香江金融危機已經落下帷幕，但香江人還來不及高興，一場與他們更加切身相關、也更巨大的風暴已經席卷而來。
樓市真的崩盤了。
樓市的崩盤和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和時間性。
很多人都，當買菜大媽都開始買房的時候，就是崩盤的信號了。
其實這完全是馬後炮，從這點上根本看不出樓市是否會崩盤。
地產是非常複雜的產業，是否會崩盤取決於很多因素，但縱觀百年以來的地產市場，在崩盤前至少都有兩個信號：金融高杠杆和單位成本超過居民可承受最大值。
是的，這裏不提複雜的經濟邏輯和崩盤的根本原因，隻淺顯的信號，當出現什麼信號時，就意味著快崩了。
無論是196年的弗羅裏達大崩盤，還是1991年東瀛泡沫破滅，更或是目前的香江及日後的美國，在崩盤前，都符合這兩點特性。
先高杠杆，房地產行業的金融屬性遠大於其實體屬性，所謂金融高杠杆，一方麵是指地產商融資的金融杠杆，另一方麵是指購房者買房所使用的金融杠杆。
無論在世界任何一個國家，地產商開發的樓盤，大多使用的都不是自己的錢，而是銀行、金融機構、投資理財產品的錢。
但縱使如此，每個地產商的杠杆率也都是不同的。自有資金實力強、財務穩健、比較謹慎的公司可能隻有百分之三四十的負債率，而那些步子邁得比較大，狂飆突進的公司，其借來的錢可能數十倍於自有資金。
購房者的高杠杆就更好理解了，我們熟悉的按揭或者公積金貸款，都屬於金融杠杆的一部分。
如果購房者的首付能在三成或以上，其餘按揭的方式來購房，其實並不算是高杠杆。
怕就怕“二按”。
“二按”，顧名思義，就是二次按揭，比如一次按揭首付兩成，但經過二次按揭，可能隻用百分之五的首付就能買下一套房子。
剩下的百分之九十五呢？當然都是銀行出了。相當於找幾個不同的銀行，借出了百分之九十五的錢來購買一套房子，杠杆率達到1900%。
如果再算上利息，嗬嗬，隻怕000%都打不住。
所謂杠杆，通俗來，就是借錢。
而借錢，是要付利息的。
對地產商來，利率在1-15%左右的借款，已經算是非常不錯的融資成本。很多地產商甚至會以5%以上的利率進行融資，融資杠杆更是高達1000%-000%，可想而知，如果一旦成交量萎縮，最先倒閉的就是這些地產商。
而對於購房者來，雖然按揭利率較低，但他們畢竟隻支付了5%的首付。如果房價維持上漲態勢還好，但要是房價開始下跌，哪怕隻是跌掉5%，他們都會變成負資產者。銀行會立刻要求其補足抵押資金，否則便會收房拍賣。
高杠杆，不止意味著高風險，更意味著一旦崩盤，危害會以杠杆的倍數擴大，造成更加嚴重的經濟危機。經濟原理都是互通的，這也是為什麼L僅僅隻損失了四十億美元，美聯儲便如臨大敵，甚至親自出手救助的原因。
如果隻是高杠杆，並不意味著一定會崩盤，畢竟在樓市的成長階段，杠杆率也同樣很高。但如果樓麵單位價格同時超過了居民可承受能力，情況就非常危險了。
東瀛泡沫危機破滅前，整個東京的房屋總價值超過美國土地的總和，也就是，賣掉東京，可以買下整個美國，這顯然是不正常的，也超出了東京乃至整個東瀛的購買能力極限。
所謂購買能力的極限，在按揭的情況下，也可以理解為還款能力的極限。
拿香江來舉例子，現在香江家庭收入中位數約一萬八千港幣左右。假如香江房價是三萬港幣一平米，首付兩成的情況下，買一套50平米左右的公寓，需要掏出三十萬港幣的首付，剩下10萬港幣貸款0年，按現在.5的按揭利率，每月大約需要還款5000港幣左右。
這麼看起來，至少在三萬一平這個價格上，香江人還能承受得起，雖然生活質量受到一些影響，但至少負擔這筆貸款，問題還不算太大。
但如果房價到了五萬一平呢？
除了首付變成五十萬，每月的還款額一下子就漲到了一萬一千港幣！占家庭收入的61%！隻剩下七千塊維持一家老的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些病災，可能某一個月的流動性就會出現問題了。