【學習目標】
1. 能熟練擬定購房計劃；
2. 能熟練確定房源；
3. 能熟練掌握房地產合同的簽訂；
4. 熟悉銀行推出的各種還款方式，並能熟練選擇個人投資置業還款方式；
5. 能及時了解有關個人置業的政策和相關信息。
【理論學習】
個人投資房地產不像投資其他投資品，由於金額較大，投資期大，涉及到的法規、政策較多，因此必須了解購房過程中的具體操作事務。
一、 擬定購房計劃
購房對個人來說不是一件小事，在購房前必須擬定一個合理的購房計劃。
（一） 明確購房的理由
購房目的關注點
首次購房用於居住滿足居住需求
第二次購房改善居住條件居住功能的擴展
購房投資用於轉賣升值空間和出售難易程度
購房投資用於出租升值空間和出徂難易程度
購房投資為了貨幣保值升值空間
為方便孩子購房臨近好的學校
為方便老人購房臨近好的醫院
購房為了商住兩用同時滿足辦公和居住需求
以上幾者兼有按需求的輕重排序
1. 首次購房，用於居住
首次購房一般受經濟製約比較大，必須考慮是準備一次到位還是做過渡房。若一次到位，則需要考慮以後家中人口的增加對居住功能要求的增加；若買房先住幾年以後再出租或出售，則要考慮幾年後出租和出售的難易程度以及回報的多少。總的來說，能滿足基本居住功能的、經濟實用的房子，其出租和出售都不成問題。
2. 第二次購房，改善居住條件
二次購房的著眼點是居住功能的擴展。由於購房的動機是首次購買的房子已經無法滿足家庭居住需求，所以對需要擴展哪些居住功能必須非常清楚。
3. 購房投資，用於轉賣
購房投資用於轉賣，也就是所謂的“炒房”。這和炒短線股比較類似，也是短期投資行為，需要特別注意房屋短期內特別是銷售期間內的升值能力。炒房要獲得較大收益，需要炒房人的眼光，主要是了解城市規劃是否涉及到樓盤交通、配套設施的改善，如在樓盤周邊是否規劃了地鐵，或社區裏是否引入了知名的中、小學校等。但是，事先要得到這些內部信息並不容易。
4. 購房投資，用於出租
購房投資用於出租屬於長期投資，需要對當地租房主要群體有大致的了解。一般來說，高檔住宅的主要租房群體多半有車，追求生活的舒適；中檔住宅的主要租房群體要求公共交通方便，周邊配套齊全；低檔住宅的主要租房群體隻要求滿足基本生活需要，對價格比較敏感。所以，一般情況下，就業機會多的地區的房屋容易出租，大學周邊的低檔住宅比較搶手。在當前的出租市場上，單身公寓和“中性平麵”住宅有較大市場。
5. 購房投資為了貨幣保值
購房投資為了貨幣保值也屬於長期投資，看重的是樓盤的長期升值能力和出租難易程度。這要求購買的樓盤和戶型在各方麵都適宜居住，沒有明顯的缺陷，在綜合能力上優於周邊樓盤。
6. 為方便孩子購房
為方便孩子購房分為兩種情況： 一種是考慮孩子的教育而換房，購房後繼續和孩子同住；一種是孩子經濟實力不夠，家長出錢為孩子購房。為孩子教育購房時，首先應考慮的是房子周邊有沒有知名的中、小學校。因此，有的開發商針對這種需求將名校直接引入小區。這樣的樓盤當然是首選。第二種情況和首次購房區別不大。在這種情況，購房者可能會考慮為孩子所購買的房子距離自己的居所近一些。
7. 為方便老人購房
實際上，最適合老人居住的往往是較老的二手房，因為以前修建的居住區一般地處城區，交通方便，配套齊全，物業費較低，而且老齡人口較多，所以較適合老年人居住。如果為老人買新房，還需要考慮周邊是否有較好的醫院以方便就醫，離子女居所不遠以方便照顧等也是需要重點考慮的問題。現在，已有開發商順應這種需求，推出了“2+1”戶型。
8. 購房為了商住兩用
這種情況不但要求房子能滿足部分居住要求，還要求能夠滿足辦公要求。這樣的房子一般套內需要有一個采光充足的大空間，居住部分和辦公部分則要有一定的間隔。為了方便客戶造訪，要求樓盤交通方便，出入容易，停車便利。
在一般情況下，有購買住宅意向的人都能根據以上八種購房目的對號入座，根據不同的購房目的確定自己的選擇。
（二） 估算購房能力
1. 估算自己的購買能力
買房是中國大多數老百姓心目中的頭等大事，每一個購房者都希望能買到令自己滿意的房子，使自己生活的樓盤集交通、配套、環境、景觀於一身，居住的房子舒適、環保又不失品位。但是過分地追求完美，往往會給自己增添很多額外的煩惱。很多購房者由於種種原因，對長達數十年的每月按揭款力不從心，使自己的生活質量嚴重下降。經濟和精神的雙重壓力，使他們無法享受生活的快樂。
產生這種現象的根本原因，是購房者不能恰當地了解自己的經濟能力，不能對自己目前的經濟狀況和遠期的經濟狀況作出理性客觀的評價。所以，對購房者來說，在買房之前要仔細估算自己的購買能力。具體要做好以下幾步：
（1） 確定自己的資金來源和收支狀況
① 自己目前的家庭資產總值
包括現金、變現能力較強的股票、債券等有價證券，以及自己現有住房的置換價值。這個數據可以使投資者在支付首期房款時，對自己能動用多少資金做到心中有數，另外在還款期中一旦有還款風險出現（比如生病、失業等），對自己的抗風險能力也能清清楚楚。
② 家庭近期的收支狀況
在計算家庭收入時，應側重計算固定可靠的資金來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等，而股票、郵幣卡等投資因為存在投資風險，所以暫不列入收入。家庭支出包括每月的物業管理費、水電氣費、通信費用、正常生活開支、娛樂教育費用等。當然，對於年輕、高學曆、單位效益較好的購房者來說，預期收入是在正向增加的，所以在還款額和還款期上可以相對寬鬆一些，而對於未來有較大支出計劃的家庭（如留學、生孩子等），則要把警戒線放得低一些，以免影響正常的家庭生活。
③ 有無意外所得
意外所得主要是指繼承遺產、獲得獎金、別人贈送或親戚朋友資助等。
④ 貸款
向銀行申請住房商業貸款，或者向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，或者采取組合貸款的方式，能獲得貸款的額度。
（2） 大概確定付款方式
購買商品房付款方式主要有三種： 一次性付款、分期付款和按揭貸款。
① 一次性付款
就是在簽約後立刻將購房款一次性付給開發商的付款方式。這是銀行住房個人貸款業務還未開展以前最為常見的付款方式，目前一般多用於那些低價位小單元的樓盤銷售。此種付款方式適用於手中有富餘資金或有其他資金來源的購房者。
一次性付款一般都能從開發商處得到房價款5％左右的優惠，如購買現房則能更快獲得房屋的產權，從而獲得具有將其作為其他投資的抵押物的資格；如購買期房則這種付款方式的價格最低，能夠節省不少錢。
但是，一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息或用作其他投資所得的利潤，對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果購買的是期房，則開發商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險較大。
② 分期付款
分期付款分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。但開發商一般較少使用此種付款方式。此種付款方式適用於手中沒有大筆資金但預期收入較高的購房者，選擇的理由是可以緩解一次性付款的經濟壓力，也可用未付房款督促開發商履行合同承諾。如為免息分期付款，則可以為自己省下一大筆利息支出；若為低息分期付款則隨著付款期限的延長，利率會越來越高，房款總額比一次性付款的房款總額要高。
③ 按揭貸款
按揭貸款即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋的產權向銀行作抵押申請貸款，由銀行先行支付房款給開發商，以後購房者按月向銀行支付本息的付款方式。其最高房貸成數不得高於七成（這個比例會根據不同時期有所調整）。由於按揭貸款能使房地產市場中的潛在需求迅速轉化為有效需求，現已成為保持房地產市場活躍最有效的手段，被開發商廣泛采用。這種貸款方式適用於手中沒有大筆資金但又想馬上實現自己購房夢想的購房者，是目前大多數購房者選擇的主要購房付款方式。
投資者要充分考慮自己個人和家人的實際情況，選擇合適的付款方式，輕輕鬆鬆買房。
（3） 估算自己的經濟承受能力
按揭貸款是現代金融業和房地產業快速發展的產物，如果它與購房者高超的理財能力相結合，就能夠發揮出神奇的效用，幫助購房者早日實現購房夢想，並確保今後的生活質量得到穩步提高。那麼，如何才能達到上述目標呢？首先，讓我們來問自己幾個關鍵的問題：
我打算用多少錢來買房？
我的家庭年收入是多少？支出又是多少？
以我的收入情況來看，我可以負擔的月供款是多少？我準備用多少年來供房？
在回答了這幾個問題之後，投資者大概已經知道自己可以購買總價是多少錢的房子以及可以承擔的月供款是多少。不過，這還不夠，還需要更準確些，因為按揭付款並不是一兩年的事，它將長期伴隨著你的生活，所以有必要認真算清楚。
① 算算家庭可以承受的最高房價
公式： 家庭年收入總和×5
專家建議： 房子的總價格應在家庭年總收入的3～6倍之間。如房價高出該公式算出數值的30%，則意味著自己現階段還貸能力不足，應慎重借貸。
② 家庭每月可承擔的最高房產供款（月供＋月物業管理費）
公式一（無其他債務）： 家庭月收入總和×50%；
公式二（有其他債務）： 家庭月收入總和×55％-其他債務。
根據銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中關於“商業銀行應著重考核借款人還款能力”的條款，每筆住房貸款的月房產支出與收入比應控製在50％以下（含50%），月所有債務支出與收入比應控製在55％以下（含55%）。專家建議房產的每月供款應在月收入的28％～33％之間，最好不要超過29%；如果以前已經有其他房貸、車貸等債務，則可承擔的房產月供款應該更少。
當然，以上的計算結果僅供參考，因為購房還要考慮銀行利率的變動、還款年限的變更、預期收入的增加或減少等其他因素。但是，通過這樣的計算起碼可以大致明白自己的經濟承受能力。下麵以一個無其他債務的家庭為例來計算每月可承擔的最高房產供款額：
丈夫每月的收入： 2500元
妻子每月的收入： 2000元
家庭合計每月總收入： 4500元
兩人每年總收入： 4500×12＝54000（元）
可以承受的最高房價： 54000×5＝270000元
每月可承擔的最高房產供款額： 4500×50%=2250（元）
2. 明確投資物業類型
投資者在明確投資目的後，還需明確投資什麼物業類型。物業類型在前文有關章節已有述及，不再重複。
二、 確定房源
（一） 了解房源
消費者首先需要知道哪些樓盤正在銷售或待銷售，才能去看房、買房。那麼，該從什麼途徑去了解房地產樓盤信息呢？
當今消費者了解房地產項目信息的途徑很多，按普及程度由高到低順序，主要有房展會、報紙、互聯網、他人介紹、電視、雜誌、路牌等。
1. 房展會
房地產展示會是在售樓盤的集中展示，有利於大家全麵了解在售住宅情況，而且便於谘詢和進行項目比較，所以是集中了解樓盤信息的好機會。目前，國內各大城市都定期召開房展會，大家不妨去收集樓盤資料帶回家研究；如果有較滿意的樓盤，還可以乘坐該項目的看房班車去現場看房。
值得注意的是，在房展會上，有些銷售人員可能會說展會期間簽訂購房合同在價格上有優惠。這是銷售的一種手段。要知道，在展會期間是不可能全麵了解一個樓盤的。在有時間壓力的情況下，購房者很難做出理性的決定。所以，不要在全麵了解了樓盤情況之前，在房展會上簽約。
2. 各種媒體上的廣告
報紙、雜誌、電視等媒體一般都有較多的房地產廣告和樓盤綜述，購房者可以在本地區報刊的房地產專版中去查找，也可留意公共場所的大型戶外廣告和收看各個地方電視台的房產欄目。這種查找方式經濟便捷，適用於所有購房者。
3. 網上查找
不少房產網站都收錄了全國主要大中城市的各個樓盤的詳細信息，包括現房、二手房、期房等，供購房者任意查找。
4. 中介公司
房產中介公司會提供大量二手房信息，並且這些信息都很及時，很真實，能基本反映二手房的供求和價格情況。
5. 房地產公司的售樓處
可以向銷售代表谘詢樓盤情況和索取樓書，這是最為直接的一種查詢方式，信息來源也較為真實。不過此種方式費神、費力、費時間，效率較低，一般僅在對某個房地產公司開的樓盤有較強的購房意向時，才選擇這種方式。
6. 房地產交易市場
各城市房地產交易中心每天會通過官方網站發布當天或最近的成交信息，包括新推樓盤，在售、待售樓盤，成交量，成交價等各方麵的信息。
7. 他人介紹
這是可信度較高的信息來源，除非介紹人能從中獲益，一般情況下此類信息是可靠的。如果介紹人是已經入住的住戶，已切實感受了整個項目的產品和服務的話，他的介紹就更有價值了。優秀的開發商往往通過他們的住宅產品和物業服務，培養出一大批忠實的客戶，又通過這批客戶的口碑傳播招來更多的客戶，從而建立了自己的品牌。
（二） 實地考察
1. 考察樓盤周邊環境
首先是樓盤區位的正確選擇。樓盤區位決定樓盤的升值空間和投資者的生活舒適度。一個好的樓盤區位應該是規劃合理，環境宜人。因此，在選擇樓盤區位時，首先要注意考察該區位是否是城市將來投資發展的重點區域，是否處於工業集中的區域，是否處於商業文化娛樂集中的區域；其次要考察樓盤的市政配套設施，完善的配套設施能夠滿足人們基本的日常生活的需求或辦公需求。
2. 考察樓盤小區環境
樓盤小區環境主要包括住宅小區出入口設置的位置和數量和住宅小區內各級道路的分級。人車分流和合流部分的合理配置非常重要。住宅小區還要滿足停車要求的車位數量和位置。成熟的居住區應有較為齊全的生活配套設施，如商店、醫院、市場、銀行、郵局、娛樂中心、教學質量良好的中小學校等。另外，住宅小區內應有獨立配置的托兒所、幼兒園、洗衣店、健身房、商務中心等配套設施。最後，也被視為最為重要的就是綠化率要高。
3. 考察開發商
房子的質量和服務與開發商密切相關，所以在選擇樓盤的時候，需要密切注意開發商的口碑。開發商的口碑代表著開發商的管理水平，口碑差的開發商是不大可能開發出一個質量、服務皆優的樓盤的。要想了解開發商的服務口碑，最好能直接谘詢已購買了該開發商所開發樓盤的業主。
4. 考察是否有自己喜歡的房子
住房是投資者一生中待的時間最長的地方，因此住房的舒適和環保就顯得尤為重要。選定了樓盤，就要考察和選擇適合自己的房子。一般應該考察以下幾點： 第一，房子在小區中居於什麼樣的位置；第二，房子處的樓層；第三，心目中房子的朝向；第四，心目中房子的戶型。
三、 簽訂購房合同
房屋買賣合同的主要內容在第三章已介紹過，這裏不再重複。
（一） 簽訂購房合同應注意的事項
1. 買房人的確定，賣房人的審查
要確定以誰的名義買房，因為這可能涉及將來過戶、繼承等問題；要注意輕易不要以他人名義買房，現實中由此引發糾紛的情況很多。賣房人應是開發商（少數例外）。購房者應要求賣房人提供營業執照原件，查看是否通過了最新年檢（貼有年檢標記），經營範圍中有無房地產開發、銷售內容。如賣房人沒有相應資質，則其開發、銷售房產行為違法，這樣的房產買不得。
2. 理性看售樓廣告
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發商過多使用溢美之詞已形成潮流。通常，開發商都會對樓盤的規劃環境、價位等極力進行包裝，而直接麵對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”--優美的環境、低廉的價位，並能享受到開發商無微不至的人文關懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，卻往往發現開發商描述的各種美好景象與現實相距甚遠，於是產生一係列糾紛。
為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方協議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開發商實現廣告內容。
3. 嚴格審查“五證”
目前在商品房的銷售過程中，開發商一般不主動出示“五證”的原件，隻有少數開發商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態度及責任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵如存在抵押等，有的是利用複印件做假如將某項目一期說成二期等。
對於初次購房者來說，要分清“五證”的真偽，認識到記載內容可能存在的利害關係較為困難。為了保險，最好是將其作為合同附件，並要求開發商在合同中保證“五證”的真實性，否則應承擔一定的違約責任。
“五證”是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》和《商品房預售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。
正式的《國有土地使用證》上蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章。證上，土地使用者應與開發商名稱完全一致。買房者應注意證上有無土地使用權抵押記錄。《臨時國有土地使用證》隻能用於辦理預售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權。開發商若先期繳了一部分地價款，但後期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》。這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。