早在2007年召開的“第三屆中國經濟50人（田橫島）論壇”（主題為“未來十年中國需要研究的重大課題”）上，土地問題就已成為專家們熱烈討論的焦點，是排在第一位的熱論。從目前的情況看，的確如此。近年來，土地問題已經從象牙塔走向大眾，成為各界爭論的熱點話題。不僅學術界大腕如茅於軾、周天勇、周其仁、周誠、董藩、郎鹹平、徐滇慶等加入論戰，房地產開發商任誌強、潘石屹也紛紛發表觀點，財經媒體人士葉檀等亦不甘寂寞，連引車賣漿之流也開始討論土地問題。本章擬對熱點土地問題進行梳理，並加以評述。
“土地財政”的真問題與假問題
自2003年以來，土地財政一直是社會關注的熱點。特別是2011年，全國土地出讓收入繼續刷新曆史紀錄，上升為3.15萬億元，為2003年的5.8倍，為1989年的7000倍！
主流觀點認為，1994年的分稅製改革是土地財政產生的根本原因。不少學者呼籲重啟分稅製改革。我認為，分稅製必須完善，但它也背了黑鍋，因為“土地財政”是政府職能錯位和製度安排缺陷的必然結果。
一、“土地財政”與分稅製
當前的主流觀點認為，1994年的分稅製，導致了“土地財政”或曰“賣地財政”。其理由是：1994年的分稅製改革主要是為了增加中央財政收入，從而使那些稅源穩定、稅基廣、易征收的稅種大部分劃歸中央。然而，分稅製將“財權上移”的同時，卻將“事權下移”。這樣一來，地方政府要做的事越來越多，但手中可支配的財力相對越來越少。加上不盡科學的政績考核機製，地方政府的官員要想升遷，必須自己想辦法籌措經費，想法將GDP搞上去。地方政府該怎麼辦？當時規定土地出讓金歸地方政府，於是，地方政府通過征地——以低價將土地從農民手中拿走，高價轉手獲得收入，以滿足各種開支的需要。
這種觀點值得商榷。我們需要算幾筆賬。
（一）1994年分稅製之後，地方的實際財政收入並沒有大幅度下降
我們必須承認，1994年的分稅製改革之後，地方財政收入在全國財政收入中所占的比重出現了下降。
1993年，地方財政收入占全國的78%。1994年以來，地方財政收入占比基本上穩定在50%左右。
如果我們僅僅看到這種情況，就認為分稅製導致地方財政收入大大下降，那麼，很容易得出偏離實際的觀點。為什麼？因為財政收入可以分為兩種：名義收入和實際收入。
也就是說，我們還必須考慮一個問題，即分稅製並非一分了之，還有一項製度安排，這就是“轉移支付”製度。它由稅收返還、財力性轉移支付和專項轉移支付三部分構成，以中央對地方的轉移支付為主。
那麼，沒有計算轉移支付這部分的資金，地方財政收入隻是名義收入。考慮轉移支付之後的地方財政收入，才是實際收入。
地方實際財政收入占全國財政收入的比重。
1993—2011年，地方實際財政收入占比，最低為57%，其他多數年份基本穩定在80%以上。如此高的比重，顯然不能再認為分稅製導致地方收入大幅度降低。
（二）土地出讓收入與分稅製運行之間並不存在相關關係
如果認為1994年的分稅製改革帶來了“土地財政”問題，那麼，從邏輯上應該可以得出這樣一個結論，即1994年以後，土地出讓麵積和出讓收入大幅度上漲。
但是，我們得不出這樣一個結論。我利用《中國國土資源年鑒》和《中國土地年鑒》、《中國統計年鑒》的數據。
1994年到2012年（按：國土資源部無1997年的土地收入數據），全國土地出讓收入與地方實際財政收入之比，穩定在39%以內。
再看土地出讓的具體情況。
2001年以前，我國土地出讓情況較為穩定。2001年以後，土地出讓收入和出讓麵積飛速上揚，與橫坐標幾乎成45°上漲。可見，絕對不能認為是分稅製導致了“土地財政”問題，因為，從1995年到2001年這麼長期限內，土地出讓收入一直比較平穩，有些年份甚至出現下降。
二、“土地財政”是“經營城市”的副產品
所謂“經營城市”，就是以城市發展、社會進步、人民物質文化生活水平的提高為目標，政府運用市場經濟手段，通過市場機製對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（土地、河湖）與人力作用資本（如路橋等市政設施和公共建築）及相關延利資本（如路橋冠名權、廣告設置使用權）等進行重組營運，最大限度地盤活存量，對城市資產進行集聚、組和營運，以實現城市資源配置容量和效益的最大化、最優化。
“經營城市”，從大連起步。20世紀90年代初，大連還是一個比較落後的工業城市。當時，大連市政府提出“要麵向市場、麵向國際，把大連建設成現代化的國際性城市；城市的主要功能是旅遊、商貿和港口”。由於財政資源的相對短缺，便利用級差地租原理，經由“騰籠換鳥”、“退二進三”等舉措，通過大量城市土地功能的置換，政府手中有了土地。這些土地經過市場方式出讓，政府獲得了大量的城市基礎設施建設資金，從而讓大連“變綠”、“變亮”。改善了投資環境，招商引資工作獲得突飛猛進的發展。截止到1999年，全世界有150多個國家和地區與大連有貿易關係；146個跨國公司在大連開辦了175個項目。由於對國際、國內市場的不斷拓展，大連的投資回報率高達216.5%。