（二）我國房產登記製度的法律屬性
1.房產登記法律屬性的三種學說
對於房產登記的性質，理論上有三種，一是認為不動產登記是私法行為，理由是不動產物權屬於私權，不動產物權變動是私法上的行為。登記行為是當事人的申請，國家從維護權利人權利和不動產正常流轉而實施的確認行為，前提仍然是私權和私法行為，故房產登記性質屬於私法行為。二是認為不動產登記為公法行為，它體現了國家對不動產物權關係的幹預，幹預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益，理由是：第一，不動產登記行為是國家行政權力的一部分，體現了一定的強製性。房產登記並非源於當事人的自願委托，而是來源於國家行政權，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其房產的相關權利得不到法律的有效保護。第二，不動產登記行為是對不動產物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規範進行。房產登記尤為如此。第三，登記機關發現房產登記有錯誤時，還可以注銷房屋權屬證書。三是認為房產登記是一種證明行為，其本質是國家的證明行為。理由是，房屋產權管理機關的職責也隻是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身也隻是對買賣雙方履行合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
2.我國房產登記法律屬性的判斷
雖然房產登記的性質可以從公法行為和私法行為不同角度來進行理解，但不能各自排斥對方。本文認為，我國房產登記既是私法，也是公法；或者說先是私法，後是公法。實際上，包括房產登記在內的不動產登記是私法行為在先，公法行為在後，通過公法行為來公示私權，使私權產生公信力的行為。這是因為：（1）不動產物權本身是私權。雖然不動產登記是不動產物權取得、變更、轉讓、喪失的法定形式，但並不能改變登記是認可私權的一種特殊方式，同動產的交付一樣，登記隻不過是不動產物權變動公示的一種形式。（2）登記請求權多數是私權。房產登記，是經權利人申請後，房產登記機關對其房屋產權變動事項進行的記載，是一種依申請的行政行為，並不是依職權的行政行為。（3）房產登記的內容雖然由國家預先設定，但除基本內容外，可由當事人約定其他內容。如抵押權登記、抵押權順位變更登記等。（4）房產登記是建立在契約基礎之上的。契約是一種典型的私法行為。一般來講，不動產的變動可分為兩個階段：前一個階段是當事人通過契約在雙方之間形成權利義務關係，這種關係的連接力為當事人之間的約束力；後一階段為不動產登記機關的登記，該登記具有公權力行為的公定力、確定力和拘束力。
3.我國房產登記的多元化屬性
按照《房地產法》中房地產權屬登記管理的規定，我國對房屋的所有權實行登記發證製度，並對房屋的轉讓、抵押辦理權屬登記。我國房產登記體現了多元化的特點，主要表現在：（1）從登記機關的工作程序看，房產登記分為總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。（2）登記的啟動並不隻是由權利人申請。如總登記，它並不是一類登記，它是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。實際上是從行政管理的角度對房產登記的概括性定義。（3）登記發生的原因多樣。以登記的發生原因為標準，房產登記可分為初始登記、轉移登記和注銷登記。（4）既登記房產的靜態變化，又登記房產的部分動態變化。如變更登記是指權利人名稱變更和房屋現狀發生變化時的登記。他項權利登記是在權利人設定房屋抵押權、典權等他項權利時必須進行的登記。（5）登記內容涉及麵廣。如登記的內容除房屋和土地的基本資料外，還涉及有無共有人等其他法律事實。
（三）我國現行房產登記製度存在的弊端
1.房產登記體製方麵的問題
房產登記體製方麵的問題主要是：（1）房地登記機關不統一。全國絕大部分房屋、土地的登記職權分別由房產管理行政機關（縣級由同級人民政府）和國土資源行政機關行使。更有甚者，《擔保法》規定了四個不動產登記機關，進一步促使不動產登記權力的分散，導致了不動產登記機關有著各自不同的登記程序、不同的收費製度的局麵，各登記機關出於利益驅動，為本部門攫取利益，不但使有限的國家資源得不到有效的利用，而且加重財政負擔，人為地使登記程序複雜化，增加當事人的交易成本，影響了不動產登記製度功能的正常發揮，破壞了應有的法律秩序。（2）登記的法律依據不統一。房屋、土地登記的法律依據各自成體係，各自的法律依據龐雜，立法標準不盡統一。不僅有全國性的法律、法規和規章，而且各個省、市及其有權製定地方立法的市大多頒布有地方法規和行政規章。如此之多的效力層級不同的規範性文件，難免存在衝突，造成不動產登記製度混亂、不統一。（3）沒有設置供相關利害關係人查閱的不動產登記簿。現行房產登記製度中將不動產登記簿簡化為登記卡，登記卡無論從形式、內容，還是法律屬性，均不是不動產登記簿。房屋產權檔案是關係到個人隱私的文書，實踐中，由於登記卡登記內容太過草率，登記機關就讓利害關係人查閱檔案，有可能涉及侵犯權利人隱私權的問題。（4）過分突出房屋權屬證書的作用。房產登記的相關法規、規章中涉及權屬證書的法條占據了相當大的比重。房屋權屬證書隻是登記機關發給權利人的一個權利證明，不動產登記簿才是房屋權屬證書的根據，當房屋權屬證書與不動產登記簿的內容出現不一致時，應該以不動產登記簿記載的內容為準，這從一方麵也體現了物權登記的公示公信功能。但現行房產登記製度中，登記機關在審查申請人的登記請求後，把房產登記的結果落腳於房屋權屬證書（製證、繕證和發證），實在是對不動產登記製度的嚴重扭曲。