【情景課堂】 避稅，原來還可以這樣！
祝立宏：浙江工商大學財務與會計學院副教授，《案例。》特約作者。
程總在H市經營著一家房地產公司，一貫開發高檔樓盤，聲譽和效益俱佳。
老友李廠長卻在H市慘淡經營一家大型國有企業，因老產品過時，新產品卻遲遲不能上馬，生產規模日漸萎縮，工人紛紛下崗，企業陷入困境。然而，廠區內倒有一塊雜草叢生的空地，屬曆史遺留的土地，地理位置不錯，緊靠一條大馬路，曾經規劃建造10000多平方米新的辦公大樓，無奈企業資金緊張，土地隻好長期閑置。
為求生存，李廠長決定盤活土地。在征得上級主管部門同意後，開始尋找合作夥伴共同建造辦公大樓用於出租（因土地為非商業用地，大樓不能開發成商業用房，因此建造的房子隻能出租而不能出售）。李廠長首先想到的合作夥伴是老友程總，經程總實地考察和分析，認為H市經濟處於快速發展時期，高檔寫字樓的需求日益增長，結合自己房地產公司的品牌形象，以及土地所處的地理位置，建議合作建造H市最高檔的寫字樓。
經進一步磋商，雙方決定合資成立一家新公司來建造寫字樓，並負責建成後的寫字樓管理工作，新公司由李廠長擔任董事長、程總任總經理。
經報批有關管理部門同意，20層建築麵積12000平方米的高檔寫字樓建築工程如期開工。
兩年後，全新精裝修的高檔寫字樓建成，除1至4層留作公司自用外，其餘16層全部對外出租。由於建成的寫字樓為非商業用房，屬於自有用房出租，因此不存在物業管理等費用，但考慮到高額的建築成本和裝修成本，且租金中包含了公共設施使用費（如水、電、氣費等），租金確定為每天每平方米8元，遠高於H市寫字樓平均租金每天每平方米3元。但畢竟是H市最高檔的寫字樓，租金雖貴，還是極具吸引力，出租速度飛快，李廠長和程總皆大歡喜。
隻剩下最後半層300平方米時，有求租者登門看房，環視一周，問清相關費用後，當即決定租下，但要求麵見程總。
見過程總，求租者亮出身份，某稅務師事務所王所長。王所長直截了當請程總將最後300平方米的租金由每天每平方米8元降為6元。
程總不悅道：“熱租中的房子豈有隨便降價之理？本樓租金包含多種費用，每天每平方米8元純屬正常，決非漫天要價。每天每平方米降2元，300平方米我得損失多少租金啊？嫌貴隻好免談了，再說，入駐一家稅務師事務所也並非能為我大樓增光添彩，嘿嘿，抱歉之極。”
王所長笑曰：“豈能平白無故要求程總給個優惠價，但我要求您每天每平方米下降2元，可謂是取之有道。這看似每天每平方米2元一年二十幾萬的損失，根本就不需要程總您來承擔，自有辦法消化掉，前提是您必須耐心聽完我的分析，並照我的建議去做。”
程總疑惑，但還是決定聽聽王所長的分析。
以下是王所長的分析：
寫字樓的房租收入是其主要營業收入，經營者按照租金收入繳納5％的營業稅。
但是你們的寫字樓租金收入中包攬了很多費用，其中有一部分是水、電、氣等公共設施使用費。實際上，你們隻是從租房者那裏收取水、電、氣等公共設施的成本費，隻是成本費而且還不包含任何其他附加費用。然後，你們再向提供公共設施的電力局、自來水公司等具體部門繳納。
公共設施部門確認其營業收入，此時確認的營業收入中，包括了你們向租房者收取的成本費，然後再繳納營業稅。
你們的租金收入繳納營業稅時候，已經將公共設施使用費部分的營業稅繳了。但是公共設施部門還得再次將這部分費用確認為營業收入，再次繳納營業稅。這實際上造成繳納兩次營業稅的現狀，對於你們來說，是不是無謂的多繳納了一次營業稅？
程總覺得王所長分析得非常有道理，心裏粗一盤算，這整幢大樓重複繳納的公共設施費部分的營業稅還真不是一筆小數目，一年下來何止二十幾萬啊。