榆林經濟開發區土地的供給與其他開發區相比，雖有其自身的特征，但其原理是符合供給理論的。當地價很低時，開發者將不開發開發區的土地，而轉向開發地價高的土地，以獲取更多的利潤。隨著開發區土地價格的上升，更多的土地被開發出來。當土地價格進一步上升時，開發商會發現，雇用更多的工人，購買更多的大馬力推土機、挖掘機和裝載機開發土地是有利可圖的。所以，開發商會在較高的市場價格下提高土地的開發量。
那麼，影響供給的決定因素是什麼呢？如前所述，在較高的價格下，開發商會提供更多的土地，因為這樣會更加有利可圖（價格與供給量之間存在正相關關係）；當土地價格下降到開發成本之下時，開發商會洗手不幹，轉向其他行業。
因此，決定供給的一個關鍵因素是開發成本。當一種物品的生產成本相比市場價格較低時，生產者大量供給該物品就有利可圖。當生產成本相對於市場價格較高時，生產者就會提供較少的數量，而轉向其他產品的生產，或退出該行業。為什麼會發生上述變化呢？具體受哪些因素影響呢？由分析可知，一是受技術進步的影響。如開發區開發過程中新型推土機械的使用，降低了開發成本，增加了土地供給。二是受投入品價格的影響。如勞動、能源或機械等投入品價格的削減，降低了開發區土地成本，增加了供給量；反之亦然。三是受政府政策的影響。如市政府降低或取消開發區土地出讓金和城市建設配套費，則增加開發區土地的供給。四是受特殊因素的影響。如土地市場結構和居民對開發區未來土地價格心理預期等等。
從中可以看到開發區土地開發成本為76200元，如何能在W2小區的土地出讓中獲得最大收益呢？
假設，W2小區土地利潤為R當售價為P時銷售出的土地數量為Q單位土地成本為C那麼，W2區土地出售後利潤為RPQ-CQ Q（P-C）
而通過我們發現土地出讓數量Q與土地出讓價格P有一定的關係，用Excel進行回歸分析，可得到這個函數關係為Qf（P）則Rf（P）（P-C）
那麼要求最大收益可建立下列模型maxRs.t P＞00≤Q≤275C76200用Excel進行規劃求解maxR8262000元P168000元Q90（畝）
可見使W2小區土地收益最大的定價既不是最高價40萬元，也不是最低價8萬元。
推而廣之，要使開發區土地收益最大化，必須結合市場需求找到一個均衡價格。
3.土地供求均衡分析
市場是由供求兩個方麵組成的。價格機製就像一隻看不見的手協調著供求關係。供給、需求、價格構成市場的三要素。在自由競爭的市場上，供給和需求的力量一般地總會把價格推向均衡水平，在均衡價格下供給量和需求量相等。榆林市區土地市場也基本是按市場供求法則運作的。但近年來，市區土地需求量大於供給量，需求者之間為了買到土地，競爭激烈，哄抬地價，土地購買價格高於均衡價格，地價上漲率達到40%，比同期GDP增幅高出25.2個百分點，局部範圍出現了商業地價高於西安市土地價格的異常經濟現象。
開發區地價如何確定，土地市場供給和需求如何實現均衡，怎樣既使土地開發不出現閑置的現象，又使投資者的土地需求得到滿足，這是開發區土地開發前需認真研究的一個重要問題。為了研究這個問題，我們用橫向比較法，對陝西楊淩、興平及四川自貢等開發區地價進行比較。
由於這些開發區地理位置不同，開發成本不同，地租也就不同。四川自貢開發區一類商業用地、居民用地地價較高，監利開發區最低，興平開發區介於二者之間。榆林經濟開發區地理位置不如興平，各類地價應低於興平開發區，但低多少，不能開發區管委會單方麵（供給方）說了算，而是市場說了算。在開發區土地市場中，價格協調著開發者和需求者的決策。較高的地價，抑製需求者購買，同時刺激了開發；較低的價格鼓勵購買，同時抑製了開發。地價在開發區土地市場機製中起著平衡的作用。在某一地價水平上，買者願意買土地的數量正等於賣者願意出售的數量，這一價格就形成供給和需求的均衡。這正是開發區管委會希望達到的結果。在實際工作中，應加大引導力度，使開發區土地供給與需求實現市場的均衡。
（三）國有土地出讓方式分析
土地使用方式是影響開發區土地價格的關鍵因素之一。根據我國土地法的規定，土地劃撥、出讓、征用和承包是目前土地有償使用的基本形式。
不同的土地使用形式會對土地價格產生不同的影響。目前在我國使用最廣泛的方式是出讓。
1.土地使用權出讓的概念與方式
土地使用權出讓是指國家以所有者身份將土地使用權在一定年限讓與土地的使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓的方式一般有協議、招標、拍賣三種形式。《城市房地產管理法》第十二條規定：“土地使用權的出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。”
（1）協議出讓。
協議出讓是出讓方和受讓方經過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的民事法律行為。
協議價格高低與土地價格的關係極為密切。以開發區北片西區275畝住宅小區土地協議出讓為例說明這一問題。假定該區域土地基準地價已定。當出讓方（開發區）經集體協商，定出出讓價格高於該地塊基準地價時，則該區域土地總體價格水平上升；反之則下降。這是一種情形。另一種情形，當受讓方與出讓方協議價格高於該地塊基準地價，同時也高於出讓方集體確定的地價時，該地塊價格總水平也隨著上升；反之亦然。協議價格是協議出讓土地的一個重要因素。
（2）招標出讓。
招標出讓是一種通過招標、投標和定標的競爭程序出讓土地使用權的民事法律行為，有利於土地資源的有效配置和優化組合，促進企業之間的平等競爭。
最低出價是招標競爭的焦點。具體由招標單位確定。最低出價高於土地基準地價，或者高於土地市場價讓投標人中標，開發區土地銷售價格就高，土地收益水平也高。反之則低。因此，最低出價是土地招標出讓的關鍵。招標單位在招標前，要充分分析土地投標人需求動機，了解群體投標人的競爭實力，確定有利開發區土地增值的土地最低出價。
（3）拍賣出讓。
拍賣出讓屬競爭性簽約出讓方式。拍賣競爭的是最高出價，“價高者得”是其出讓的基本原則。
“買方”（拍賣的競爭者）的多少，是可否出現最高價的重要因素。買方多，競爭激烈，叫價高，土地銷售價格亦高；反之亦然。同時，起叫價格也極為重要。拍賣人要依據價值規律和市場經濟規律的要求，確定合理的叫價起點，認真審核，千方百計提高土地出讓價格。
2.出讓方式對土地價格的影響
土地價格受到很多因素影響，如成本、供求關係、土地所在區域的社會條件、地方政府的土地利用政策和未來發展方向。而在目前情況下，不同的出讓方式也對地價起著很大作用。在地價分析中，如按照土（1）在三種出讓方式中，拍賣土地價格最高，招標次之，協議最低。2000年拍賣、招標和協議價格的比值為100:72:59，即招標和協議地價僅占拍賣地價的72%和59%。
（2）自1995年以來，各種出讓方式價格都普遍上升，拍賣地價年均上升幅度為28.5%，招標地價年均上升幅度為31.5%，協議地價年均上升幅度為35.9%。
從上可得出，自1995年以來，各種出讓方式價格都是上升的，但各種出讓方式年均價格的上升幅度卻不同。六年來，協議出讓方式上升了2.8倍，招標、拍賣上升分別達2倍和2.4倍。在三種出讓方式中，拍賣土地仍然價格最高，招標次之，協議最低。2000年拍賣、招標和協議價格的比值為100:62:54，即招標和協議地價僅占拍賣地價的62%和54%。
由此可見，不管是哪種類型的土地，拍賣出讓方式價格最高，招標次之，協議最低。
3.三種出讓方式的比較分析
我國的土地出讓市場即一級市場是國家高度壟斷的。據統計，在榆林市土地出讓市場中，協議出讓地的比例占92%，招標占6%，拍賣占2%。這三種出讓方式哪一種適合榆林開發區目前的土地市場需求呢？
（1）協議。是市場發展初期經常采用的方法，出讓人和受讓人雙方根據各自的需要取得一致的價格。由於價格受出讓人意願的影響較大，且出讓人也可控製土地價格水平，所以，對改善地區投資環境、吸引外資具有積極的作用。由於這種方法的公開性和透明度較差，主觀性大，缺乏競爭，難以推動土地市場發育。由此開發區應主要用在工業新技術項目的引進，和對開發區經濟有促進作用的用地項目上。
（2）拍賣。出讓人根據用戶出價選取最高價格的用戶為受讓人。這種方式可使土地價格充分反映土地的真實價值，使國家土地收益最大化，適用於商業用地和居住用地。而對高新技術產業的投資環境不利，土地費用和投資成本增加，地區的競爭力下降。
（3）招標。是介於拍賣和協議之間的出讓方式，利用這種方式，開發區可選出價相對高，土地利用比較符合要求的用戶為受讓人，這樣開發區既能保證足夠高的土地收益，同時又能控製地價於一定水平，從而促進開發區投資環境的改善，吸引外資，推動開發區經濟和社會的發展。
（四）地價政策分析
從第三章因素分析中我們可以看到，地價政策也是影響土地收益和土地價格的關鍵因素之一，因此，有必要作進一步分析。所謂地價政策是政府製定的有關影響地價高低、地價走勢方麵的政策的總稱。我國目前已有的地價管理政策包括出讓地價政策、轉讓地價政策、公告地價製度等。
1.三種主要地價政策分析
（1）出讓地價政策。
我國已經出台的出讓地價政策至少包括：按計劃供應土地、抑製協議出讓土地中的低地價等，但這兩個方麵到目前為止收效甚微。
《城市房地產管理法》第九條規定：“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃”，第十條又規定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控製指標擬訂年度出讓土地使用權總麵積的方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。”一方麵，我國的土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃分別是由土地管理部門和規劃部門主持製定，而每年土地出讓的實際操作者也是這兩個部門，那麼就完全可能出現這種情況：當計劃數與實際出讓數不一致時，修訂計劃就可使之一致起來。也就是說，在目前這種機製下，土地供應計劃難以真正達到預期目的。另一方麵，根據該法，所有的非農建設項目都是房地產開發，實際上工業項目和一些特大型建設項目是很難這樣規範地下達計劃指標的，而工業項目跟一般住宅和商業樓、寫字樓又有很大差別。那麼，許多地方在實際操作中，就以工業用地為名搞其他非工業項目，結果使得非農用地計劃的有效性大大地打了折扣。
更重要的是，國家以前的土地供應計劃偏重於農地轉為非農用地的數量，而忽視了開發區建設、舊城改造、企業改造中的土地供應量，許多開發商就瞄準了這一商機，利用這部分土地大建寫字樓、商業樓、各類住宅等。其實，一個城市的非農建設用地，應該包括開發區部分、農轉非部分和建成區的進入市場的部分。隻有把這些建設用地都納入計劃控製之中，才能真正把握住地價走勢。