96．買房置業第三步：找物超所值的房產
□了解住宅價格的構成
目前，大多數購房者在選擇住宅時，主要是從不同的住宅地段、環境、配套等方麵進行橫向比較，而很少有人從房屋自身的造價等方麵作縱向比較。
以目前上市的住宅而言，它的價格大致由下述部分構成：
□房屋造價
1．基地開發費。指房屋基地開發中，按規定有征地費、青苗補償費、設施補償費、勞動力安置費或拆遷補償費以及場地平整費等。
2．勘察設計費。指按規定支付的規劃費、建築設計費及施工執照等（此二項屬於施工前發生的費用）。
3．房屋建築安裝工程費。包括建造住宅過程中耗費的各種材料、燃料、動力的價值以及運輸、裝卸、保管等費用，再加上施工機械使用費、人工費用等部分。
4．房屋建設的間接費用。包括施工業務管理部分的工資、辦公費用和勞動保護，以及質量檢驗、職工培訓、停工工資等費用。以上兩項屬於建築房屋過程中發生的費用。
5．市政公用設施費。包括某住宅小區內全部商業、飲食業、服務業、文化、教育、體育、衛生、行政、經濟、消防等各種用房以及供水、供電、供暖、供氣、郵電、通訊、交通、道路、排水、排汙、環衛、綠化、人防等各種市政設施的建設費用。
6．各種稅費。包括建築稅及城市建設費、配套費、教育附加費及經營稅等。
7．房屋建設中的盈利。
□房屋銷售費用和銷售盈利
房屋一旦建成，便可進入流通領域。在此過程中形成的費用，包括工資、福利、辦公費、利息和保管費以及銷售單位所預期的盈利額。另外還包括售樓處建設及人員開支，營銷策劃代理費用等。從目前大中城市麵市的住宅來看，它們構成中的各項費用比例，大致是土地征用開發費占25％，建築安裝工程費用約占40％，基礎建設費占15％，附加費約占7％，利潤及管理費用約占13％。
□學會判斷樓盤的價值
消費者購房都想要物有所值，但麵對令人眼花繚亂的樓盤，怎樣做到“慧眼識珠”呢？主要從以下幾個方麵考察：
1．樓盤的使用價值。
指住房的生活居住功能。包括設計的合理性，配套設施，建築材料及建造質量等因素。
2．樓盤的附加價值。
包括樓盤的外觀造型、環境綠化、物業管理與服務、物業品牌的知名度等。
3．樓盤的投資價值。
指樓盤作為一項物業投資的保值、增值潛力。
□要善於討價還價
所謂“物有所值”，就是指在購房過程中要善於討價還價，盡量壓低房價，使得買下來的房產日後有保值升值的潛力。
首先，要盡量地指出房屋質量的缺點，包括門窗損壞、牆麵脫落、光線不足、地板磨損等方麵。其次要盡量指出房屋內部設施上的缺點，如燈飾、窗框、浴缸、馬桶等都不能令人很滿意等。再次，要盡量指出房屋格局上的缺點。如交通不便、噪音比較大、空氣有汙染、陽光不充足等，指出種種不滿的目的隻有一個，那就是房屋的價格必須有較大幅度的下降。運用指出房屋缺點來討價還價的策略，必須注意全麵、仔細及真實，盡量做到不讓任何一個小缺點蒙混過關。房屋缺點指出得越全麵越充足，就越有利於購房者殺價，全麵地指出房屋的缺點，要求購房者在察看房屋時要十分細致，不放過任何一個可以說三道四的毛病。購房者對房屋的缺點可以盡情地挑剔，甚至請些人來挑毛病，但是所挑毛病必須是事實，隻要你挑毛病是事實，房產商也無話可說，其氣勢要受挫，就有利於往下討價還價，買到價格比較實惠的房屋。
□購房前影響價格的外在條件
房屋價格的高低是由外在條件和內在本身的規劃共同決定的。由於房價是很多人考慮購買房屋與否的主要原因，所以，認清各種內在與外在條件如何影響房價是很重要的。
首先我們來看看外在的條件有哪些，以及它們對房價的影響為何：
1．市場景氣的好壞：
當市場景氣好的時候，人人爭著購房，需求量大，自然房價會上漲；當市場景氣差的時候，沒人有購房的欲望，需求減少，則房價自然下降了。所以，如何掌握市場時機，購入便宜又好的房屋是很重要的。
2．居住環境：
這裏是指整個區域的生活品質而言，也可以說就是地段。若房子是位於高級住宅區或是熱鬧商業區的話，房價偏高；若位於郊區交通不便之地或是工業區等居住品質較差之地，則價位就便宜了。以上敘述的是目前台灣的情形，但就世界上各先進國家的開發曆史而言，證明因為交通工具的日新月異，來往各地日益方便，造成人口漸漸向市區周邊移動，而早上來自各地的通勤者聚集到市區來工作，到了晚上，則返回市區之外地區的住家中。
3．交通：
由於是自用住宅，因此其交通設施的便利與否，對日常生活的影響是十分大的，縱使一間房子有很好的設計，但若位於交通不便之處，每天要花好幾個鍾頭通勤的話，那也就失去了價值了。
4．風景優美：
這也是生活品質的追求造成一些郊區風景較優美之地房價倍漲的因素，如台灣陽明山的仰德大道就是一個例子。
□購房前影響價格的內在條件
除了外在環境因素影響房屋價格之外，還有許多的內部規劃因素也是影響房價的因素：
1．屋齡：
愈老舊的公寓房子當然較新建的高樓大廈便宜，因為設備的老舊容易造成不便。但若老舊房屋有改建成大樓的可能性，則它的價格還是有提高的可能。
2．外表：
房子的外觀也是影響價格的因素之一，而這項因素也深受屋齡長短的影響，一間設計美觀而嶄新的大樓和一間破舊老公寓的價格自然有著天壤之別了。
3．公共設施：
若臨近有學校、醫院、公園等便利住戶的公共設施，則房價會提高。
4．管理、治安及清潔：
大樓管理製度是治安健全及附近治安的好壞深深影響居民的安全保障，所以它也是影響房價的一個因素。而清潔工作是否完善也攸關住戶的便利與生活品質，所以它也是組成房價的因素之一。
5．附屬設備：
如停車場、休閑室等，也是影響房價的一個因素，尤其在現代停車位供不應求的台北市，房子附帶停車位與否更是影響價格的重大因素。
比較了房屋的價格之後，還要掂掂自己的荷包，量力而為，不要眼高手低，而遲遲無法達成購屋的心願。更不可因堅持要購屋超出自己能力太多的房子而背上大筆貸款，造成以後沉重的負擔，尤其是購買期房更要量力而為，計劃清楚自己每月的預算，要繳貸款的錢絕不可挪做他用，造成無力再繳納而隻好脫手的下場。
□一間房子的價格到底多少才算合理？有沒有簡單的計算法
在房屋估價上，有許多方法，目前房地產實業界（包括建築業、中介業）對於房屋的定價，以比較法為普遍。
所謂比較法，是指先比較附近房地產的成交價，再參考房子本身的屋齡、建材、座向、居住人口的品質、數量等。假使是辦公大樓，還要比較那個辦公商業區的行業結構和特質等，以上各因素都可能影響房價的高低。
不過，用這種方法所得的數字，也僅能作為行情價的參考，因為這中間又要看雙方講價的能力、急不急著賣或買等，所以價格還有很大的彈性。如果是要自用自住，可以依個人喜好作首先考慮的標準。如果是想投資那就不一樣了，考慮的重點應該放在利息、租金和風險上，例如投資1，000萬的房屋，除非短期就可以增值賺錢，不然就得考慮租金收入是不是夠抵資金的利息，否則還不如放定存劃算。
另有一種收益還原法的估價方式，計算起來比較簡單，例如，一棟房子，如果每月租金是6萬元，銀行貸款利息是9％。一年可以收租金72萬元（60，000元×12＝720，000元），那麼房價大概行情在800萬元左右（720，000÷9％＝8，000，000元）。
依這個方式算出的價格，是那棟房屋較為合理的行情，不過景氣好壞還是會影響房價的高低。
97．現場如何購車如何選車
新車也需細心檢查車況。避免遇到出廠就存在的外觀瑕疵及質量問題，防止汽車因庫存積壓、運輸而導致的損傷，防止買到經過改造翻新的舊車。
□外觀方麵