第四節中國房地產泡沫
房地產泡沫是中國最典型也是最大的泡沫，房地產泡沫化已是不爭的事實。國家統計局數字表明，2010年中國房價收入比為776，京滬深分別為17、15和16。但某些所謂的專家學者卻說這不算高，因為中國國情決定了大家都喜歡房子，都要買房子，所以多高也都不算高了。
還有的專家說確實有點泡沫，但是是“結構性”、“局部”的，局部地區有雨，並不意味著全國就發水災。他們忘記了一個事實，中國是一個二元結構的社會，廣大農村和中小城鎮事實上是被排斥在現代化進程之外的；他們也忘記了房價高不高本質上不是他們說了算，也不是統計局說了算，而是由潛在的購房者收入水平決定的。
自然，房地產商以為房價永遠都是低的，至少還會有十多年的漲勢，他們的看法另當別論。你能讓王婆說她賣的瓜價格高嗎？當然不能，房地產商不比王婆傻，他們都是“精華素”。
但凡能睜開眼睛，且眼睛沒有太大問題的，都認為中國房地產市場存在大量泡沫。2011年第一季度，中央銀行針對全國50個城市的2萬戶城鎮儲戶的問卷調查顯示，認為房價“過高，難以承受”的居民比重高達75％2011年第一季度儲戶問卷調查報告中國人民銀行網站，2011年3月16日。當然，也不排除中央銀行調查的多數都是窮人，如果取樣都是房地產商的話，90%以上大約都會認為房價還很低。
日本泡沫時期流行“煉金術”，這是中國道家的玩意，看來秦始皇“遣徐福發童男女數千人”入海，最終他們真還是輾轉到了東洋列島。隻是日本人不知後來中國“煉金術”在人世間變成了“煉房術”。現在，我們來慢慢梳理一下現代的“煉房術”怎麼就煉成了泡沫。
房地產發展曆程
我國房地產市場主要得益於兩大製度改革：住房製度改革和土地使用製度改革。1978年之前，我國實行的是國家統包住房投資建設，以實物形式向職工分配近乎無償使用的福利性住房製度，沒有房地產業，隻有建築業。
1979年，我國開始進行住房製度改革，先後經曆公房出售試點、提租補貼試點。1990年5月，國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權等問題作了明確規定。1991年10月，國務院《關於全麵推進城鎮住房製度改革的意見》，明確了住房製度改革的指導思想和根本目的。至此，我國房地產市場初步形成。
1992年春鄧小平同誌的“南方談話”推動了我國改革開放的深入，11月，國務院發出《關於發展房地產業若幹問題的通知》，首次勾畫出了房地產市場體係框架。全國很多地區驟然掀起了房地產熱潮，海南、廣西北海還出現了嚴重的泡沫。1993年下半年以後，隨著宏觀調控各項措施的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，海南、廣西北海的房地產泡沫開始破裂。此後的海南省用了8年時間才基本消除泡沫時期留下的隱患。
過度擴張後的緊縮帶來了經濟的不景氣，加上1997年亞洲爆發了金融危機，“中國崩潰論”一度在西方甚囂塵上。為尋找新的經濟增長點，1998年7月，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
一係列配套的支持措施先後推出，有關部委先後發布了《關於加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》《關於調整房地產市場若幹稅收政策的通知》《關於個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》。
2002年，全國商品住宅銷售麵積達到23702萬平方米，較1997年增長超過2倍，銷售金額高達4958億元。不過這時候的房價很平穩，漲幅不大。如圖2-6所示。
圖2-62000—2003年商品房房價走勢
資料來源：國家統計局網站。
調控聲成為漲價的協奏曲
2003年年初，我國出現了經濟過熱的跡象，為抑製投資過快增長，中央開始了對房地產業的調控。6月，中國人民銀行發出了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，要求加強房地產開發貸款管理，嚴控土地儲備貸款發放，加強個人住房貸款管理等，部分房地產企業資金鏈出現問題。
中央銀行的措施在社會上一度飽受非議。8月，國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，事實上否定了中央銀行的調控政策，明確指出房地產是國民經濟的支柱產業，要加大信貸支持力度。
2003年全國房地產開發投資較上年增加30%，房價也出現大幅度上揚。房地產投資持續過熱，政府開始收緊土地供應，2004年3月，國土資源部、監察部發出《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將曆史遺留問題界定並處理完畢。8月31日後，不得再以曆史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權”。
相關部門同時實施了加強信貸管理，提高投資門檻，嚴格項目審批，控製拆遷規模等一係列政策措施。這些措施旨在控製房地產投資過快增長，結果不但未能穩定住房價，反而助推了房價的持續上漲。2004年全國平均房價上漲19%以上根據國家統計局網站全國商品房價計算而得。，遠超過前幾年3%左右的漲幅，北京、上海、杭州等大城市漲幅更大，上海平均上漲24%，個別地段甚至超過50%參見《聯合早報》2005年3月25日的報道。。
從2005年開始，一些地區的住房價格又快速攀升。3月，國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》，提出了抑製住房價格過快上漲的八項措施，簡稱“國八條”，將穩定住房價格提到政治高度。但“國八條”的根本目的隻是為抑製房價過快上漲，不是打壓房價，住房價格上漲反而因此出現新的動力。5月，國務院又頒布“新國八條”，要求遏製投機性炒房，控製投資性購房，但其著眼點依然在於促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。
盡管此後取消了一些配套的稅收政策，取消了一些政策優惠，房價漲勢卻完全未能遏製住。2005年，全國房價繼續上漲19%。2006年年初，深圳、北京、廣州等城市房價再次大幅度上漲，新舊“國八條”抑製房價的作用宣告失敗。
2006年5月國務院又出台“國六條”，要求政府切實負起責任，控製住房價格過快上漲。相關的稅收、金融政策也出現收緊態勢，但此時的地方政府財政已經被房地產所“綁架”，很多地方財政收入均來自土地出讓，想讓地方政府自斷財路的房地產調控，自然沒有起到多大作用，調控聲成了房價上漲的伴奏。
房價持續大幅上漲，引起了各方麵的關注。2005年中國十大新聞的第一條就是“房地產宏觀調控出台一係列措施”，2006年年初，北京16家新聞機構對10個熱點進行“猜猜看”遊戲預測，排名第一的謎語是“房價是漲還是跌？”大眾持續關注，不僅是因為房價高漲，更是因為大眾在這場房地產活動中逐漸從投資變成了投機。自2006年開始，全國房價逐漸失控，2007年，很多地區甚至出現了通宵排隊購房的現象，一些開發商也開始囤積居奇。
持續的調控，逐漸改變了人們的心理預期。進入2008年，有些城市房價開始下降。但由於全球金融危機的影響，我們在2009年推出了大規模的救市計劃，信貸大幅擴張，新增貸款當年達到10萬億元，過量的資金進入了房地產市場，房價再次出現瘋狂上漲。北京、上海、廣州等一線城市的房價一年時間裏就上漲了一倍，通宵排隊購房現象又出現了。
海南省再次出現購房熱潮，海口、三亞，甚至是一些臨海的縣城，半年時間內有的房價就上漲了一兩倍。根據統計局及國土資源部的統計，2000年我國商品房平均銷價同比上漲25%，創出曆史新高。進入2010年，漲勢依然持續，杭州房價漲幅達35%，深圳房價漲幅317%，廈門和北京房價漲幅則皆為297%。多城房價仍糾結\[N\]理財周報，2011年3月28日1989—2010年全國商品房房價走勢，如圖2-7所示。
圖2-71989—2010年全國商品房房價走勢