（一）重構我國房產登記製度的法律基礎
1.以《物權法》中不動產登記法律規定為依據
《物權法》規定了不動產登記製度的基本法律製度，這也是房產登記製度的法律基礎，應在未來不動產登記法中充分體現。該法在總則編中專節規定了不動產登記。該節法律明確了以下內容：（1）不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，非經依法登記，不發生效力。（2）國家實行統一的不動產登記製度。（3）國家設立不動產登記簿，作為物權歸屬和內容的根據。（4）不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記的，可以申請異議登記。（5）為保障將來實現物權，當事人在簽訂買賣不動產協議後，可以向登記機構申請預告登記。（6）因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。在不動產登記法的製定中，應該將《物權法》中的這些原則性規定逐一具體化。
2.準確確定房產登記的範圍
應依據《物權法》的相關規定，統一不動產登記的範圍，從而準確確定房產登記的範圍。需要注意的是：（1）《物權法》的二十條第二款規定：“統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”，已經從基本法的高度確定了對不動產的登記範圍應統一。（2）確立不動產登記範圍的標準。從嚴格的物權法定原則上講，其所稱的“法”僅指法律而言，命令和習慣法不包括在內，亦不得類推適用而創設物權。因為物權為絕對權，具有極強的效力，得對抗一般人，如許其以契約或者習慣創設，則有害於公益。《物權法》之所以將不動產登記的範圍擴大到了行政法規，主要是考慮到，我國尚處於經濟轉軌時期，物權製度應該呈現開放的體係。同時，從我國實際出發，對不動產登記範圍的確定，主要以市場需求為標準，對於有市場交易需求的不動產，則納入不動產登記範圍；對於沒有市場交易需求的不動產，即使其價值重要，也不宜納入不動產登記範圍，從而節約社會成本。（3）隨著物權製度的發展，必然會形成在土地之上有越來越多的物權設立的情況，從登記製度本身講，土地是其他物權賴以存在的基礎，房屋作為土地上的與人類生產、生活最為密切相關的定著物，隻有建立以土地為中心的房產登記製度，才能真正體現房產的真正價值。（4）在房產登記原有內容上，增加房屋租賃、典權等權利登記。日本、澳大利亞等國已經把房屋的租賃權納入到了登記的範圍。《房地產法》和建設部《城市房屋租賃管理辦法》規定，對房屋租賃實行登記備案製度。隨著市場經濟要素的進一步發展和細化，新的房產他項權利也將會出現在現實的社會生活中，對房產登記的內容設計，應留有一定發展餘地，以期達到對房產權利的全麵、正確保護的目的。
（二）我國未來房產登記製度的基本原則
三種不動產登記製度體現了人類社會在不同生產力發展水平階段的價值追求。隨著我國經濟、社會的跨越發展，法律製度的建設應遵循科學、合理和具有一定前瞻性的規律，從這個意義上講，我國的房產登記製度不能隻反映這三種價值中的任何一種，應體現當代人類社會發展的最優秀成果，取各家之所長，從交易安全價值方麵，吸收德國登記製的強製登記、實質審查；從意思自治價值方麵，借鑒法國登記製的任意登記、形式審查；從交易效率價值方麵，實行初始登記、權利證書製度，真正體現法律本身所應具有的自由、公平和效率價值，體現到房產登記製度的基本原則上，應包括：
1.公示公信原則
所謂公示原則，是指物權的各種變動必須以一種可以公開的、能夠表現這種物權變動的方式予以展示，並進而決定物權變動的效力原則。物權的排他性和追及性對保護財產關係的靜態安全無疑十分重要，然而對排他性如果不加以適當限製，就會影響交易安全和便利，這正是物權之所以應當公示的根本原因。所謂公信原則是指凡信賴物權變動之表征，認為有其物權存在而有所作為者，縱令該征象與真實權利之存在不符，法律對於信賴征象之人亦加以保護。公信原則的功能在於，即使在公示的內容是虛假的、有瑕疵的情況下，第三人因信賴該公示的內容而從事交易，其從交易中取得的權利，仍應受到保護。公示公信原則要求不動產登記機關必須將不動產登記的設立、登記主體、實施程序、登記結果以及事後監管等事項通過各種途徑為所有社會成員所知曉，並盡力保證公示內容的公信力。這是行政正當原則的基本要求，目的在於追求建立透明、廉潔的政府。美國《情報自由法》的立法目的就是“強化民主政治和防止行政腐敗”並將政府文件的公開作為原則而將不公開作為例外。國家行為的公信力是保障社會個體誠信的前提條件，正是由於公信力的存在，才使得人們出於對於不動產登記的尊重與信賴，主動地服從這種國家權力對個人意誌的保證。對不動產的登記公示，“乃是財產法的基本規則，世界各國凡有不動產立法者，少有不予以承認的”。物權登記的公示原則與公信原則相輔相成，是從不同角度體現保護交易安全和交易相對人利益的重要措施。
2.必要和謹慎的審查原則
我國房產登記的性質為準國家法律行為，房產登記機關的審查既不是形式審查，也不是實質審查，而是必要和謹慎的審查。理由是：（1）主張形式審查的觀點認為，采用實質審查會導致登記效率的低下和權力尋租的出現，並影響登記效率。實踐中，形式審查出現的各種登記錯誤說明，形式審查不能作為我國不動產物權登記的審查方式。（2）主張實質審查的觀點認為，采用實質審查可以更好地維護不動產登記的公信力。這種觀點忽視了我國不動產登記機關（現有的或將來按照《物權法》組建的）均不可能完全做到實質審查的現實。（3）由於未來不動產登記機構並不附設於法院，從不動產登記發展的連續性考慮，必要和謹慎的審查是指，不動產登記機關應當主要對法律所要求的、構成不動產登記的形式要件進行審查，同時應當在不動產登記機關所應當具有的基本專業能力範圍內，在不違背物權基本理論的前提下，對申請人提交材料的形式要件進行甄別後作出的判斷。這裏有一個非常敏感的問題，即不動產登記機關是否負有對形式要件的合法性判斷的職責。本文認為，隻要登記機關在登記中做到了必要和謹慎的審查程度，就應認定其履行了審查核實的職責；而不能單單從字麵上去討論登記機關是否具有審查合法性的職責，就依此判斷登記機關不承擔有些行政瑕疵的法律責任。在房產登記中，堅持必要和謹慎的審查原則的理由是：（1）它是不動產登記公示公信原則的要求。（2）它是權利宣告真實性要求。“行政行為作為一種行政意誌，也是一種承諾，它是關於向相對人分配公共利益或要求相對人承擔公共負擔的承諾”，（3）它是衡量行政成本的考慮。登記機關在對不動產登記要件的形式性審查基礎上，進一步提倡必要和謹慎的審查，以保證不動產登記要件的真實性。從表麵上看，增加了行政成本，影響了行政效率，但比起因大量的瑕疵登記而導致個人利益和公共利益的損害，以至於更多的社會成本（當然也包括行政成本）用於救濟和補償來講，卻是對行政成本的最大節約。（4）它是登記職責的實質體現。國家為登記機關配備了相應的資金和技術保障，當然是要求其在法律所規定的範圍內承擔整合、維護與分配公共利益的職責，要求其運用所具有的專業技能和技術支持為社會成員提供周到的服務。行政機關的行政職權同時也是其不可推卸的行政職責。（5）登記機關作為行政機關，雖然沒有像司法機關那樣的裁決權，沒有對不動產登記要件真實性和合法性的最終判斷權，但登記機關具有暫緩登記和不予登記的權力。從依法行政和科學行政的要求出發，登記機關在履行審查職責時，完全可以也應該做到必要和謹慎的要求。