同年 3月 18日，置地召開第一次董事局會議（當時董事局是清一色洋人），由凱瑟克擔任主席，自此，怡和洋行大班兼任置地大班成為不成文的曆史慣例。
董事局會議決定，為了應付日益膨脹、野心勃勃的華資地產商的勢力及其挑戰，置地將化敵為友，創造和諧社會，擴大股本，邀請華資富商加入。於是，當年的華資巨富李升和潘邦成了這家英資公司的兩位華人董事。由此看來，置地高層還是具有相當靈活的政治頭腦的。
由於資本雄厚，置地創辦後即在香港島中環區廣購物業，根據 1895年至1896年的物業登記，當時置地擁有的物業主要集中在皇後大道中、德輔道中，其他則包括雲鹹街、奧庇利街、庇利街、伊利近街及史丹頓街這些中環、上環旺地。
由香港開埠之始，一直壟斷香港經濟的英資集團，在 80年代大受華資財團的打擊。原來由英資控製的九龍倉公司、和記黃埔集團、會德豐集團和香港電燈公司，先後落入華資之手。
英資老牌大行怡和雖算能幸免於難，但論風頭，影響力也漸被以李嘉誠為首的長江實業集團蓋過了。怡置係和李嘉誠實力的此消彼長，港燈易手可說是一個重要的分水嶺。香港人不時感歎，時也勢也。有道是，來也匆匆，去也匆匆。曆史的瞬間，彈指一揮間。
1982年，置地以每股六元三角至七角之間收購 35%以內的港燈控股，動用了近 28億元的資金，當時市場流傳佳寧集團及李嘉誠的長江實業都有意染指。
1982年中開始出現的香港信心危機，對剛做出不同項目巨額投資的怡置係財團，可說是一場不料曾想到的夢魘。
在 1981至 1982年間，怡置係勢力大肆膨脹，用銀彈攻勢購入電話公司、電燈公司兩個穩賺的公用股，甚至豪氣幹雲，以四十七億五千多萬的天價，投得中環地王，即現今的交易廣場所在的地皮。
一連串的收購行動，怡置係現金資源消耗淨盡，債台高築，負債高達 150億元。本來，以怡置係的龐大資產與市場信譽，大舉負債根本就不存在問題，隻要地產市道尚佳，經濟前景爭氣，資本雄厚，坐擁中區地王，在港英政府大樹庇陰下的怡置係不愁沒錢賺。可惜，戰戰兢兢的撒切爾夫人，在北京天安門廣場前向人民英雄紀念碑意外磕頭式摔了一跤，摔掉了港人的信心，亦徹底摔破了香港英資拳拳自信與絲絲幻想。
中英前途談判中的炮聲隆隆，向來隻崇尚重商主義的香港人聽不慣之餘，更加忐忑不安，開始大舉移民，連大量資金亦一並卷走。動蕩飄搖的香港每況愈下，樓市插水，彙率狂跌，人心盡悲，出路何在？加上席卷歐美，以致日本的一場新的經濟衰退，使工商業的前途滿布迷霧，房地產由奇貨可居變成有價無市，怡置係的如意算盤不但打不響，大量資金被凍結，更令公司的拓展業務變成巧婦難為無米之炊。
更糟糕的是，情況似乎越來越悲觀，挨過了 1982年，1983年地產市道未見好轉，反而全麵崩潰，怡置係手中的龐大資產，居然大幅度貶值，幾乎到了資不抵債的邊緣。
向銀行貸款購入大量地皮的置地便成樓市“大閘蟹”，1983年地產全麵崩塌，置地墜入空前債務危機。當年，置地出現曆史性的 13億港元虧損。作為怡和旗艦的置地把母公司怡和拖下泥淖，怡和在同期財政年度盈利額暴跌80%。
1982年 4月，怡和通過置地向港燈發動“破曉突擊”行動，收購港燈34.9%的股權，成為該公司大股東。此舉旨在通過控製公用股以增加集團現金流，緩解集團麵臨的困境。
1983年，李嘉誠洞悉置地在地產投資遭遇陷境，遂獅子口大開，向怡和、置地遊說，購入他們手中的港燈、牛奶公司、惠康超級市場等股份，但雙方條件始終談不攏。
知己知彼，李嘉誠並不急於進行，靜待有利時機的出現。
“善出奇者，無窮如天地，不竭如江河。 ”a李嘉誠仿佛一個武林絕頂高手，冷酷的雙眼，在等待中尋找著對手的命門，隨時準備拋出“小李飛刀”。果不其然，置地在香港及海外的急速擴張，將其現金儲備消耗殆盡，顯得外強中幹。
1982年 9月，英國首相撒切爾夫人挾馬爾維納斯群島一役大勝之餘威與氣勢訪問北京，提出了以主權換治權的餿主意，遭到鄧小平的一口拒絕。稍後，強人鄧小平即強硬宣布，不論中英談判進展如何，中國政府將在 1997年如期收回香港主權。
這一係列消息傳至香港，早已疲憊不堪的股市、樓市應聲下跌。隨著地產市道的崩潰，當時香港數個“超級地產大好友”相繼出現問題： a出自《孫子兵法》。
10月 27日，置地的主要合作夥伴佳寧集團宣布出現短期資金周轉問題，稍後更被銀行清盤；11月 2日，另一地產大好友益大投資亦宣布債務重組，隻餘下置地心驚膽戰地孤軍作戰，氣喘籲籲，焦頭爛額，其困境可想而知。
早知現在，何必當初。據估計，在地產低潮中，置地僅中區交易廣場、美麗華酒店舊翼等三大投資項目，損失就超過 30億港元。
怡和大股東凱瑟克家族向大班紐璧堅興師問罪，令在怡和置地大班寶座上坐了八年之久的紐璧堅黯然下台。1983年 9月 20日晚，危城困守，猶如蟹民的怡和財團主席紐璧堅心有不甘地黯然下台，在董事局宣布辭去這家公司主席職務。1984年 1月 1日，紐璧堅又辭去董事職務，依依不舍地離開他服務 30年之久的怡和洋行。
接替紐璧堅的是怡和凱瑟克家族的西門?凱瑟克。西門?凱瑟克決定策劃一項自救及償還借款的大計，就是壯士斷臂，賣了女兒救兒子，拆了帽子補褲襠，出售大量海外業務，以及在港的非核心業務。
羅馬城牆倒了，但羅馬城並未塌。西門 ?凱瑟克尚未正式上台，港版英文《亞洲華爾街日報》就以“對怡和新大班來說，戰役才開始”為標題，報道怡和高層變動及未來走向。
作為怡和最大的潛在對手李嘉誠，始終密切關注怡和的一切變動。哪怕是一項不經意的人事變動。李嘉誠動用各種網絡全方位收集凱瑟克的各種資料，包括凱瑟克在倫敦買醉的種種緋聞，為的隻是徹底了解這位對手的行事風格。
李嘉誠反複研讀有關怡和及凱瑟克家族的報道，甚至試圖從怡和內部了解其動向。從蛛絲馬跡中探尋置地下一步的發展動向。此時的李嘉誠，就像一頭非洲雄師，靜悄悄地匍匐在草叢中，耐心等待獵物露出疲態的那一刻的出現。
棋逢對手，將遇良才。李嘉誠遇到的這位年輕人，顯然是個善者不來，來者不善的高手。李嘉誠知道，對這乳臭未幹的黃毛小子絕不能等閑視之。
李嘉誠曾經向怡和表示過欲購港燈的意向。現在，在怡和焦頭爛額坐困圍城之際，李嘉誠不欲乘人之危，奪人所愛，未再主動做出任何表示。他有足夠的耐心等待事情的發展。當然，他也有足夠的信心，相信凱瑟克會主動找上門來。
好一個薑太公釣魚，悠哉遊哉。李嘉誠就像一個絕對相信自己槍法的獵人一樣，藏而不露，靜待時機，不徐不疾，關鍵時刻，扣動手中的扳機。不能打草驚蛇，隻能一箭中的。
子曰：“不知命，無以為君子也。不知禮，無以立也。不知言，無以知人也。 “
怡和大班紐璧堅曾說過：“如果你在河裏遊泳，不管是一條鱷魚還是五條鱷魚追著你，結果都是一樣的。”