無論其滅失的原因如何,均導致用益物權的消滅.
(三)動產物權與不動產物權按物權的客體是動產還是不動產,可以將物權分為動產物權與不動產物權.動產物權是以能夠移動的財產為客體的物權,不動產物權是以土地、房屋等不能移動的財產為客體的物權.物權法上,動產與不動產之間的區別主要有以下兩點:其一,兩者可以設立的物權類型不同.除不動產和動產均可設立所有權外,兩者在他物權的設定方麵存在較大差別.例如,在我國物權法上,宅基地使用權、建設用地使用權、土地承包經營權等用益物權隻能設定在土地上,而擔保物權中的質權和留置權的客體則主要是動產.
其二,兩者存在以及變動上的公示方法不同.為強化不動產的行政管理,各國都對不動產物權的設立、轉讓、消滅建立了相應的登記製度.而對動產物權(輪船、航空器、機動車等重要動產除外)則實行占有和交付的公示方法.由此也就形成不動產物權與動產物權在公示方法上的差別.
(四)本權與占有占有是指對物直接進行掌握控製的事實.相對於占有而言,民法規定的所有權、各種用益物權與擔保物權,以及承租人、借用人基於債的關係而對物進行占有、使用的權利,皆稱本權.對占有,有人認為是一種單純的事實,也有人認為是一種權利,但占有無論為權利還是事實,將它與本權加以區別,並以此為基礎在?物權法?中對其作出專門的規定,建立相應的保護占有的法律製度,對穩定物之現實占有關係,維護物的動態交易安全,均有重要意義.