在休閑房地產的發展過程中，分時度假將是其最主要的一種經營模式，從長遠看，我國休閑房地產業得以發展的主體和經營模式應是分時度假產權酒店產品。如果說我國分時度假發展得益於旅遊業和房地產業的發展，那麼分時度假產權酒店則是我國在探索分時度假如何本土化發展曆時10多年來的經驗產物。
一、分時度假
分時度假（Timeshare）,又稱Vacationownership或者Holidayownership。到目前為止，國際上對此還沒有統一的定義，但基本都涵蓋了以下幾個核心要素，即第一對某個分時度假產品的購買，消費者所購買到的是3年以上的使用某處房產或者某項設施的權利；第二消費者要獲得未來的住宿權利，需要按照協約的規定提前支付所需要的款項；第三消費者購買的每年在某處設施住宿的時間不得低於7天，第四消費者可以通過交換係統對不同房產的使用權實行交換。
分時度假由德國人亞曆山大·奈特首創，他將度假地房產的股份出售給消費者，然後給與每個購買者在度假地住宿的權利，所有購買者被稱為股東或合夥人。分時度假最早出現在美國，發展是在20世紀60年代晚期的佛羅裏達地區。過度的房地產建設造成了大量在建或尚未銷售的公寓、酒店以及汽車旅館的空置。於是，開發商把這些財產通過完成的住宿單元合法地再分成52個周時段的形式轉變為分時度假產品。在20世紀80年代初，分時度假在歐洲發展，並開始它在全球範圍內的擴張。
目前，RCI即國際分時度假交換公司是全球最大的分時度假公司，總部設在美國印第安納洲，在世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬個。
（一）分時度假產品分類
1固定時間的標準產品
此類產品通常以預先固定的一周或者幾周為銷售單位，也就是說消費者每周購買一個或者幾個單位的分時度假產品，就購買了在某住宿單元中的每年住宿一周或者幾周的權利。
2靈活選擇時間
此類產品以不固定的一周或者幾周位為銷售單位，由於時間的靈活性，消費者選擇分時度假產品的自主性就較大。如購買連續3個月的季度分時度假產品的消費者可以根據個人的時間安排享用分時度假的權利。但需要指出的是，這類產品的銷售單位會受到季節的限製。如4周單位往往要求在一年四季中各選一周，而季度產品就是選擇每年連續的3個月等。
3購買使用權
此類產品中，消費者僅僅購買分時度假房產的使用權，而非所有權，一旦房產交付使用，顧客就獲得了在某一特定年限內房產的使用權，一般為20年或者30年。當年限到期後，開發商可以將房產的使用權重新出售。
4度假俱樂部
作為購買使用權的形勢之一，俱樂部的會員不需要購買固定的一周，也不需要確定住宿單元、房間大小、季節或者每年的天數。其購買的是俱樂部提供的住宿和旅遊的綜合服務單位。
5簽約所有權
通過簽署合約的形式表明開發商與消費者之間的房產所有權的轉移，以確保顧客的權益。
6點數製
點數製作為最新的靈活度假觀念，已經逐漸取代了原有的以購買固定時間段為特征的分時度假產品。購買點數的消費者可以隨意選擇任何時間、房間大小和度假地點。當然，點數也可以用來交換固定時間段的分時度假產品。
RCI成立名為RCIPoints的全球點數體係，其成員可以用其擁有的、把固定時段折合後的點數交換成其他固定的或者分割的分時度假時段，也可以用來交換航空、租車、高星級飯店住宿、高爾夫等其他旅遊產品。
（二）分時度假產品特點
1實體化產品，虛擬化形式
因為客人追求的是度假，是一個實體概念，而不僅僅是網上的虛擬行為，所以總體來說，任何一個分時度假公司都必須以各類度假酒店、度假村和各類一般性的酒店，包括其他各類產品作為基礎，其基礎是實體化的。但是，它具體的表現形式可以說是虛擬化的，集中表現的形式是點數和點卡。
2差異化產品，均質化形式
可以說目前各類酒店的差異很大，實際享受的也是各種各樣的產品，但在分時度假公司體現出來的，是一種均質化的形式，這種形式把差異化集中起來，並且以均質化的形式進行銷售。
3時間分割、空間整合
分時度假,從產業的角度理解是“時間分割,空間整合”,從消費者的角度理解是“時間分享,空間共享”。
綜合來說,分時度假是伴隨全球一體化，按照時間分割、空間整合的理念,賦予不動產以流動特征的網絡化經營模式。作為一個新興的萌芽產業,其組成部分是：由公寓、酒店、度假村等不動產構成的物業網絡；由完整產權、共有產權、星期產權、時段使用權、點數製等概念和規則設計的產品係列；由購買者、會員、家庭、繼承人及業主委員會等構成的消費群體；由發展商、營銷商、交換商、俱樂部、物業管理、信托公司、谘詢公司、行業協會等角色構成的組織結構；由行業規則、法律規範、消費者權益保障係統等構成的規範體係。
4高度分散的產權
分時度假產品的房產所有權是高度分散的，分屬於加入該係統下的千千萬萬個具有一定度假房產所有權的個人，並且同一房產在不同時段的產權所有者不同。這種產品所有權高度分散的特點，是分時度假交換係統產權結構、產權模式的創新。
5網絡性基礎
網絡性是分時度假的基礎，正是在這個基礎上，才產生了交換性消費這種特殊的形式，使交換性的消費成為可能。網絡和電子商務是分時度假產品進行交換的支點。
（三）分時度假交換網絡保障機製
分時度假交換的含義是擁有度假房產使用權的消費者，可以將自己的度假房產使用權，通過全球交換網絡係統換取同等級單位與其他地區的度假房屋的使用權。劉菲.旅遊飯店新業務--分時度假交換係統.北京商學院學報，2000（4）：56-59分時度假交換網絡係統是基於網絡電子商務技術的分時度假得以發展的基礎和平台。
分時度假交換係統一般由分時度假交換公司經營，以提供交換服務為主，在技術上，它需要有大型的計算機網絡支持；在經營上，它則注重分時度假產品資源的集結，以滿足係統中交換的需要。交換係統所擁有的網絡度假村或度假飯店資源越多，分布麵越廣，就越容易吸引消費者，促成交換。成功的分時度假係統往往從開始就形成規模，為旅遊者提供充分的選擇餘地。巫寧.旅遊電子商業理論與實務.北京：中國旅遊出版社，2003
1國際主要交換係統
（1）RCI交換係統
國際分時度假交換公司（ResortCondominiumsInternational，RCI）於1974成立，總部設在美國印第安納州，是世界首家分時度假交換公司，也是為全球分時度假行業提供相關產品和服務的最大供應商。
RCI在度假物業交換、出租和度假村管理方麵具有市場領導地位。對合作顧客來說，RCI是發展極快的夥伴，對品牌、網絡及合作等方麵的核心收入起著重要影響。而這些方麵又與假期擁有者、房地產服務行業旅遊等資產最大價值的釋放有著密切的聯係。RCI全球在近100個國家擁有3700多個加盟度假村，會員家庭已超過300萬個，在30年的發展過程中，RCI已為全球5400多萬人提供了度假交換服務。
不過RCI隻為分時度假擁有者提供度假交換，RCI絕不擁有任何度假村，不銷售也不代理銷售任何加盟度假村的產品。RCI是CendantCorporation(NYSE:CD)集團的全資子公司。該集團主要是為全球旅遊業和房地產業提供服務產品的供應商。
（2）II交換係統
1976年組建的II(IntervalInternational)公司也目前世界上實力最雄厚的分時度假交換公司之一。自組建起就一直以卓越而且高標準的服務質量在同行業中處於領先地位。目前它已擁有分布在全世界各地的2000個度假村和超過150萬個會員。