（一）土地的特性
土地作為自然和經濟的綜合體，其特性可以從自然和經濟兩個角度來理解。
1.土地的自然特性
土地的自然特性，是土地自然屬性的反映。它是土地所固有的，與人類對土地的利用與否沒有必然聯係。一般來說，土地的自然特性主要包括如下幾點：
（1）原始的有限性。
土地是自然本身的產物，是人類至今還不能大規模建造而隻能是自然曆史緩慢演變過程的產物。由於土地資源不可再生，因此土地是有限的。土地的這種特性決定了人們隻能在有限的土地空間合理部署、安排一切經濟活動，使人口規模與土地資源相適應，並要十分珍惜節約和保護有限的土地。
（2）位置的固定性。
任何國家和地區的土地，都在地球陸地上占據著一定的空間範圍，並具有一定的疆界與形態，因而它的位置既不能移動也不能交換。從地球的形成和發展史上看，土地的空間位置是變化過的，但那已成為曆史的一頁。目前，大陸漂移、島嶼隱現，雖然使土地的空間位置和陸地麵積變動不已，可是這個變動是一個相當長的緩慢進展過程，數百年、上千年才有明顯的表現，對於土地位置的固定性沒有很大的影響和實際意義。至於人們所說的市場經濟下土地是可以流動的，僅是指土地的經營使用權可以流動而言。土地的這種特性決定了土地在空間上具有嚴格的地域性，因此，隻能因地製宜、揚長避短，就地開發利用。
（3）麵積的固定性。
土地麵積也是有限的。一方麵，土地的全部就是地球表麵，其麵積是有限的，所以，土地麵積也是有限的。另一方麵，土地是地球表層陸地和內陸水域的部分，地球自然曆史形成的固定性，使得地球的麵積是固定的，而不可能再生出來。土地麵積的有限性和固定性，要求人們努力節約用地，集約、高效利用土地，從而在有限的土地上生產出更多的滿足社會需要的物質資料。
（4）質量的差異性。
土地是自然形成的，受到自然條件的影響，因而，土地質量明顯表現出差異，如地質、地貌、土壤、植被、水分等是土地自身的條件差異；由於其所在地域的氣候條件所帶來的光照、溫度、雨量等條件差異是土地環境的條件差異。這些差異，在地球上不論是一個大陸或是一個地域，都能表現出來。當然，這種質量的差異，會隨著自然條件的變化而有所改變，也會隨著人類生產力水平的提高、科學技術的發展而有所改變，土地質量的差異可能擴大，也可能縮小，但土地質量的差異性卻總是存在著的。它要求人們因地製宜合理利用各類土地資源，確定土地利用的最佳規劃。
（5）用途的多樣性。
土地是人類及其社會存在的物質基礎，是一切經濟活動勞動的載體。因此，土地對於人類來說，其用途是多種多樣的，既可用於農業，又可用於工業，還可用於交通運輸業和房地產業等。
（6）功能的永久性。
土地功能的永久性是指土地承載著人類的一切活動，並且養育著人類，始終為人類提供所需要的一切。特別是土地作為生產資料，隻要合理使用並注意保護，土地不但不會在使用中被“磨損”，反而會得到改良，從而不斷地供人類使用，成為人類生存的環境要素。人們要珍惜每一寸土地，認識到土地的永久性，不允許人們任意毀棄土地和一味享受土地的賜予，而是要合理利用和加強保護，以實現可持續發展。
2.土地的經濟特性
土地的經濟特性是指人們在土地利用過程中所產生的，和其他要素所不同的經濟特性。土地的經濟特性不是固有的，而是在人類開發土地過程中產生的，是土地經濟屬性的反映。土地的經濟特性主要包括：
（1）土地供給的有限性。
隨著人類的出現，特別是在人口不斷增加和社會經濟文化逐漸向前發展的情況下，人們對土地需求的日益擴大和土地麵積的固定性與有限性就不可避免地出現了矛盾，從而導致了土地供給的有限性和稀缺性。土地供給的有限性，不僅表現在土地供給總量與土地需求總量的矛盾上，還表現在由於土地位置固定性和質量差異性所導致的某種地區（特別是城鎮地區和人口密集地區）和某種用途上的土地供給的有限性。
土地供給的有限性是造成土地所有權壟斷和土地經營壟斷的基本前提，也是目前所產生的眾多土地經濟問題的根源所在。由於土地供給的有限性，迫使人們隻有合理規劃、統籌兼顧，集約開發，利用土地資源，使人類社會能達到人口、經濟、土地、環境之間可持續的發展。
（2）土地利用的多向性及變更方向的困難性。
土地由於是自然形成的，千差萬別。從宏觀上講，土地有多種用途，使得土地利用的方向上明顯表現出多向性。地貌的不同決定了利用方向的不同，如山地、高原、盆地、平原、水域，各有各的用途。按照土地的經濟用途不同，如農用土地（包括農、林牧）、非農用土地（包括廠礦、交通）、城鄉居民點用地、水域、特殊用地（包括休息娛樂用地、自然保護區、軍事用地）等，更能表現出土地利用的多向性。土地利用的多向性是土地所固有的。但一定空間位置的土地，它的固定性又決定了土地隻能就地利用，特別是土地已經被投入某項用途後，又表現為變更方向的困難性。一方麵是受自然環境限製。另一方麵，是在工農業生產中變更方向往往造成巨大的經濟損失。就是農業用地本身也不能任意變更方向，不能將林地隨意改成糧食用地，將草原改成良田等。工業生產設施建成後隨意改變方向帶來的損失也是巨大的。
（3）土地利用的相對分散性和差異性。
由於土地位置的固定性，使得人們對土地的利用隻能依土地的位置而分別加以利用，因而在利用方式上必然是相對分散的。同時，土地質量的差異性，又使得人們對於不同質量的土地隻能采用不同的利用方式，從而造成了土地利用的差異性。這就要求人們利用各類土地要因地製宜，合理利用，並要處理好土地利用差異性所帶來的級差收益。
（4）土地報酬遞減的可能性。
在土地經營中，在一定麵積土地上連續追加投資，其報酬一般會提高。但在超過一定限度後，追加投資部分所得收益逐漸下降，即“土地報酬遞減規律”，這在農業用地中尤為明顯。土地的這種特性，就要求人們在利用土地增加投放量時，必須尋找在一定技術、經濟條件下投資的適合度，確定適當的投資結構，並不斷改進技術，以便提高土地利用的經濟效果，防止出現土地報酬遞減的現象。
（5）土地利用後果的長久性和社會性。
土地作為自然生態係統的形成，是互相製約、緊密聯係在一起的，不能分割，不能移動。第一塊土地當它的用途一經決定並被投入後，它的後果便顯示出來，既產生對土地本身生態係統的影響，也會對社會經濟環境產生影響，這些影響有的是相當長久和廣泛的，會影響相鄰地區，甚至全國。土地利用的這種特性要求管理部門在宏觀管理、監督、調控土地利用過程中既要注意眼前利益，又要注意長遠利益；既要注意土地使用者自身的利益，又要注意到整個社會利益。能夠把二者有機地結合起來。
（6）土地利用的永續性。
人類曆史已經300萬年，世世代代利用著土地，年複一年地從土地上收取食物，獲得其他物質。在與其他生產資料的比較中不難看到，其他生產資料在使用過程逐漸被磨損、陳舊，以至於報廢，舊的生產資料為新的所代替。而土地不同，“隻要處理得當，土地就會不斷改良”，成為世代相傳的永久性的生產資料。近代科學技術已使得人們有力量使土地越用越好，永續利用。而隻要按土地的特點和土地利用的客觀規律辦事，土地便是一項永久性的生產資料。
（7）土地性質的兩重性。
土地是生產資料，在被人類利用的過程中體現出社會人與人之間的某種生產關係。土地的占有、使用關係在任何時候都是構成社會土地關係的基礎，占有、使用的分配也反映了社會經濟的性質。鞏固、協調土地的占有和使用分配，始終是統治階級維護本階級利益的有力手段。任何國家有關土地的法律、政策、規定都是從控製、協調和組織土地的角度去保護、鞏固和促進土地製度，因而土地不僅是一項生產資料，它還是反映這種生產關係的客體。
3.人類與土地的關係
土地是人類永遠不可缺少的生存條件和生殖條件，而土地問題亦曆來都是人類社會中的基本問題之一。從人類誕生開始，就與土地結下了不解之緣，人類與土地的密切關係自始至終貫穿於整個人類社會的發展史中。
（1）土地是人類生存的物質基礎。
人類從土地中獲得了母乳般的營養，得以存在和發展。隨後人類逐步改變著自己與土地的關係，通過與土地的合作，對土地加以利用，發展生產而力求自身的進一步生存和發展。生產力是人類進步、社會發展的動力。土地則是人類開展生產活動的條件，也是人類生產活動的直接對象。
人類社會的發展開辟了繁花似錦的各種活動項目，有生產活動、科學研究、文化娛樂及其他各種活動。任何活動都要以土地為基地。它們占用著土地，並且對土地的需要量與日俱增。在人類發展的一定階段內，隨著人地比例即土地對人口的“負荷量”的不斷增大，矛盾逐漸突出。當趨近於“土地人口承載量”時，土地與人口的矛盾便成為具有戰略意義的重大問題。
（2）土地是人類獲取主要生活資料和物質財富的根本源泉。
人類的生活資料及其他物質財富的形成，直接、間接地與土地有關。大量原始資料來源於農業生產發展和人類的發展。前者是後者存在的基礎，後者的出現並不導致前者的終止，而成為前一發展階段基礎上飛躍產生的新質態，隻是使前者增添了後者基礎的功能。兩者相互促進、相互製約，說明人類曆史正是依賴於自然界，特別是土地才得到了發展。
科學技術水平的發展已經使得人們的目光不隻局限於目前生產力水平較高的耕地上，而是逐步地放寬到整個土地資源（包括非耕地）的利用上。人類正以自己的智慧，積極運用科學技術，充分合理地利用土地資源，藉以豐富人類社會的物質財富。
（3）土地是構成人類社會生產關係的重要客體。
土地一旦進入生產領域，隨即成為重要的生產資料作為物質在人們之間進行分配，成為全麵地反映生產關係（即人們在勞動生產過程中構成的相互關係，即經濟關係）的客體。土地的這種結構使得通常所說的人們對土地的利用不再僅僅局限於人與土地之間的關係，而是更進一層地深入到了人與人在土地分配利用中的關係。它們在長期的人類曆史發展中影響著人們對土地的開發利用，使得“改變土地分配”和“提高土地生產能力”時常融合在同一個土地利用問題之中。人們隨時需要去謀求一種符合當時社會性質，又與生產力水平相適應的土地利用方式。否則，任何其他的土地利用方式，將成為阻礙生產力發展的一個環節，久而久之將被新的方式所代替。
總之，土地與人類之間的關係十分密切，且隨著人類社會的進步，人類的能動、支配作用逐漸加強。然而，人類依然緊緊地依賴於土地，通過人類勞動與土地結合，為自身謀求越來越多的物質財富。從土地的經濟角度看，人類對於土地的每一個舉動，都影響著土地的演變，同時，對人類社會產生相應的經濟效果和環境效益。人類必須為自身的生存和發展，為創造更多的物質財富去認識土地和利用土地。
（二）研究土地價格的必要性分析
1.研究開發區土地價格是適應我國加入WTO的需要
進入21世紀，世界經濟全球化、市場一體化、投資一體化的趨勢日益增強，國際競爭更加激烈，加入WTO後，我國麵臨跨國公司在貿易、投資、金融和生產等方麵與國內企業展開競爭的局麵。尤其新經濟在發達國家發展較快，生命科學技術、新能源技術、新建築材料技術、海洋技術、空間技術和信息技術、環保技術不斷湧現。我國要搭上新經濟這趟車，必然要走信息化帶動工業化的路子，應用新能源、新材料技術改造和提升傳統產業，發展規模經濟，形成現實生產力，與跨國公司抗衡。要在抗衡中發展自己，壯大自己，國家必然要從世界市場觀出發，支持有條件的地區上一批大型能源化工項目。榆林就具備這個條件。所以，要以WTO透明度原則為基礎，以國際市場變化為導向，以自身獨特的資源為依托，以開發區為載體，以土地開發為突破口，集中建設煤化工、油化工、天然氣化工和坑口電站，形成規模經濟，和世界經濟接軌，參與國際競爭，推進世界經濟一體化進程。特別是利用榆林土地資源在產品生產上所耗費的勞動力成本絕對低於他國的絕對優勢，研究確定跨國公司認同的土地價格，吸引跨國公司上一批勞動密集型產業項目，生產價格低廉的產品，通過國際貿易獲得絕對利益；利用資源條件獨特，就地轉化成本低、效率高的優勢，大膽地上一批天然氣化工項目，通過國際貿易，獲得比較利益。不斷夯實榆林的經濟基礎，構築榆林特色經濟新框架，形成榆林外向型經濟新優勢，使榆林經濟成為中國經濟的“亮點”，成為世界經濟的重要組成部分。
2.研究開發區的土地價格是實施西部大開發的需要
實施西部大開發戰略，加快中西部地區發展，是我國現代化戰略的重要組成部分，為此，國務院專門製定了實施西部大開發的若幹政策措施，把加快基礎設施建設，加強生態環境保護和建設，鞏固農業基礎地位，調整工業結構，發展特色旅遊業，發展科技教育和文化衛生事業，作為當前和今後一段時期實施西部大開發的重點任務。把用5到10年的時間，將西部地區建成一個經濟繁榮、社會進步、生活安定、民族團結、山川秀美的新西部作為開發的戰略目標，從資金投入、改善投資環境、擴大對外開放、吸引人才和發展科技教育等四個方麵給予政策支持。西部大開發有了良好的開局，西部地區迎來了大開放、大開發、大發展的春天。榆林經濟開發區正是實現西部開發重點任務和戰略目標的項目承接地和政策承接地。西部開發的重點，也是開發區開發的重點。基礎設施通過開發區模式可集中建設，改善投資環境通過開發區模式可集中整治，發展特色經濟通過開發區模式可得到集中體現，實施人才戰略通過開發區模式可得到很好的嚐試，發揮示範效應。榆林大發展需要開發區，西部大開發呼喚開發區，開發區是西部開發的一個重要開發點，是榆林經濟發展中的第一增長點。土地價格是影響開發區能否成為榆林第一經濟增長點的關鍵因素。地價低發展快；還是地價高發展快，這是關係到開發區發展速度的問題，要根據供求規律來決定，但在基礎設施項目建設中，實施低成本擴張戰略，是加快開發區建設和西部開發過程最現實、最可行、最捷徑的選擇。
3.研究開發區土地價格是建設榆林能源重化工基地的需要
榆林資源富集，已擁有探明儲量的礦產達八大類40多種，潛在價植46萬億元。特別是煤、氣、油、鹽四大資源集於一地，中國少有，世界罕見，對發展能源化學工業十分有益。國家給予了充分的關注，從多方麵給予支持。20世紀80年代初，組建神華集團，負責神府煤田開發，實施礦、路、電、港、航一體化戰略，建成我國最現代化的礦井，形成3000萬噸原煤生產能力，一個大型煤炭基地在中國榆林的版圖上出現。20世紀80年代末90年代初，長慶石油勘探局在靖邊、橫山一帶發現陝甘寧盆地中部氣田，至2000年底，探明儲量達4072億立方米，預測儲量達8萬億立方米。同時，建設了10萬噸甲醇廠、30億立方米天然氣淨化廠和靖――西、靖――榆、靖――銀及陝京四條輸氣管線。榆林抓住國家大型企業開發榆林資源的機遇，實施資源轉化戰略，建設了榆林天然氣化工有限責任公司、榆林石油化工有限責任公司、橫山電力有限責任公司等一批能源化工企業，為國家在榆林建設能源重化工基地打下了基礎。榆林在陝西乃至全國經濟格局中，漸漸顯示出強有力的發展後勁。因此，國家計委以計規劃[1998]1404號文件，批準《陝西省榆林能源重化工基地建設規劃》，確定榆林為國家建設的能源重化工基地。陝西省政府為啟動國家能源重化工基地建設，以陝政函[1999]24號文件批準設立榆林經濟開發區，指出“榆林經濟開發區建設要依托榆林地區煤炭、天然氣、石油等資源優勢，以市場為導向，以效益為中心，以能源重化工建設項目為主體，充分發揮其管理、開發、輻射作用，加大資源開發力度，帶動區域經濟發展”。至此，榆林經濟開發區成為基地建設項目的載體的地位已經確立。開發區建設，不僅關乎到榆林經濟的全局，而且關乎到國家能源重化工基地建設的全局。其地位之重要，作用之重要，是榆林任何一個區域所不能替代的。尤其是開發區的土地，它在資源與產業之間，具有連接和載體的功能，沒有它，前向資源再好，後向產業鏈再長，產業效益也難以發揮。隻有把資源、產業與土地這個鏈聯係起來，再通過土地價格這個經濟杠杆給予調控，才能使規劃中的22個能源化工項目集中在開發區建設，可發揮綜合效益，延長產業鏈，提高科技含量，增加附加值，形成獨具特色的基地產業，加快基地建設進程。