【學習目標】
1. 能掌握住宅的類型及住宅投資策略；
2. 熟悉寫字樓投資的特點，並能熟練掌握辦公樓投資策略；
3. 熟悉商鋪投資的特點，並能熟練掌握商鋪投資策略；
4. 根據自己的實際情況並結合物業類型的優缺點，能選擇適合的物業進行投資。
【理論學習】
投資成敗取決於投資策略，不同類型的房地產有不同的投資策略。本節分別對住宅、寫字樓和商鋪三類房產進行了投資策略分析，以供個人置業時參考。
一、 住宅投資
（一） 住宅的類型
1. 按經濟形態分類
（1） 商品房
商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外資投資企業）開發經營的住宅。它不同於長期以來在住房體製上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅。商品房的銷售，由市場決定其價格。
（2） 經濟適用房
經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言較低，能夠適應中低收入家庭的購買能力；適用性是指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而不是降低建築標準。它是我國為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低於普通商品房，故稱經濟適用房。經濟適用房主要包括安居房、解困房。
（3） 安居房
安居房是指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬經濟適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設的麵向廣大中低收入家庭建造的住房。
（4） 房改房
房改房是指按照單位分房原則已經分配的，執行國家規定的房改標準出售的住房。
（5） 集資房
集資房是指改變住房建設由國家和單位全包的製度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金進行建設的一類住房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方麵給予部分減免。
（6） 限價房
限價房是指以成本價加上一定的管理費（一般為3%）作為銷售價格，向大多數中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項費用構成。
（7） 廉租房
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供的社會保障性質的住房。我國的廉租房隻租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。
2. 按設計特點分類
（1） 單元式住宅
單元式住宅是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點是：
① 每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數較少，各戶自成一體。
② 戶內生活設施完善，既減少了住戶間的相互幹擾，又能適應多種氣候條件。
③ 建築麵積較小，造價經濟合理。
④ 仍保留一定的公共使用麵積，如梯樓、走道、垃圾道，以保持一定的鄰裏交往，有助於改善人際關係。
（2） 公寓式住宅
公寓式住宅是為區別於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建築在大城市裏，多數為高層大樓，標準較高，每一層內有若幹單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽台等等。也有的附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。
（3） 花園式住宅
花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，又稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓。建築密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，並富有變化；住宅水、電、暖供給一應俱全；戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準。一般為高收入者購買。
3. 按建築結構分類
（1） 磚混結構住宅
磚混結構住宅中的“磚”指的是一種統一尺寸的建築材料，也有其他尺寸的異型黏土磚，如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配製的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽台、排簷。這些配件與磚做的承重牆相結合，可以稱為磚混結構。由於抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。
（2） 框架結構住宅
框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預製的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔牆分戶裝配而成的住宅，適合大規模工業化施工，效率較高，工程質量較好。框架結構住宅具有經久耐用等優點，並且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅一般都采用這種結構。其缺點是工藝比較複雜，建築造價較高。
（3） 鋼混結構住宅
這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優點，並且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅一般都采用這種結構。其缺點是工藝比較複雜，建築造價較高。
（二） 購買住宅的注意事項
一個物業能否保值、升值，是由在選擇物業時那些不可變因素確定，可變因素影響的。什麼樣的物業是好物業，仁者見仁，智者見智。但無論怎樣，首先應考察物業的開發商、地段、品質、房屋本身及成本等，對這一點是勿庸置疑的。
1. 位置
位置是決定房價的關鍵因素，所購房產地處的位置的成長性將決定該房價的增長潛力。位置最好處在住宅商圈裏。所謂住宅商圈由幾部分構成： 其一是就業中心區，一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區。就業人口是周邊住宅的最大需求市場，這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位，其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。其二，在離就業中心區3～5千米的地帶將集中成一個統一規劃的成片住宅區，一般要超過四、五個完整街區。在就業中心區與住宅區之間，有簡潔、完整、多樣化的交通線路。其三，在住宅區中，有一個以大賣場為中心的商業中心，輻射20分鍾步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關係。
2. 環境
環境包括生態環境、人文環境、經濟環境。任何環境條件的改善，都會使房產升值。生態環境要看有無空氣、水流等公害汙染及其汙染程度。如果小區內開辟有大量的綠地或有園林，這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使氣候有所改良，小區內的植被會吸收噪音阻塵埃，可將受汙染的空氣漸漸淨化。在購房時，要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區的房產。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在知識經濟時代，文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。比如外國人喜歡聚居在使館區周圍的公寓、住宅裏，其外國文化背景使得使館區周圍的外銷公寓很受青睞。
3. 配套
在關注房產本身的同時，還要著眼所購房產的配套設施。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房產的附加價值及升值潛力，同時它也是決定入住後居家生活方麵舒適與否的關鍵因素。同交通條件類似，配套條件也主要針對城郊新區的居住區而言，在城市中心區域大多不存在配套問題。
4. 開發商的實力、信譽
開發商的實力、信譽是一個項目成為理想物業的保障，對此應該著重考察的是開發商是否是國內外知名企業，在國內外曾操作開發過哪些項目並且這些項目是否成功，特別要考察的是在操作項目時是否有開發規模，建設是否同期進行，工程進展是否保持一定速度，承諾可兌現性有多大等。
5. 小區規劃
購買住宅時要考察小區規劃是否合理，設施是否齊全，能否實現或何時能全部到位。一般來說，超前規劃可令物業保持更強的競爭力。
6. 物業管理
對物業管理公司的經驗與實力，收費是否合理，是否符合規定，都必須在購房前有全麵了解。好的物業管理能使物業的品質保持長久。
7. 朝向、樓層
朝向決定了住宅的采光、通風，因此一定要注意朝向。坐北朝南的房子就比東西朝向的通風、采光要好。在樓層上，要考慮家人出入的方便；底層或頂層有花園的，要考慮是否實用並考慮售價。不同朝向、樓層的售價相差8%～15%。
8. 售價
房價是購房的核心。購房時不僅要了解本物業的售價，還要與其他物業售價進行對比。最主要的是要根據自己的經濟實力確定預期價，並與付款方式一起考慮。
9. 戶型設計
投資者還必須考慮戶型的實用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美觀性，能否適應未來家庭結構變化，是否具有靈活性如能否滿足自住並兼顧出租。一般的家庭廚房麵積應有6～8平方米，衛生間5～7平方米，臥室12～20平方米，起居室加飯廳30～50平方米，陽台6～8平方米，總麵積大約在三居室，90～120平方米，這樣才稱得上是一個好家。但若房間的功能齊全，那麼即使麵積較小，也能生活得舒適。
（三） 購買期房注意事項
期房盡管顯示出房價較現房低等優勢，但隨之而來的則是期房的購買也有風險，一旦不慎，會惹出許多麻煩。那麼，如何避免風險，購買一套好期房呢？
1. 考證開發商實力
引發出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發商，從而造成不能按時交房或交房質量太差。因此，購房者首先要選好公司，要選擇那些信譽好、實力強的大企業買房。這些公司考慮到信譽，一般都能做到按期、按質交房。
2. 購房資金不能一次性投入
購房時，有的公司對一次性交費的優惠很大，有的達到了5％以上。這確實是省下一筆不菲的開支。但購期房則要慎重，如果一次性交費，到時開發商不能按時交房，購房者去要求賠償常常是難以奏效的。如果錢未一次交清，則可憑未付餘款去交涉，購房者便由被動變主動了。
3. 考察周邊環境
購期房不像買現房，現買現住，周邊的環境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環境的潛在變化要心中有數，看一看買期房之處是否有環境惡化的可能，例如有沒有製造“三廢”的工廠也在建設中。
4. 關注開發商的物業管理承諾
影響人們購期房積極性的一個重要原因是對未來物業管理的擔憂。一般而言，現房的物業管理好壞易於看出來，畢竟這時的物業公司已經進場。而期房則不一樣，如果買了套物業管理不好的房子，不僅不安全，生活也不舒暢。因此在購期房時，必須先要向開發商了解將來的物業管理構想，並要他們作出一定的承諾，以保證將來入住時享受到良好的物業管理。
5. 合同簽訂最好請律師
購房是一件大事，有的花費幾十萬甚至上百萬元。如今，購房引發的糾紛越來越多。購期房，其潛在風險又更大。那麼如何避免它，或者在發生糾紛時，如何做到對自己有利呢？為了實現上述目的，購房者在與開發商簽訂購房合同時，最好請律師去辦理，以保障自己的合法權益。
（四） 購買二手房注意事項
二手房交易現已成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。二手房買賣不像購置新房那樣一目了然，因此在挑選時應格外注意。
1. 查明產權狀況
購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
特別要注意的是，產權有糾紛的或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使再好也不要買，以免成交後拿不到產權證。
2. 弄清房屋的麵積、結構、裝修狀況
要確認房屋的準確麵積，包括建築麵積、使用麵積和戶內的實際麵積，要核實產權證所確認的麵積與實際麵積是否有不符之處。產權證上一般標明的是建築麵積，最保險的辦法是測量一下房屋內的從牆角到牆角的麵積，即所謂地毯麵積。要觀察房屋的內部結構、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，察看管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。此外，要了解裝修的狀況，如原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何等問題。
3. 考察環境和配套
舊房子一般位於市區地帶，建築密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無汙染源，如噪音、有害氣體、水汙染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方麵的情況。對房屋配套設施的考察主要包括： 水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準，以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這裏的環境和生活方便與否就會有更深入的了解。
4. 了解房屋的曆史與鄰居組合
了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什麼背景，是何種用途，是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案；有否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤等的費用。好鄰居會讓你生活愉快，可在不同的時間在社區內在人來人往時觀察，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此居住是否順心，還可與居委會或者傳達室的值班人員聊天，以了解情況。