3．定價方式的選擇
國內反向抵押貸款定價方式的選擇，主要集中在支付因子定價模型和保險精算定價方式兩種類型上。前者的定價基礎是從美國引進的住房權益轉換抵押貸款定價模型，也就是所謂支付因子定價模型。汪傳敬、劉春傑和譚競等人都做過這方麵的研究，結果更符合我國的實際，它是通過借鑒Olivias．M，John．P Unlockinghousing equity in Jap an（2004）中提出的保險精算模型，根據期望收支平衡原則，即反向抵押貸款提供者在未來可能發生的收付的精算現值之和為零的原理，來對反向抵押貸款進行定價。範子文采用保險精算的方法對反向抵押貸款產品中無贖回權的抵押房產進行貸款定價。潘苗豐和柴效武合寫的《我國反向抵押貸款產品定價分析——基於年金產品》一文中，假設反向抵押貸款市場是個完全競爭的市場，那麼廠商，即貸款機構將不能取得超額收益。考慮機會成本之後，貸款機構的利潤應該為零。也即收入的精算現值等於支出的精算的思想，得出了年金產品的定價模式。文章分析了死亡率和房價波動升值，並在假定了折舊費用貼現率等相關因素的基礎上對貸款參與者每期能獲得的年金值進行了實證分析。
三、反向抵押貸款產品定價應遵循的基本思路
（一）反向抵押貸款產品定價應遵循基本思路的說明
反向抵押貸款在我國的順利推出，將會使參與貸款的老年人手中的流動性資產大為增加，從而使退休後的生活極大改善，使得老年人真正實現“老有所養”。這是在定價過程中必須引起足夠重視的。為此，我國反向抵押貸款產品的定價應遵循以下基本思路：
1．貸款產品定價應考慮的三大因素——預期壽命、房價波動和利率反向抵押貸款的產品定價模型的建構中，預期壽命、房價波動和利率是三個關鍵因素，這是開辦反向抵押貸款的機構會麵臨的主要風險。除此之外，還需考慮金融機構開辦反向抵押貸款的費率和通貨膨脹率因素。費率問題其中包括反向抵押貸款的發起費、保險費及其他交易費用，即除利率、發起費和保險費之外的第三方服務費、手續費等。
2．采用的支付方式——年金支付
雖然國內外的研究成果表明，在不同的前提條件下反向抵押貸款的參與人會選擇的貸款支付類型有所不同，但經過分析不難發現，在有效提高老年人退休以後可支配收入的流動性，借以增進老年人退休後的生活質量上，年金支付模式明顯要更勝一籌。我國推出反向抵押貸款的目的，是為了彌補老年人日常養老金用度的不足，有效提高參與人退休後的生活質量，因而定價中也將選擇年金支付模式進行計算。
3．采用的定價方式——基於房價預測的保險精算方式
國外Cox、Ingersoll和Ross等人研究表明利率的波動符合CIR隨機過程，但由於我國的利率並不是由市場因素決定，而是更多地作為一種政策由央行根據經濟運行的目標而改變，因而這種基於未來利率水平預測的定價模型，在我國的實用性會受到質疑。而且基於利率水平預測的定價模型，對未來房價的變化隻是簡單設定一個升值率，房產價格的走勢設計的因素可能有很多：經濟環境的變化、城市規劃的改變、政策因素都可能對房價水平造成很大的影響，而這些因素本身之間也有很大的相關性。房價走勢是一個很難預測的因素，甚至可能是預期壽命、房價波動和利率中最為重要的因素，一個簡單的房產增值率可能很難模擬這種房產價值的走勢。因而，提出我國反向抵押貸款產品的定價，采用基於未來房價預測的定價模式，而保險精算的方式相較於支付因子模式更適合我國的實際也更形象更直觀。
總體來說，我國反向抵押貸款的定價應采用保險精算方法，基於房產價值預測得出單生命定價的年金支付定價模式，如有必要再對雙生命定價模式進行拓展探討。
（二）產品定價的涉及因素
房價、利率和預期餘命三個關鍵因素的不確定變化是最難定量的，使得本項產品定價在理論研究和實際操作中，都有相當困難。國外反向抵押貸款產品定價研究主要集中於以下三個方麵：
1．基於長壽風險規避的定價方式。Chinloy和Megbolugbe（1994）認為，反向抵押貸款沒有對借款人的收入狀況進行要求，唯一的擔保就是房產，一旦借款人的壽命超出預期，那麼他接受的貸款額會大大高於房產價值，這給貸款機構帶來了很大的風險。鑒於此，反向抵押貸款定價中需要把這一風險進行重點考慮。他們根據這些特點，設計了一個反向抵押貸款的定價模型。
2．基於利率預測的定價方式。Cox，Ingersoll和Ross（1985）認為利率的波動符合CIR隨機過程，而基於利率預測的定價模型則是將利率作為反向抵押貸款產品定價中的關鍵因素來確定反向抵押貸款產品的定價問題。
3．基於房產價值預測的定價方式。Cunningham和Hendershott（1984），Kau、Keennan和Muller（1993）設計模型把房產價值變動看作為“幾何布朗運動過程（geometric Brownian motion process）”。這個過程也就是有名的“對數正態隨機行走（log‐normal random walk）”。房產價值預測定價模型則是將房產價值未來的走向作為第一要素，通過對未來房產價值的預測，來確定應該給付的貸款額。
通過分析我國相關部門關於中國房地產價格指數的統計資料，首先，分析我國房地產價格市場是否有效，即房地產價格指數是呈現出現相關性的時間序列特征還是隨機遊走的特點。其次，根據分析得出結論確定未來房產價值滿足的模型。
再次，在得出未來房產價值的基礎上，考慮利率水平，貸款持續年限和相關費用等因素確定每年能獲得的貸款年金額。最後，采用實證分析的方法，確定參與反向抵押貸款的老年人通過以上定價方式每期能獲得的貸款額。
四、基於房價預測的反向抵押貸款產品定價的步驟
（一）定價的一般步驟——基於房價預測的角度
反向抵押貸款產品定價工作開展的步驟與程序較多，這裏僅以房價波動預測為例加以說明。
1．對房產價值波動風險進行鑒定
產品定價首先要對反向抵押貸款中的房產價值波動風險進行鑒定。需要了解的內容有：①反向抵押貸款的情況（主要以美國的HECM為例）和反向抵押貸款操作中的風險；②房產價值波動風險和影響房產價格的主要因素；③房產價格評估和住房價值波動風險的鑒定。隻有對這些方麵有了基本的了解，才能對定價中的房產價格因素有個確切地把握。
2．通過模型預測未來房產價格
筆者設計研究的主要內容包括以下幾個方麵：①收集整理我國的房地產價格指數，指數包括三個具體指標值：房屋銷售價格指數SI，房屋租賃價格指數LI，土地交易價格指數GI。選取分析全國和地方（北京、上海和浙江省兩市一省）1998年一季度開始到2007年四季度結束的數據，分析我國和各地的房地產價格指數是否有序列相關性。由於我國房地產市場發展仍處於起步階段，房地產市場並非完全有效，初步推測我國房地產價格指數具有相關性，尤其是短時期內的地方市場（這裏指的是兩市一省的市場），而在長期內則可能出現隨機遊走特征。