（一）我國房產登記製度的回顧
1.製度層麵的變遷
房產作為人類最重要的財富之一，曆來都是任何社會的法律製度最為關注的調整對象。由於曆史的原因和我國社會經濟從計劃體製向市場體製轉變發展的特殊性，我國房產登記製度的發展呈現出以下特點：（1）立法層次多元化。我國房產登記製度的法律淵源包括：一是法律和行政法規；二是地方性法規和部門規章；三是房產登記方麵的司法解釋和行政解釋。（2）立法層級之間的隸屬關係不盡一致，甚至相當混亂。《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《房屋條例》）是1983年12月17日頒布並於當日起施行的，其在第一條規定：“為了加強對城市私有房屋的管理，保護房屋所有人和使用人的合法權益，發揮私有房屋的作用，以適應社會主義現代化建設和人民生活的需要，特製定本條例”；《房地產法》是1994年7月5日頒布、1995年1月1日起施行，其在第一條規定：“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，製定本法”；《登記辦法》是1997年10月27日頒布、1998年1月1日起施行、2001年8月15日修正，其第一條規定，為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，根據《房地產法》的規定製定；《城市房地產轉讓管理規定》（以下簡稱《轉讓規定》）是1995年8月7日頒布、1995年9月1日起施行、2001年8月15日修正，其在第一條也有與《登記辦法》類似的規定；《城市房地產抵押管理辦法》則是根據《房地產法》和《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）製定。《房地產法》屬於法律，《房屋條例》屬於行政法規，而《登記辦法》、《轉讓規定》和《城市房地產抵押管理辦法》均屬於部門規章，其依次是上位法與下位法的關係，但《房屋條例》並沒有依據《房地產法》製定，《登記辦法》、《轉讓規定》和《城市房地產抵押管理辦法》也沒有依據《房屋條例》而製定。法規和法律、法規和規章之間，存在互相不協調的情形。（3）立法目的與經濟發展不相適應。立法目的在於管理、控製不動產財產關係保證國家有關政策得到實施。這是受立法對國家經濟體製和房屋供給稀缺的製約，沒有真正將房產視為市場要素，更沒有將房產登記作為不動產物權法律關係的載體來對待。（4）房產登記範圍過窄。登記範圍局限於城市規劃區。《登記辦法》僅對城市規劃區的國有土地上的房屋的權屬登記作了規定，沒有就其他的房屋權屬登記進行規定。（5）房產、地產分別登記，手續繁雜重複，耗費時間與物力，房地產製度被人為地複雜化。
2.中外製度的比較
將我國房產登記製度與國外的三種登記製度相比較，不難看出，我國房產登記製度並不單獨屬於這三種製度中的任何一種，而是介於權利登記製度與托倫斯登記製度之間的一種製度，主要表現在登記為不動產物權變動生效要件及實行登記發證兩方麵；也有學者認為，我國實行登記製度兼采托倫斯登記製度及契約登記製度。本文同意前者的觀點。我國房產登記製度在形式上具有如下特點：（1）除《擔保法》外，將產權登記作為物權變動的成立要件而不是對抗要件。這與權利登記製度及托倫斯登記製度基本相同。《擔保法》第四十一條規定，包括房產在內的五類財產設立抵押時，必須辦理登記手續。抵押合同自登記之日起生效，產生抵押權。否則，僅為抵押合同成立，但不生效，也不產生抵押權。當然，這裏混淆了債權效力與物權效力，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第五十九條變相修改了《擔保法》的這條規定：在特定條件下，雖未辦理抵押登記，但隻要抵押人交付權利憑證給債權人，仍成立抵押權，但該抵押權不得對抗第三人。該條司法解釋的規定體現了登記對抗主義，這時法定抵押登記並非是登記生效要件了，而僅為對抗要件。這裏涉及對區分原則的理解問題，下文將有論述。（2）我國房產登記具有強製性。在我國相關房屋所有權、抵押權登記的法律、法規和規章中，具體法律條文均以“應當”進行規製，體現了房產登記具有顯著的強製性。（3）房產與其下的土地所有權不一致。我國土地實行國家所有製，沒有私有製的土地。但房產存在國有和私有兩種所有權形式。房屋所有權的主體可以是公民、法人和其他組織；而土地所有權的主體隻能是國家或農民集體，公民、法人和其他組織隻擁有其房屋下國有土地的使用權。（4）登記機關對相對人的登記申請實行形式審查和實質審查相結合的原則。《房屋條例》第六條第一款、《登記辦法》第十條第一款第（二）項對登記機關的工作定性為權屬審核，即房屋權屬的審查核實。而且，登記機關對申請文件形式的完備性和登記原因也要一並審查。（5）既要登記房產物權變動的狀態，也要登記房產物權靜止的狀態。這又與契約登記製度相類似。如在房地產開發用地上建成的房屋以及房地產轉讓或者變更時的房產登記。（6）登記具有公信力。所謂公信，是公示所產生的物權變動效力的可信賴性。這種可信賴性，是法律賦予公示的效力，旨在保護以公示方式取得物權的善意第三人。（7）建立房產產權檔案，頒發產權證書。我國房產登記均建有房產產權檔案，這與托倫斯登記製度大體一致。