摘要 反向抵押貸款作為我國養老資源很好的補充，在推出之際有很多問題值得考慮，其中很重要的一項就是產品的定價問題，本文旨在對國內外產品定價問題的相關研究進行歸納總結，鑒於本問題研究的頭緒繁雜，本文主要基於房產價值波動的預測入手，提出我國反向抵押貸款定價應注意的問題，並提出有關研究論證與實際操作的路徑建議和具體步驟。
關鍵詞 反向抵押貸款 定價 年金 研究構想
一、引言
我國已快速步入老齡化社會。但養老資源極為匱乏。反向抵押貸款做為傳統養老方式的一種很好的補充，是指將老年人所居住的住宅向金融保險機構抵押，通過某種製度安排和機製運作將其提前變現套現，為老年人在其餘存生命期間，建立一筆長期、持續、穩定的現金流入。這種貸款可以使那些“住房富裕，現金貧困”的老人享受到終身的養老保障，並在生前或遷出房屋前都不用償還貸款。我國也需要推出反向抵押貸款這一產品，目的是為了解決我國養老保障資源嚴重不足，緩解我國養老保障的壓力。
美國聯邦住房管理局（FHA）在1989年，最先推出了房屋置換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM）。時至今日，加拿大、英國、法國、澳大利亞、日本、新加坡等國也均已推出住房反向抵押貸款產品或其相關和類似產品。我國在柴效武、範子文、孟曉蘇等學者的努力下，也即將進入產品推出的試行階段。在我國現階段推行以房養老反向抵押貸款模式，將大大緩解我國養老保障的壓力，在加固養老保障乃至金融創新等方麵走出一條新路。但反向抵押貸款作為一種新興事物的引進，需要考慮的問題很多，首先麵臨的就是金融機構推出的產品定價問題。
反向抵押貸款的產品定價，是指在借款人年齡、目前住房價值、貸款基準利率等參數給定的條件下，通過一定的方法，確定貸款額度或房屋抵押率（貸款額度的現值與住房價值之比）的過程。產品定價過低，申請人得到的貸款數額較少，難以維持他們的養老需求，申請人將失去興趣，住房反向抵押貸款則麵臨著需求不足的問題。反之，如產品定價過高，則貸款機構可能麵臨到期後貸款收不回來的風險，這項業務也會出現虧損，貸款機構將缺乏開辦業務的積極性。因此，反向抵押貸款的定價如何做到科學合理，是一個迫切需要研究解決的大問題。
本文旨在通過對國內外反向抵押貸款定價問題的研究分析，總結產品定價問題研究的基本要點，並提出我國推出反向抵押貸款產品定價的大致思路，以對本問題的進一步深化研究，能起到相當的啟迪效用。
二、國內外相關研究文獻的介紹
反向抵押貸款產品定價的研究中，涉及因素較多，如產品定價應考慮的基本因素；貸款給付方式；各個基本要素的相互關係等。具體而言則還包括單雙生命比較定價模型；貸款支付類型；應采用何種定價模式，是支付因子定價還是保險精算模式等。
（一）國外相關研究
自20世紀70年代開始，隨著美國反向抵押產品的推出，貸款定價理論和實證研究就陸續展開，為這一產品的設計和完善提供了很好的學術支持，但在此階段定價理論的研究還不是很深入，對很多風險的預測和規避很不到位。之後，隨著反向抵押貸款在日本、德國、澳大利亞、法國等國家的引入和美國本土的廣泛開展，反向抵押貸款產品的定價研究得到較快的開展。學者對反向抵押貸款定價的研究做了大量工作。
1．反向抵押貸款產品定價應考慮的因素
DiVenti和Herzog 以美國的HECM為例，認為反向抵押貸款的產品定價中應該考慮的主要因素有房價增值、死亡率、利率等。
此外，還有其他因素也應給予一定的關注：
（1）住房搬遷，如某些房產抵押人可能會因為種種原因搬出房子，這時HECM貸款就必須歸還。
（2）房價組織費用和其他相關成本，主要包括包括借款者要求的組織費用、財產評估成本和法律費用。
（3）交易成本，老人們去世或搬遷後出售房屋時會發生交易成本。
（4）薪金和管理費用，是指HECM操作過程中發生的雇員薪水及管理費。
（5）Sinha和Fish認為還應該加入通脹率因素。反向抵押貸款的支付可能長達十數年，不考慮通貨膨脹率可能會對定價結果和老年人的晚年生活產生很大影響，一個比較有效的方法，就是在年金給付算法中加上相應的通脹因素。
2．反向抵押貸款采取的支付方式
反向抵押貸款的支付方式可以選擇：終身支付年金、有限期支付、信貸額度、終身支付和信貸額度方式相結合、有限期支付和信貸額度方式相結合等多種。Case和Schnare（1994）仔細考察了住房反向抵押貸款（HECM）借款者的特征，包括產品選擇的決定因素，使用了一個包含大約2500個貸款的樣本集。他們運用一個關於年齡、家庭組成成分、房產價值、房產的地理位置及其它特征的函數，計算每個借款者選擇每種支付方式的可能性。發現：①年輕的借款者比較傾向於選擇終身支付。②收入與產品選擇之間沒有很緊密的關係。③單身男人沒有單身女人或夫妻那樣傾向於選擇信貸額度這種方式。④鄉村的借款者比城市或郊區的借款者更傾向於選擇信貸額度。
Rasmussen、Megbolugbe和Morgan（1995）分析了反向抵押貸款潛在市場的大小。他們指出有兩個動機驅使人們去取得反向抵押貸款：隨著生命的過程逐步地積累、擁有和釋放住房財富（生命周期動機）和使非流動的房屋資產實現流動化（資產管理動機）。他們指出對於很多家庭來說，抵押住房可以得到的年金，數額雖然不大，卻可以大大增加流動性財富。
Rasmussen、Megbolugbe和Morgan（1997）探索了投資動機對取得反向抵押貸款的重要性，指出人們通過積極參與反向抵押貸款，將可以更好地為長期醫療保險、事業發展中的人力資本投資、孩子的大學費用等固定支出籌措資金。反向抵押貸款能使房產蘊含的價值更容易地轉換為現金，因此可以使戶主在籌集大額花費支出時更靈活，能擁有信貸額度或者一次性支付的選擇權，對增加這種靈活性是很有必要的。他們還指出對一些借款者來說，有限期支付比終身支付更適合融資的需要。
（二）國內相關研究
我國發展住房反向抵押貸款能否成功，產品定價是其中的一項關鍵要素。國內學者目前對反向抵押貸款的研究主要還是定性研究，主要涉及製度運作的可行性、風險和規避機製等。但不少學者還是在反向抵押貸款的定價方麵進行了探討，已出現一些反向抵押貸款的定價模型，國內關於反向抵押貸款定價的研究主要分為三個方麵：
1．單、雙生命周期比較模型
單生命定價模型是以X歲男性作為借款人，女性借款人可作類似處理。X歲男性投保住房反向抵押貸款，所能獲得的躉領金額或在投保日及之後的每個保單周年日領取固定的年金，直至其死亡。雙生命定價模型是一對老年夫婦投保住房反向抵押貸款，所能獲得的躉領金額或在投保日及之後的每個保單周年日領取等量的年金，直至其全部死亡。張晶在學位論文《我國壽險公司推展反向抵押貸款之研究》（2005）依據保險精算定價模型得出單生命和多生命的精算模型，並比較了這兩種定價模型下的貸款支付情況。之後發表的論文《壽險公司提供反向抵押貸款的精算問題研究》（2006），也分單、雙生命精算模型舉例計算並進行了精算評估。
2．貸款支付方式選擇
反向抵押貸款的支付方式有多種，一般包括一次性總額支付、信貸額支付及分期支付等，不同的支付方式有不同的定價模式。章淩雲的碩士學位論文《反向抵押貸款理論及應用研究》（2005），研究了以單個老年人為對象的一筆支付和終生年金支付的反向抵押貸款的定價模型，作者認為在某種程度上，其他支付類型的反向抵押貸款定價可由一筆支付和終生年金支付通過適當調整組合而得出。一筆支付本金和利息總值應與預期住房未來銷售的現值相等，終生年金支付借款人所得的名義年金總額的現值，應與一筆支付現值相等。作者用數值模擬分析法對保險精算定價模型模擬分析，得出“75～85年齡層次的中國老年人采用終生年金方式比較合適”結論。