高北慰
摘要：房屋承租人優先購買權製度在羅馬法時代就已存在，我國在這方麵也有規定，該製度雖有其合理的立法價值目標，但筆者認為，由於其違反了公平原則，阻礙了商品流通，違背了當事人自願原則等負麵作用，應廢除此製度。
關鍵詞：租賃房屋優先購買權買賣不破租賃
房屋優先權購買製度在國外民法中已存在上千年，在我國民法中也存在百年左右，該製度從保護弱勢群體、維護社會秩序等立法追求的價值目標出發，似乎是非常合理的。但站在出租人和第三人的立場上，似乎存在許多不公平，本文從我國現行法律對該製度的規定入手，論述這一製度的價值追求目標，最後，對該製度進行批判，總結性說明該製度弊大於利，提出廢除這一製度。
一、我國房屋承租人優先購買權的法律規定及該製度所追求的價值目標
目前，我國對房屋承租人優先購買權的規定較多，其中較為重要的規定是1988年最高人民法院發布的《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）和1999年的《合同法》，其中《意見》規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”合同法將出租人賣房時的通知義務三個月變為合理期限。應該說是一個進步。以上是我國現行法律對承租人優先購買權的基本規定。該製度的製定是為了追求以下幾個價值目標：
（一）秩序價值
承租人優先購買權製度的第一個價值是秩序，在租賃關係中承租人已經對租賃房屋形成一定的使用關係，在出租人出賣租賃房屋時，如果使承租人享有優先購買權，則不會出現因租賃房屋被購買使已有的對物的使用關係遭到破壞，這樣穩定和維護已有的對物的使用關係，使這一方麵的社會秩序處於相對穩定狀態。
（二）效率價值
優先購買權製度具有效率價值，能夠節約交易成本，有效配置資源，促使物盡其用。具體如下：（1）承租人已經使用租賃房屋，甚至對租賃房屋進行了一些必要的簡單的維修，了解房屋的性能，知道如何最大化地發揮房屋的使用價值，而第三人卻往往不了解租賃房屋的情況，如果其取得房屋所有權未必能有效利用；（2）該製度能對物的利用人起到激勵作用，因承租人基於對優先購買權的期待，承租人會對房屋盡最大的關愛和注意義務，使使用的房屋發揮最大的效益，該製度使房屋的所有人與使用人歸於同一人，從而使承租人對房屋妥善使用、維護和管理；（3）承租人通過行使優先購買權獲得房屋的所有權後，就不必在市場上尋找相同功能的房屋，從而節約了去市場上尋找相同功能房屋的費用，節省了交易成本。
（三）保護弱勢群體
承租人優先購買權製度的一個重要價值追求是對弱勢群體利益的特殊保護。因為承租人與作為所有權人的出租人相比，通常處於弱勢地位，其利益易遭損害，需要後天的規則予以支持，承租人優先購買權正是這樣的後天規則。房屋的承租人一般都是因為無房住或住房十分緊張才不得已承租房屋的，在他們租賃期間房屋所有人出賣房屋，如果不允許他們在同等條件下有優先購買權，就會使他們麵臨住房的困難，生活處於一種不安定的狀態，心理上處於寄人籬下之感，甚至影響社會安定，法律規定承租人在同等條件下享有優先購買權，就可以避免這種情況不出現或少出現。
（四）保護依賴關係
承租人在出租人出賣租賃房屋之前就已經處於某種利害關係之中，這集中表現在承租人對租賃房屋的依賴上，如果承租人能夠優先他人購得此房屋，會使這種利害關係繼續下去，不會因被他人購去而構成危害。且承租人對租賃房屋的依賴存在許多特殊利益，如承租人使用出租房屋產生的居住使用投資與工作生活聯係等，一旦出租人將房屋賣與他人，這些利益就難以繼續維持，依賴關係就不存在了。