同事和一客戶聊天，他說１０年前８０萬賣掉了一套在上海浦東的房子，然後去創業開公司，經過幾年努力，公司終於走上正軌，辛苦打拚１０年後，現在終於賺到４００萬，卻發現隻夠付當初自己那套房子的首付。這個故事告誡我們：創業並不一定要賣掉房產，可以選擇抵押貸款。從側麵看，我們也發現近些年房價漲得觸目驚心。房地產業的高價位除了人為因素外，最重要的因素就是與銀行業的此消彼長的關係。一方麵，對於開發商來說，房地產開發離不開資金的周轉，而銀行的資產以及淨資產都是資金，銀行的資產是資金化的，資金又是利率化的。另一方麵，對於房地產業來說，他們的負債高，高負債決定了他們的高風險。所以在資本市場，事實是銀行業概念股都是低價位，也就是每股股價比每股淨資產低，人們承認壞賬的存在，隻要壞賬在，房地產業就不可能有良性循環，也就不可能出行高價位；如果銀行業有高價位，也就反映良好發展的勢頭，高負債的風險也就小，銀行的壞賬也少，也不會出現現在低價位的股價。因此兩者必然有錯誤定價的存在。《房地產的金融邏輯》
我們通過假設，推導出房地產行業與銀行業兩者在資本市場上，必然有一方是定價錯誤，或者說是被錯誤定價，那麼到底是哪一方被錯誤定價了？最近一個新聞說，河南桐柏山發現金礦，儲藏量１０５噸，價值３００多億，需要開采８０年。而以目前深圳房價來看，一個小區大約３０棟樓，總共６１２０戶，房價５萬一平，每戶１００平方，總價值３０６億元，開發商兩年就能建成，而金礦需要開采８０年。大家會覺得房地產是賺翻了，實際上是錯了，羊毛出在羊身上，實體的商品漲價，對應的股價是下跌的，因為利潤空間被擠壓了，房地產被壓縮的利潤空間有兩方麵，一個是地皮成本的上漲，另外一個是負債率的上升。銀行業低股價才是正常的，因為他要反映其他行業的負債率，而且與負債率是負相關。而地產股不跌反漲是錯誤估價，一是預期低效益，決定了下跌趨勢；二是既然現在是上漲趨勢，說明有遊資炒作成分在裏麵。《房地產的金融邏輯》
一切的錯誤定價最終都會回歸到理性的區間，也就是我們說的均衡價值，本該屬於本身的價值。為什麼能回歸正軌，一是價值決定價格，遵循經濟學價值規律；二是存在杠杠，也就是大部分錢是第三方借來的，股市可以融資融券，但終於還是要控製風險的，你覺浮虧一點可以回來，但對方不這樣認為，要強行平倉。同樣的，麵對樓市，很多評論員也好，經濟學家也好，都發出樓市已是“危樓”，高泡沫的言論。所以我們現在看到的是，全國在下一盤棋，各個地方都在出台限購政策，不限狂漲，限購慢漲。擠樓市泡沫不能用行政手段，強製去杠杆化，容易出行踩踏風險，引發金融危機，而應該是設置門檻，防止把房地產變相成為金融產品。不同地方設置首付比例，引導個人資金回籠，把工作重心轉移到生產建設上麵來。《房地產的金融邏輯》