由一起行政案件說起。
五原告係A之子。1987年A全家在某縣的建製鎮修建一院房屋。1992年1月18日，某縣人民政府（以下簡稱某縣政府）向A頒發了該房屋的國有土地使用權證。2003年8月，A的妻子去世。A與五原告因贍養問題，在進行了一場贍養訴訟後，2004年5月20日，A向某縣房地產管理所申辦前述房屋的房屋所有權證。經某縣政府審查，A的登記申請、建房證明與建房的客觀事實並不完全一致，但登記機關仍於2004年9月24日頒發了所有權人為A、“共有人”欄空白的“房屋所有權證”。之後，A將該院房屋出賣給同村的B，經B申請後，某縣政府又將該房屋所有權變更登記在B名下，同時將A的“房屋所有權證”予以注銷。由於該房屋被五原告中的一人所占有、居住，在騰出房屋的要求遭到拒絕後，B便以民事侵權為由提起訴訟。五原告在該民事訴訟過程中，方才得知其父已經辦理了爭議房屋的所有權登記。五原告遂提起了本案要求確認A的“房屋所有權證”違法的行政訴訟。
一審法院認為，登記機關某縣政府對A提交的申辦房屋所有權證的資料隻進行書麵上的形式審查，由於該房屋並無A家庭成員以外的人提出異議，故A的五個兒子提出的證據不足以對抗某縣政府發證的具體行政行為，判決確認某縣政府向A頒發的“房屋所有權證”合法。
五原告不服上訴。二審法院認為，依據《城市房屋權屬登記辦法》（以下簡稱《登記辦法》）第九條和第十六條的規定，頒發爭議房屋的“房屋所有權證”，屬於初始登記。但申請人並未在《登記辦法》規定的房屋竣工後的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。1987年建房時五原告是否出資及出資多少（不能排除五原告中的長子在建房時有過出資），如當事人有證據，可以民事訴訟對此進行確認。但在該爭議確定之前，該房屋至少應屬於A與其前妻的夫妻共同財產，因A與其前妻對夫妻共同財產並沒有作書麵的特別約定，該房屋的1/2應屬A前妻的遺產。2003年8月A前妻去世後，繼承已經開始，在各繼承人並無放棄繼承的情況下，由A及其子女（包括五原告）作為A前妻的繼承人，對爭議房屋的1/2均有相應的份額，即他們均繼受取得了該房產的部分所有權。A作為申請人，未如實申報前述事實，登記機關既未適當履行審查核實的職責，也沒有盡到必要和謹慎的審查義務，二審法院遂判決撤銷一審判決，確認該“房屋所有權證”違法。
該案引起了筆者對我國現行房產登記製度的深思。在我國現行房產登記製度中，對房產登記的法律屬性不明確，對登記程序規定不科學，對物權效力沒有真正體現，房產登記具體的製度設計存在很明顯的弊端。
房產登記，又稱房產權屬登記，是指法定行政機關根據相對人的申請，就其對房產的權利享有狀態進行審核，並將該種事實記載於房產登記簿冊（房產權屬證書）的行為。按照我國現行立法的體例，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產法》）製定的《登記辦法》中，則有房屋權屬登記的概念，其是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關係的行為。房產登記和房屋權屬登記這兩個概念在本文所討論的語境下，具有相似之處。房產屬於不動產，對房產登記製度的研究，應該在不動產登記製度的範圍內進行。
（一）國外不動產登記製度的介紹和對比
現代意義上的不動產登記製度源於歐洲。在大陸法係國家裏，民法典關於不動產登記對於依據法律行為發生的物權變動的效力，有實質主義登記和形式主義登記兩種不同的立法模式，實行這兩種立法模式的典型國家有德國和法國。而在英美法係國家，影響最大的不動產登記製度是托倫斯登記製。對這三種登記製度分述如下。
1.實質主義登記製度
實質主義登記製度，也稱德國登記製、權利登記製。其基本含義是指不動產物權的變動必須進行登記，如果當事人僅僅隻是達成了物權變動的合意，而沒有完成登記手續，則物權變動的意思表示不僅不產生公信力，而且也不產生物權變動的法律效果。即不動產物權的變動，除了當事人之間意思表示一致外，還必須經過登記機關實質審查、確定，並將該意思予以登記，且自登記時起該法律行為才能生效。實行權利登記製的除德國之外，主要是德國法係的一些國家，包括瑞士、荷蘭、捷克、前南斯拉夫、奧地利、匈牙利、埃及等國。德國法律的規定，體現了實質主義登記製度的基本特點，具體包括：（1）登記要件主義，即登記為物權發生變動的根據，除當事人的合意外，還必須履行登記程序方可生效。（2）登記實行實質審查。登記官吏對於登記的申請，具有實質審查權，對申請的形式要件、不動產物權變動的原因與事實是否相符、是否存在瑕疵等，必須詳細審查，確定無疑。（3）登記具有公信力。物權登記簿上所記載的權利事項，對於善意第三人，具有絕對的法律效力。已經登記的不動產物權，即使在實體法上因登記的原因使之不成立，或者有無效或者撤銷的情形，也可以對抗第三人。（4）登記采取強製主義。不動產物權的取得、變更、設定等非經登記不得生效。（5）登記簿的編製采用物的編成主義。物的編成主義是指，把不動產作為登記的中心，根據地籍繪成地圖而編成，並指明地圖上的哪一項土地歸誰所有，這是一種將不動產作為主體的構成方式。登記完畢時，不頒發權利證書，僅在契約上對登記的經過進行注明記載。（6）登記以不動產權利的靜態為主。即登記簿不記載物權變動的事實，隻記載物權的現在狀態。德國立法之所以采納登記要件主義，“是因為在16世紀以後德國物權信用沒落，以後經過30年戰爭，發生經濟恐慌和信用膨脹等問題，極需要強有力的法律製度來規範不動產信用製度，並確保交易的安全，在這種情況下，通過不動產要件主義體現了強有力的國家幹預”。