4. 理性看待樣板房
在商品房預售過程中，有的開發商設置了樣板房或樣板間。該樣板房布局講究，裝修精美，往往容易令購房者浮想聯翩，被樣板房迷惑，仿佛已置身於自己將來的房子中，放鬆了很多應該注意的購房問題，結果在購房入住後，發現房屋和樣板房有不小差距。
雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，在發生訴訟糾紛時，購房人是需承擔一定的舉證責任的，即要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況，而此時樣板房已不複存在。所以，買房人對看樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋有樣板房，應要求在合同中說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房一致，並把樣板房情況在合同中確定。考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄像等證據形式固定。
5. 謹簽認購書
在目前商品房交易的過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這裏說明一點，簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：
首先，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第5條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容（包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款），並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
其次，無論認購書是否具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開發商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。
最後，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律後果是不同的。
6. 理解合同條款
在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時買方並非出於本意，或者不知道如何把握合同就簽了字，以致最後在合同履行中處於被動地位。
因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行谘詢。
就合同主要條款說明如下：
（1） 關於房屋麵積方麵的條款
商品房以建築麵積計算房款，建築麵積由套內建築麵積與分攤的共有麵積兩部分成。應在合同中約定套內建築麵積和分攤的共有麵積多少，並約定建築麵積不變而套內建築麵積發生誤差以及建築麵積與套內建築麵積均發生誤差的處理方式。
目前在交付房屋時，往往是建築麵積增大，但套內建築麵積減少，致使公攤麵積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建築麵積不得減少多少、公攤麵積不得增大多少（比如2％）等等，並約定超出此範圍怎麼辦（包括退房或不退房，退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等）。
另一種方法是按套內建築麵積計算房款。套內建築麵積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則，即是否超過3%處理。
（2） 關於價格、收費、付款的條款
價格條款應比較明確，應有細項約束，使發展商不得隨意加價，不得包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額，分期付款的步驟、時間、數額等。
（3） 關於房屋質量的條款
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同，如臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內設備清單，以及水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等質量要求，都應涉及。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
有些購房者認為，商品房竣工後已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格後才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題，而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實並非如此。
商品房竣工驗收是以抽查的方式進行的，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，況且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至於《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關於房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，是側重保護開發商的利益的，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
（4） 關於售後物業管理的條款
這是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。
自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”
但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業公司變更物業費。
（5） 關於履行合同的期限和方法的條款
應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法，例如交付房價款是一次付清，還是分期付清。
（6） 關於產權登記的條款
關於產權登記，應由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書麵報告以及繳納的稅單。
按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等。買房人應力爭在合同中將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長如365天以上，則表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押。這對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。
（7） 關於稅費負擔的條款
房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定各自承擔，並明確載入合同。
（8） 關於違約責任的條款
違約責任的條款包括出賣人逾期交付房屋應負的責任、不能或不履行交付房屋應負的責任、買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把自己的過錯，如： 對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此，簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
當前，開發商在購房合同中關於逾期交房的違約責任，一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠。買房者應爭取提高該比例。
7. 要求補簽協議
在買賣房屋的時候簽訂了認購書和購房合同後，還應有一個補充協議。這個補充協議往往是把房屋購買合同裏沒有約定的事項進行補充約定。需要提醒購房者注意的是，在某種程度上，補充條款約定的事項比房屋購銷合同裏約定的還重要，因為補充條款是根據不同項目的具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂時應把握以下幾點：
第一，應該明確地把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裏去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的內容。
第二，必須明確房屋所有權證辦理的時間，因為購銷合同裏通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款裏約定。
第三，要明確按揭辦不下來時雙方各自的責任。現在買房通常需要按揭，有的情況下按揭確實辦不下來。沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能是房地產開發商的原因，甚至有一些是銀行方麵的原因，也有一些是綜合的。因此，在補充協議中要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
第四，明確公攤建築麵積。現在存在爭議最多的有關麵積方麵的問題，就是公用麵積的分攤問題。而且，有些開發商經常在公攤麵積上做文章。所以，要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤麵積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在的售房者常有很多“贈與這個，贈與那個”的“優惠”麵積，實際上有的時候這些“優惠”麵積屬於公用的麵積。
第五，應該明確裝修標準。現在很多房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確，比如說裝修的標準，不要籠統地作“使用進口材料、高級材料”等這種不明確、含糊的表述，而一定要明確寫明使用什麼品牌，甚至包括顏色等也要寫明。
最後，購房者在購買商品房時是否需要聘請律師，也是一個目前大家關心的問題。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方麵的法律知識，普通購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷阱，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦。雖然這要支付一些費用，但會降低風險。
8. 認真簽字蓋章
簽訂商品房買賣合同是雙方對合同的條款達成一致意見，並以書麵形式表達後同時簽字蓋章，此時合同才能生效。但現在一些開發商往往要求買方先簽字，然後才去蓋章。開發商這樣做往往有很多理由，比如開發商委托中介機構售樓時，中介機構並無權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發商那裏去蓋章；還有的是開發商的公章歸某個人掌管，為了提高開發商方麵的效率或圖方便或者其他原因，開發商一般都是在湊足了幾份買方已事先簽字的合同後，才集中起來去蓋章。這就造成最終合同條款有異議的可能，應予避免為宜。
（二） 解除購房合同的情況
簽訂商品房買賣合同後，合同雙方當事人即購房者和開發商，都應該按合同約定行使自己的權利，履行自己的義務。對購房人在上述情況下是否有權單方麵解除購房合同的問題，應該視具體情況作具體分析。
合同的解除有約定解除和法定解除兩種形式。
如果購房合同的雙方當事人在購房合同中對合同解除的條件已有明確規定，那麼購房人可以按照合同的約定條件行使解除權，即約定解除。
事實上，在房產交易中，購房人往往處於弱勢地位，很難與賣房的開發商就合同解除問題達成一致。因此，合同的法定解除對保護購房人合法權益就顯得尤為重要。
依據《中華人民共和國合同法》及最高人民法院《關於審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的相關規定，現將購房人可以單方麵通知開發商解除商品房買賣合同的情形簡述如下：
1. 不可抗力
因不可抗力致使不能實現購房合同目的，買房人有權解除合同。
2. 賣方明示違約
在履行期限屆滿前，開發商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務的，即開發商明確表示不交付房屋的，買房人有權解除合同。
3. 先賣後抵押
商品房買賣合同訂立後，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。
4. 一房二賣
商品房買賣合同訂立後，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。
5. 隱瞞無證售房事實
賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同。
6. 隱瞞房屋抵押的事實
賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。
7. 隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實
賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。
8. 房屋主體結構不合格
因房屋主體質量不合格不能交付使用，或者交付使用後房屋主體質量經檢驗確屬不合格的，買房人有權解除合同。
9. 房屋存在嚴重質量問題
因房屋質量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權解除合同。
10. 麵積誤差比超過3％
賣方交付使用的房屋套內建築麵積或者建築麵積與商品房買賣合同約定麵積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若麵積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。
11. 過分遲延交付房屋的
賣方遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同。
12. 過分遲延產權過戶
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限（商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿後超過一年，由於賣方的原因導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。
需要提醒購房人注意的是，當購房人在行使解除權時，應以書麵方式通知賣方，合同自通知到達賣方時解除。合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同的性質，買房人可以要求返還自己已付購房款及利息，並有權要求對方賠償損失。
最後需要強調的一點是，因單方解除合同需要具備嚴格的法定條件，並要遵循一定的程序，不當行使合同解除權將構成違約，因此購房者如欲解除購房合同，建議事先谘詢律師，並參考律師的指導意見行使自己的合法權利。
四、 房地產交易稅費
投資置業的稅費相對其他商品稅費複雜。不同類型的房產稅費不同。全國各省、市稅費種類大致相同，但稅費率有較大的不同。即使是同一市區，稅率也不盡相同。下麵所述的稅費僅在投資者置業過程中起到一定的指導作用，並不適合不同地區的所有房屋，因此提醒你在投資過程中還應根據自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。
個人轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種。其中，契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。其餘的稅全部由賣方承擔，但是現實中所有稅費卻全部由買方承擔。
營業稅稅率為5%。不足5年的住房要全額繳稅，超過5年（含5年）的非普通住房按售房收入減去購買房屋的價款後的差額繳稅。
個人所得稅稅率為20%。以轉讓收入減除財產原值和合理費用後的餘額，為應納稅所得額，需繳納個稅。賣房人也可以通過核定征稅的方式繳納個人所得稅，核定征收率暫按住房轉讓收入的1%執行。個人轉讓自用5年以上並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
土地增值稅實行四級超率累進稅率。根據土地增值額的不同，稅率分別為30%、40%、50％和60％。賣房人也可以選擇核定征收的方式，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率繳納土地增值稅。目前除北京、深圳外，居民個人轉讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產，免征土地增值稅。
城市建設維護稅隨營業稅征收，計稅金額為營業稅的實際繳納稅額。
印花稅稅率為1/1000，買賣雙方各承擔一半。
契稅稅率為3%，以購房價格為計稅依據繳納。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
五、 房地產融資
（一） 投資置業貸款方式
1. 公積金貸款方式
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位（以下簡稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的公積金是個人長期儲蓄的住房基金，單位繳存的公積金是單位對職工住房分配從實物分配向貨幣分配的轉化，兩者都歸職工個人所有。因此，我國的住房公積金製度是城鎮住房製度改革的產物，其目的是在國家、企業、個人三者共同負擔的情況下籌集住房資金，並在籌集住房資金的過程中通過長期的儲蓄積累，逐步增強職工個人住房支付能力。
公積金貸款最大的優點是利率最低--可以享受比商業貸款低1%左右的還款年利率，對於高達幾十萬元的房款，僅僅一個百分點左右的基數也可以為買房者省下上萬元的費用。另外，當國家對貸款利率進行調整時，通常對公積金貸款利率的調整幅度會小於商業貸款的調整幅度。因此，很多人在買房子時感覺商業貸款和公積金貸款利率的差別似乎並不很大，但在國家對利率進行調控的時候，買房人就會發現公積金貸款利率與商業貸款之間的差距實際上越來越大。如2007年3月18日央行加息，雖然商貸及公積金貸款同時進行了調整，但調整幅度不同： 五年以上的商業貸款上調了0.27%，而公積金僅上調了0.18%。同樣是20年期40萬元的貸款，若采用等額本息還款，公積金貸款（利率按4.77%）比商業貸款（按7.11%利率）總共要節省利息129247.33元。
申請住房公積金貸款，借款人需要具有城鎮常住戶口或有效居留身份，有穩定的職業和收入；在申請貸款之日前，須連續繳存住房公積金1年以上（含1年）；要具有市住房公積金管理中心認可的購買、翻建、大修自住住房及償還職工在商業銀行購買自住住房貸款的證明；有市住房公積金管理中心認可的房產或有價證券作為抵押或質押；借款人還應有不少於住房總價30%的自籌資金作為購房的首付款。
住房公積金貸款的額度，要根據還貸能力、房價和最高限額三個條件來確定。根據三個條件算出的最小值，就是借款人最高可貸數額，其計算方法如下：
（1） 按照還貸能力計算住房公積金貸款額度計算公式為：
貸款額度＝［借款人月工資總額×（還貸能力係數+借款人所在單位住房公積金繳存比例）+借款人配偶月工資總額×（還貸能力係數+借款人配偶所在單位住房公積金繳存比例）］×12（月）×借款期限