住房作為人類生存最基本的生活資料，在人們的生活和工作中起著舉足輕重的作用。改革開放前，按照以公有製為基礎的計劃經濟體製的要求，中國城鎮居民的住房實行實物分配製，住房作為一種福利品，由政府或單位分配給居民或職工居住，住房被排除在個人消費範圍之外，整個社會根本就沒有住房消費的概念。改革開放後，隨著市場經濟體製的逐步建立，特別是從1998年我國全麵實行住房體製改革以後，基本終止了福利分房，市場化逐漸成為城鎮居民最主要的住房消費渠道。隨著人們生活水平的提高，消費結構的升級，作為價格頗高的消費品——住房，正逐漸成為新的消費熱點。隨著住房消費的升溫，住房消費中的安全問題也從來沒有像今天這樣，為全社會所高度關注。
第一節我國住房消費發展現狀與發展趨勢
隨著我國經濟的持續、快速發展，居民收入穩步增加，居民在解決了溫飽問題後，將關注的熱點轉向了住房，追求幽雅、舒適的居住環境。特別是在城市基本實現了住房消費商品化後，我國住房消費市場進入了一個快速發展階段，有力地促進了居民居住條件的改善。同時，隨著我國經濟的持續、快速發展和住房製度改革的深化，我國城鎮居民住房消費觀念、消費水平及消費方式也在不斷變化。
一、我國住房消費發展現狀
1．居民住房消費商品化觀念已經形成，住房私有率不斷提高
隨著人們收入水平的提高，全麵建設小康社會的進程不斷深入，土地有償使用、住宅商品化、住房製度的不斷完善，越來越多的消費者徹底改變了原有的消費心理，走上了住宅市場化道路，絕大多數居民都願意自己購房或租房。據建設部統計，全國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由1997年的54.5%，提高到2005年的95%以上。商品住房銷售麵積中，個人購買比例由2000年的87%增加到2005年的近97%。目前，80%以上的城鎮可售公房出售給了職工。通過購買房改房、自建住房、購買商品房等渠道擁有住房的家庭不斷增加，城市居民住房產權結構發生重大轉變，2005年全國城鎮私有住宅建築麵積87.9億平方米，住宅私有率高達81.62%。
2．城鎮住房建設持續較快發展，城鎮居民居住條件進一步改善
在國家宏觀政策的指導下和市場需求拉動的影響下，我國房地產投資成效顯著，2007年1～11月份，全國完成房地產開發投資21632億元，同比增長31.8%。住宅完成投資15440億元，增長33.7%。其中，經濟適用住房投資693億元，增長31.7%。全國房地產開發企業完成土地開發麵積2.14億平方米，增長8%。全國房屋施工麵積21.66億平方米，增長23.0%。其中，住宅施工麵積17.11億平方米，增長24.2%；辦公樓施工麵積7930萬平方米，增長18.4%；商業營業用房施工麵積2.39億平方米，增長12.4%。城鎮居民的居住質量也大幅度提高，電氣化設備、清潔燃料在家庭中得到普及，衛生條件和設施水平有很大改善，空調、熱水使用率逐年上升，住區綠化、美化、安全等得到基本保障，居民的居住狀況得到極大改善。
3．住房消費支出快速增長
隨著住房製度改革的深化，城鎮居民住房消費支出水平有了較大幅度的提高，1982年城鎮居民絕大多數居民租住公屋，租金隻有0.13元／平方米，2006年城鎮居民、農村居民恩格爾係數分別比2002年下降1.9%、3.2%。2006年城鎮居民人均居住支出比2002年增長了44.9%。我國居民住房消費持續擴大，2005年僅個人購買商品住房消費達1.42萬億元。
4．居民居住麵積擴大，生活質量提高
住房麵積是衡量居住水平的重要指標，其大小反映了人們居住條件的好壞和居住水平的高低。據建設部統計，2003年和2004年底，我國城鎮人均住宅建築麵積分別達到23.7和24.97平方米，超過了20世紀90年代初期中等收入國家平均20.1平方米的水平。2005年底，全國城鎮房屋建築麵積164.51億平方米，其中住宅建築麵積107.69億平方米，占房屋建築麵積的比重為65.46%。全國城鎮人均住宅建築麵積達26.11平方米，比1998年增加了7.51平方米，北京、上海、浙江的城鎮人均住宅建築麵積高達30平方米以上，分別為32.86平方米、33.07平方米、34.80平方米，貴州人均住宅建築麵積最低，為20.40平方米。全國城鎮戶均住宅建築麵積83.2平方米，戶均成套住宅套數0.85套。全國城鎮成套住宅建築麵積86.84億平方米，住宅成套率為80.64%。
5．城鎮居民住房裝修方興未艾
在住房使用麵積、室內設施（水、衛生設備、供氣等）一定的情況下，住房裝修成為居民改善居住條件的重要方麵。隨著人們生活水平的提高、住房製度改革的深化和住房自有率的上升，住房裝修逐漸成為居民消費的熱點。追求個性化、追求時尚、追求舒適成為居民家庭裝飾裝修的潮流，新建住房的家庭裝修比例占90%以上，家裝投資迅速增長。據建築業年鑒資料顯示，1999年城鎮戶均裝飾消費2.2萬元，其中大中城市和沿海城市平均為4萬元。城鎮家庭裝飾工程產值從1990年的30億元，增加到2001年的3600億元。
二、推動我國住房消費發展的主要因素
1．宏觀經濟快速增長為住房消費需求的增長奠定了基礎
一個國家或地區的整體住房消費水平的提高，與國民經濟發展水平有很大關係。近幾年，我國經濟快速增長，據國家統計局資料顯示，2002～2006年，全國國內生產總值由120333億元增加到209407億元，淨增89074億元，增長速度由2002年的9.1%上升到2006年的10.7%（見圖5-1）。隨著宏觀經濟的平穩較快增長，全國房地產開發投資也不斷增加，有效地推動了房地產業的發展。
2．居民收入快速增長推進了住房消費的發展
在決定消費的諸多因素中，收入是一個重要的變量。據1980～1997年數據測算，上海城市居民人均可支配收入每增加100元，消費支出就相應地增加83.32元，這充分說明居民收入對消費支出的作用。近年來，企業效益好，職工收入普遍增加較快，公務員工資改革，加大對低收入群體居民收入的補貼力度，提高農民工的最低工資標準，以及出台了一係列調整收入分配的政策措施和各項支農惠農的政策，這些都促進了城鄉居民各收入群體實際收入的增加。2006年，全國城鎮居民年人均可支配收入達到11759元，比2002年增長了52.7%；農村居民人均純收入3587元，比2002年增長44.9%（見圖5-2、圖5-3）。隨著居民收入的快速增長，居民的住房條件也在不斷改善，住房消費作為一種最終產品正逐漸成為居民家庭消費的重要內容。
3．家庭存款積蓄的增加增強了居民住房消費的經濟承受能力
隨著居民收入和剩餘現金的逐步增加，我國城鄉居民的儲蓄存款餘額逐年提高。城多居民人民幣儲蓄存款餘額2002年為86911億元，到2006年就已經增長到161587億元，年均增長額為14935.2億元。居民家庭儲蓄的增加為增強居民住房消費能力提供了可能。
4.個人住房消費信貸的發展推動了住房消費的增長
發展住房消費信貸是促進我國住房消費增長的一項重要政策措施。個人住房消費信貸是金融機構向消費者融資，以幫助其購買或建造住房、進行住房裝修或維修，從而達到提高居民生活水平、刺激消費、啟動經濟新的增長點的目的。個人住房消費信貸主要有三種形式：自營性住房貸款、公積金住房貸款、組合住房貸款（住房公積金貸款和銀行自營貸款的組合）。伴隨著我國城鎮住房體製改革的逐步推進和房地產業的迅猛發展，我國住房信貸業取得了長足的發展，1999～2004年個人住房貸款餘額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%、42.46%和35.1%。2002～2004年，全國個人住房貸款餘額分別達到：8258億元、11779億元、15922億元，年度增加值分別為：2670億元、3528億元、4072億元。截至2007年5月，全國住房消費貸款餘額累計突破22000億元。
5．保值增值理念使住房逐漸成為部分居民的投資手段
住房作為一種耐用消費品，其保值增值的作用日益凸顯。一是具有投資性。房屋是大眾化投資的主要形式之一。金融及經濟危機的情況下，不動產在使用期內的升值特點，使買房無形中兼具了消費和投資雙重性質。二是具有財產性。房屋兼有效用品和財產品二重性。具有所有權的住房，房子不僅可以居住，而且也是一份財產，故稱買房為置業。雖然財富的表現形式愈來愈多樣化，但是不動產仍是衡量個人或家庭財富的重要尺度。三是具有累積性。買房大都循著由小到大、由舊到新、由簡到繁、由賤到貴的路徑，整個過程呈現出明顯的梯次性、漸進性。四是具有派生性。住宅消費又會引申出大量的其他消費。居住條件的改善，意味著人們進行文化、教育、科技、娛樂、社交等活動場地的擴展，使精神消費不斷增加。而且投資性住房主要用於出租和出售，培育著比較穩定的家庭收入來源。因此，一些城市居民非常看好住房發展前景，使購房逐漸成為人們的一種投資手段。
6．住房政策是啟動我國住房消費的重要因素
住房政策直接影響到住房供應、住房銷售、住房價格和人們的購買行為，是影響住房消費的重要因素。1998年，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費。各地區、各部門認真落實國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革、加快住房建設的決策部署，有效激發了長期被壓抑的購房需求，住房消費有效需求迅速釋放，使住房銷售市場的合理需求增加；另一方麵，從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內急劇增加。近年來，為了啟動住房消費，國家和各省市製定了一係列鼓勵住房消費的政策，目前，這些政策正在發揮作用，推動住房消費增長點的形成。
三、我國住房消費中存在的問題及發展趨勢
1．當前我國住房消費中存在的問題
(1)住房消費需求脫離居民收入水平。依據世界主要國家和地區消費結構變動規律，住房消費超過收入30%的家庭，即存在過度負擔。據數據顯示，1998～2004年，城鎮居民人均可支配收入平均增長8.6%，農村居民人均純收入增長4.3%。而住宅銷售的增長卻超過30%，增速最低的2002年也達到23.1%。從城鎮居民家庭看，人均住宅建築麵積由1998年的18.7平方米增加到2004年的24.97平方米，增長33.5%；從農村居民家庭看，人均住房麵積由1998年的23.3平方米增加到2004年的27.9平方米，增長19.7%。2004年，我國商品房銷售額占城鎮居民總收入的比重達20.3%，已經超過1999年美國的水平。據我國主流媒體的一項調查，目前31.8%的購房者月供占到月收入的50%以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。
(2)住房自有率過高。我國住房製度改革以前，城鎮住宅的自有率很低，以公房為主。經過房改，許多居民擁有了自己的住宅。從英國的經驗來看，經過政府近200年的政策幹預，住房自有率維持在60%～70%，這對解決低收入家庭的居住問題起到了良好的調控作用，同時也降低了對新建住宅的需求。據統計，我國城鎮82%左右的居民已擁有自己的住房，而發達的市場經濟國家個人住房擁有率，法國與德國僅30%～40%，美國僅68%。隨著住房自有率的提高，對住房供應和價格的負麵影響逐步顯現出來：一是過度追求住房的自有率，使得住房三級市場即通常的“二手房”市場缺乏長期的有效需求，而居民尤其是長線投資者對持有的住房會待價而沽，導致市場對二手房的買賣和租賃萎縮，在存量住房增加而自用住房一定的情況下，最終空置房增加。二是導致房地產價格上升。對住房自有率的過高追求，直接刺激居民住房購買需求，住房需求強勁導致房價上升，而較高的房價預期很容易產生房地產投機，投機反過來又刺激房價上升。如此循環，最終使得房地產價格一路走高。
(3)缺乏有效的梯度消費的市場傳導機製。所謂住房梯級消費模式，就是消費者應根據自身的收入條件和住房需求進行個性化的理性消費，量力而行。我國已初步形成了住房租售市場以及商品房、二手房市場、經濟適用房、廉租房等各類子市場相互協調、相互補充的房地產市場體係。但由於二級市場和租賃市場不完善，梯度消費的市場傳導體係不健全，難以促進存量房源的合理配置。
(4)消費觀念扭曲引發住房超前消費。住房商品化和市場化後，人們自己掏錢到市場上選購需要的住房，對大麵積住房的渴望轉眼之間可成為現實了，於是長期被壓抑的住房需求一下子猛烈釋放，人們爭相追求越來越大的套型，導致住房消費出現了一種非理性化的傾向。主要表現在以下幾方麵：
一是貪大。據對40個重點城市調查資料顯示，2006年1～6月，預售商品房平均套內麵積達115平方米，在全部可銷售住房中，120平方米的大戶型超過50%的有24個城市。與一些發達國家的戶均麵積相比較，2002年新建住宅的平均麵積，瑞典是99.7平方米，德國是85.1平方米，日本是91.3平方米。近年來，消費者的非理性消費和攀比消費已由高收入者向中低收入人群擴散，一些中等收入甚至低收入人群也盲目加入提前消費購買大房的隊伍，表現為換房率頻繁，很多剛畢業的年輕人也一次到位購買100平方米的大單元房等等，而那些60平方米以下的房子少有人問津，即便有，往往也是以二手房為主，而且大多用作臨時過渡房，過兩三年就轉手換大房。據廣州搜房網不完全統計，廣州市工薪階層在2006年和2007年兩年裏的換房率高達70%。
二是超前。由於受傳統消費觀念的影響，加上輿論宣傳的推波助瀾，使部分市民在住宅投資上超前消費、攀比消費，片麵追求超大、超豪華的住宅，大大超過了個人經濟承受能力，多數居民往往難以無法將“有房住”和“擁有住宅”區分開。一般講，月還貸在收入的30%以內比較合適，如果工資的一半以上都拿出來還貸，住房雖然提前一步到位了，但不得不以犧牲全麵的生活質量為代價。這種所謂超前，是靜止地看問題：一房伴終生，一輩子就一回。沒有認識到住房消費也存在動態發展規律，造成了居住消費占整體消費結構的比重過大，不利於生活質量的提高和人的健康發展。
三是求闊。追求的是符號消費。所謂未富先豪、奢風東漸的不良傾向在住房消費中多有顯現。某些發展商也在迎合這種心態，稱龍脈鳳地，不求實用求奢華，儉樸的風尚和簡約之美不見了，變得浮躁華麗，與健康的消費理念大相徑庭。
四是浪費。一味貪大求闊意味著資源配置的浪費，超大戶型帶來了資源大量消耗和浪費。以北京地區多層住宅為例，過去1公頃土地可蓋200套左右的住房，居住人口可達約700人。現在戶均麵積大幅增加，在容積率相同的情況下，一公頃土地僅可蓋100套左右的住房，居住人口下降約300人。這種情況大大增加了土地資源的消耗。
(5)住房消費的快速增長將不利於國民經濟的發展。住房消費的快速增長，將給國民經濟的發展帶來四方麵的擠出效應：
一是抑製了居民的其他消費。一般而言，房地產價格的上漲將通過財富效應而刺激消費，這在許多發達國家均是如此。然而，我國房地產市場發展僅有數年曆史，而且對房地產的需求有相當一部分是由低利率和其他投資工具缺乏，而催生的儲蓄需求與投資需求。由於預期房地產價格將會繼續大幅上升，許多家庭抑製其他消費，以積攢首付款和支付月供款。過高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他消費。