那麼，房產“攜帶”的土地，在其價格中占有多大比例呢？先看看房價的構成。在我國，一般地說，房價主要包括土地成本、建設費、市政配套費、各種稅費、營銷管理費、前期費、財務費等方麵。可用公式表示為：
房價=地價款+建安成本+稅費+開發商利潤+公關費+財務費+行政事業性收費+銷售費+管理費
其中：地價款=拆遷成本+城市配套費+政府利潤+契稅等獲取土地時的稅金
按一般市場行情計算，建安成本僅占總價的20%左右，而地價款就要占總價的60%左右。一般買房的人在計算房產的成本時，往往隻計算它的材料費加人工費，忽略了其他費用，更想不到地價款。所以，他們在計算以後，總是恨得咬牙切齒。成本每平方米2000元的房子，居然能賣到每平方米10000元以上。他們恨房屋開發商心腸太黑，賺得太多。而大多數人連這種錯誤的算法也不會，他們隻知道一個事實，房價太高。很多人打拚了一輩子，也買不起一套房。
2必需性。人要正常生活，首先要解決最起碼的三大問題：吃、住、穿。生活中，沒有房子，就不能過正常人的生活，甚至無法生存。省吃儉用，也得先買一套房。所以，房子是“必需”的。這就是房市中所謂的剛性需求。正是因為如此，正常情況下，房屋完工後開發商們總是悠然自得，把房價掛得高高的，穩坐釣魚台，不愁房屋賣不出去。有人可能認為：很多人買房不是由於房屋的必需性而買的，買是為了賣。的確，房屋對這些投資、投機者此時來講，不是必需的，但對其他缺房的人來說，房屋仍然是必需的。所以，從某種意義上講，房屋開發商及投資、投機者高價買房的行為是利用房屋的必需性“訛”人，是“乘人之危”。
3固定性。一般的商品加工結束後，哪裏有人要就往哪裏賣，哪裏價格高就往哪裏賣。房產卻不一樣，一旦建成，就不能挪窩了。如果沒人要，就隻能空在這裏，別處的房屋再緊張，也與它沒多大關係。反之也一樣，這裏的房屋再緊張，別處的空房也搬不來，無法根據市場的需求進行流動調節。而對於住房人來說，在A城市你縱有十棟別墅，到了B城市，你隻能掏錢租房住，或者再買一套新房。
4虛擬性
在121節中曾經講到：房產具有典型的雙重性，即：虛擬性和實體性。其中，虛擬性就是指人們可以像對金融產品那樣，對房產未來的價值進行估測。隨著價值估測的變化，人們對房產未來的價值會形成不同的預期。這個預期與股票等金融產品的預期一樣，是一種虛擬的價值。在當今市場，房產的這種虛擬價值總是能夠變成現實。所以，人們總是希望通過房產的虛擬性來實現房產增值的願望。於是，人們買房不一定是為了住，也可作為生財之道，空著不用，等待升值。有人曾在2007年對我國60個城市的150多個樓盤作過調查。調查發現，在買房的人群中，投資投機購房的人超過八成。他們每人都揣著一個發財夢，對房屋原價值有著滿意的預期。
二、房屋特殊性的特點
1房屋特殊性是房屋本身固有的。在所有商品中，同時具有上述四個特性的商品隻有房屋。這些特性不是人為地加上去的，而是其本身所固有的。所以，房屋和其他商品相比，它的市場行情有著自身獨特的走向。如果你不明白房屋這些固有特性，你就永遠不會鬧明白房價的問題。
2房屋特殊性隻有在一定條件下才能顯示它的作用。這裏所說“一定條件”有很多。比如，如果有大量的居民同時遷入到某一個城市，那麼房屋的必需性、固定性就顯示它的作用了。不買房就沒法生活。在這裏生活，就必須在這裏買房。假如一個國家的政府為了控製房價，對買房作出了嚴格規定，每人隻能買一處住房，違者以“二房”罪論處，那麼在這個國家裏，房屋的虛擬性就不會顯示它的作用。
如果房價的這些特性都具備了發揮作用的條件，它們就會把房價推得很高，高得叫人難以置信。
三、高房價的原因
簡單地說，高房價的原因就是：房屋本身具有特殊性，而社會環境又具備了使這些特殊性發揮作用的條件。特殊性的作用主要表現在兩個方麵：
1定價高。這是房屋四大特性發揮作用的結果，它使房價與普通商品相比有了一個較高的起點。即使房屋商品與其他普通商品耗費成本相同，但房屋的定價仍然會明顯高於其他商品。比如在我國的中小城市，如果政府在自身管轄的國資企業投資100萬元（包括人工費和材料費），加工一批普通商品，零售價總額一般在120萬元左右。如果政府用這100萬元在自身管控下的土地上建房，可以建10套100平方米左右的住房，零售價可以賣到500萬以上。至於上限能達到多少，沒譜。正常情況下是500多萬。不正常時可達到上千萬元甚至上億萬元。摩洛哥蒙特卡洛的房價，每平方英尺4420美元，約32萬人民幣/平方米。一套100平方米的房屋就可達到3200萬元人民幣。可見，房屋商品的定價與普通商品的定價至少高出4倍以上。即便是包含了地皮在內，並且是在正常情況下，花同樣的成本，房屋商品的定價比普通商品的定價仍然要高出許多。不正常時，差距就更大了。
2漲幅大。當然，不是說在任何情況下房屋的價格都是如此，有時也可能下跌。說它漲幅大是指房屋在具備一定條件時，和普通商品相比，漲幅較大。漲幅大同樣是房屋四大特性作用的結果。特別是由於房價包含了地價款，對房價的上漲起了重要作用。各個國家和地區的地價在政策上雖然各有不同，但大同小異。地皮與房產一樣具有虛擬性。這使投資、投機者對地皮的未來價值有了極大的想象空間。1985年，日本的東京大阪的地產比戰後初期猛增了10000倍。到20世紀80年代末，日本的土地財富已經占到國家財富總額的70%左右，而同期美國僅占25%。到1989年，國土麵積僅為美國4%的日本，其地價市值竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京的地價就相當於美國全國的總地價。
總之，房屋本身的特殊性是高房價的內在原因。使房屋特殊性發揮作用的條件是外在原因。二者缺一不可。任何一個國家和地區，隻要具備了使房屋特殊性發揮作用的條件，這個國家或地區的房價就必然會發生變化。房屋定價的高低與漲幅的大小與使房屋特殊性發揮作用的條件有關，條件越充分，定價就越高，漲幅就越大。
106我國房價的現狀及發展趨勢
1061我國高房價的原因
通過上麵對房屋特性的講解，我們知道了房價的秘密，懂得了為什麼會出現高房價。即：隻要具備了房屋特性顯示作用的條件，就會出現高房價。所以，我國高房價的原因很簡單，就是具備了房屋特性顯示作用的條件。這些條件主要包括三點：