（一）土地開發成本分析
1.土地開發成本的構成
目前，在地價構成問題上存在著兩種觀點，一種觀點認為，土地取得費用和開發費用不能進入地價構成，成本法不適用於評估地價。因為生荒地地租以及地租資本化所形成的地價的評估測算，成本法是無能為力的。已經不同程度開發的土地，開發費用最大頭是各類基礎設施投入。在其他條件相同情況下，基礎設施越完善，地租、地價水平越高。但是，基礎設施一般理應通過自身的運營有償提供產品和有償服務，收回投資和取得利潤。毫無疑問，一般產品開發其產品開發費用必須進入產品成本。而土地開發的費用則不屬於土地成本，不進入地價的構成，這是土地開發不同於一般開發的特殊性。
另一種流行的觀點認為：土地價格是“成本+利潤”的結果，即勞動產品的價格構成也適用於土地產品的價格構成，屬“費用價格”。用公式表示土地價格投入的成本（含原土地購買的價格和原地租的資本化+土地開發投資折舊和利息）+利潤（指增值地租的資本化）。或地價土地取得費用+土地開發費用+地租（或純地租、土地收入等）。土地購買價格或原地租的資本化包括：土地征用、土地安置、拆遷補償、青苗補償等項費用；土地開發投資包括土地平整、道路交通、供水、排水、供氣、供熱、供電、電信、公共綠化等項費用。
根據榆林經濟開發區的實際，土地價格對開發區來說是成本價格的要素。開發區在進行土地開發和經營活動時，總要考慮他在一定的土地麵積上獲得一定的眼前利益和長遠利益，並使之利益最大化，這是開發區建設追求的目標，但考慮到招商引資的因素，眼前土地收益很難實現最大化，這就要從長計議，因此本文側重運用第二種觀點分析榆林開發區的土地成本核算問題。但是在實際定價過程中，不能絕對采用成本加成定價法，而應該針對項目的性質、重要程度區別對待。
2.土地開發成本分析
（1）土地取得費用分析。
由第二章理論綜述可知，土地價格的內涵由兩部分組成，其中土地資源價格即地價，也就是土地取得費（地租購買價格），它產生的基礎是土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是通過對土地資源所有權的壟斷而獲得的。《中華人民共和國土地法》第八條規定：“城市市區的土地屬於國家所有”。榆林經濟開發區18.4平方公裏的土地，1995年之前，屬國家壟斷。1996年初，原榆林市政府將該區域中80%以上的土地，劃撥給沙河口、三岔灣等四個村進行農業開發。土地使用權發生了變化。1999年2月10日，省政府批準設立榆林經濟開發區之後，榆林地區行署對該區域土地進行地籍調查後，按照《城鎮土地使用管理條例》的有關規定，對村委會集體土地進行了統征，並製定了《榆林經濟開發區土地統征實施方案》，具體確定了土地補償和安置標準，先期對13.1平方公裏土地進行統征。
上述標準對土地開發成本影響較大。如執行最低標準，農民不易接受，工作難度大，但土地開發成本低，對開發區的長遠發展有利。如執行最高標準，農民工作做起來比較容易，征地進度快，但加大了土地開發成本，對開發區啟動建設不利。所以在土地統征過程中，要結合政府確定的補償標準，排除諸多因素幹擾，按最低標準運作，降低土地開發成本。
（2）土地開發費用分析。
土地開發費用是土地價格內涵中的固定資產價格，具體由土地開發的前期費用和建設費用組成。
①開發區土地開發前期費用分析。
開發區作為省級經濟開發區，前期準備工作較多。機構的組建需要準備，政策的出台需要準備，土地開發更需要準備。其中開發區的地形測量、總體規劃、控製性詳細規劃、修建性詳細規劃、道路橋梁施工圖設計是開發區前期準備的主要工作，各項工作費用見下列內容。
這部分費用占工程造價總額的0.6%，比國內1%的水平低0.4個百分點。
②開發區土地建設費用分析。
按照統一規劃，分期實施的開發戰略，開發區先對條件好、易啟動的13.1平方公裏土地首先進行開發，水、電、路、氣、信等“七通一平”工程同時建設，據測算，建設投資為8.45億元。
每畝土地開發費用73000元，與省內和周邊省份開發區相比，單位麵積土地開發費用高於銀川高新技術開發區、渭南高新技術開發區、寶雞高新技術開發區和神府經濟開發區，而土地取得費用要低於其他開發區。
從，列可以看出，榆林開發區土地開發成本與周邊地區相比並不算高，排在第六位。但開發費用卻比較高，僅次於西安高新區、西安經濟開發區和楊淩示範區，排在第四位，高於同類地市的寶雞和渭南，開發費用占總成本的比例更居榜首，高達96.3%。
榆林開發區開發費用高的主要原因是綠化麵積大，道路橋梁建設標準高，這雖然對開發費用有直接影響，但也存在著設計過程中人為抬高設計概算的傾向。由此可見，在實際開發過程中必須采取有效措施降低開發費用。
（二）開發區土地供求分析
1.土地需求分析
（1）土地需求分析。
“土地是一切生產和一切存在的源泉”，開發區的生存、建設和發展都離不開土地。沒有土地就沒有開發區。所謂開發區土地的需求，是指開發區人口生存、生活和進行一切物質生產活動土地的需要量。不同的社會生產方式、不同的地區、不同的土地數量和質量的分布狀況，人們對土地的需求程度是不同的。但需求量與價格反向變動的關係卻是相同的。在通常情況下，需求量與需求價格呈反向變動關係，當市場價格上升時，需求數量下降；當市場價格下降時，需求數量增加。榆林城區的土地市場和開發區即將形成的土地市場，也必然遵循這一市場需求法則。
上列提供了一個開發區北片西區W2居住小區土地需求表。該表是由對開發商問卷調查結果統計後形成的，由表可知，在每一價格水平，我們都能夠確定消費者購買土地的數量。價格較高時，購買數量較少；價格較低時，購買數量較多。如每畝地價格為15萬元時，開發商計劃購買100畝土地，在12萬元時，計劃購買150畝土地，在每畝10萬元時，計劃購買200畝，而每畝價格在8萬元時，開發商表示出購買小區全部275畝地的意向。
上述數據較之榆林老城區居住用地無論在價格上還是數量上都要高，這個調查結果表明，榆林開發區的土地是有市場的。
（2）需求預測。正像達爾文發現有機界的發展規律一樣，馬克思發現人類曆史的發展規律，即曆史為紛繁蕪雜的意識形態所掩蓋著的一個簡單事實，人們首先必須吃、喝、住、穿，然後才能從事政治、科學、藝術、宗教等等。滿足人們對產品和勞務的需求，是人類一切經濟活動的出發點，也是一切經濟活動的歸宿點。生產活動的根本目的，正是為了最大限度地滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要。作為土地開發者和經營者，開發活動的根本目的，是實現開發利潤最大化。要利潤最大，土地隻有在市場獲取收益後，開發才能繼續。這就要求開發區的決策者不僅要了解市場的現狀，而且要對其發展趨勢作出科學的預測。
對開發區土地的需求預測，有利於企業改善經營決策，提高經濟效益。在市場經濟的條件下，企業的生存和發展與市場的需求密切相關，如果不了解市場動態和發展趨勢，盲目經營，勢必帶來損失。隻有掌握了市場的需求動態，及時作出相應決策，完善經營管理，才能提高效益。
對需求進行預測有利於長期經營規劃。開發區通過對土地市場發展變化趨勢的預測，自覺調整土地開發結構和各方麵的比例關係，以期在長期經營中避免風險。
做好需求預測也有利於更好地滿足社會的需要。生產的根本目的本來就是為了滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要，而人們日益增長的需要又隨著收入水平、人口增長、消費心理的變化而變化。對此進行科學的預測，就能使土地開發的種類、數量、質量等諸方麵更好地與人們的需求相適應。
開發區土地開發的需求預測，必須充分觀察榆林經濟活動總體水平的宏觀形勢。這是由於對開發公司提供土地和服務的需求，在很大程度上是由宏觀環境所決定的。例如，社會經濟結構的變動，城鄉人口的變動，積累與消費比例的變動，它是開發區預測的前提條件。
在預測時，一般可采用定性或定量的分析方法。定性分析中最常用的是綜合判斷法。首先，直接對土地需求對象進行調查，調查人們在未來的可能條件下會有怎樣的購買行為，掌握土地市場的現實需求和目標需求；其次，集中調查榆林市區土地供給情況，掌握土地的現實供給和潛在供給的目標供給的能力。第三，向專家谘詢，充分聽取專家對開發區土地市場發展走勢的意見，預測開發區土地市場未來的需求。
定量分析常用的是時間係列法估計需求函數。具體通過回歸分析的方法求得函數。即，第一步，確定自變量；第二步，收集數據；
第三步，通過回歸確定需求函數的方程式
Qdxf（Px,Pr,Pe,N,I,T,S，t,s,Cr,Ad……）
這裏，Px：土地自身的價格
Pe：土地的預期價格
Pr：土地的相關價格
N：目標市場的人口數
I：消費者的收入水平
T：消費者的偏好
S：社會的消費風氣
t：銷售土地的時間
s：銷售土地的地點
Cr：土地的信譽
Ad：廣告
……
由於定量法需要大量有效數據，榆林市目前尚未建立這方麵的數據庫，因而定量分析無法進行，這裏隻對開發區土地需求作簡單的定性分析。
從理論上我們可以知道，土地需求量受到以下因素的影響：
一是受社會生產力發展的影響，亦即受國家投資和消費者平均收入水平的影響。國家對榆林投資增加，居民收入水平提高，土地需求量增加。應當看到，隨著西部大開發戰略的實施，榆林基礎設施全麵展開，能源化工項目陸續上馬，榆林市區土地需求量呈放大趨勢。
二是受人口規模的影響。人口增加，土地需求量增加。根據榆林國民經濟社會發展“十五”計劃和2010年遠景目標，榆林市將形成一個人口為20萬～40萬，國內生產總值分別達到140億元和360億元的中型城市，這勢必要有大量的土地資源供給為支撐，土地需求也將迅速增加。榆林土地供給總量應在現有建成區麵積基礎上增加一倍以上。
三是受居民愛好或偏好等主觀因素的影響。榆林人愛修平房，20世紀80年代至90年代，流傳著“男的女的穿紅袍，有錢沒錢都修窯”的民謠，修房成為一種時尚，成為有無能耐的象征，你也修，我也修，你修3孔，我修4孔，攀比顯能。這種勢頭，一直持續到90年代末期，使榆林市區麵積由80年代初不到10平方公裏擴展到22平方公裏。近兩年，榆林人又把目光盯在土地市場上，在一定範圍內掀起購地熱，你也購地，我也購地，土地需求量大幅度上升，使榆林土地處於供不應求的狀態。
四是受特殊因素的影響。如榆林市居民對土地價格預期過高，認為銀行存款的時間價值低於土地增值的時間價值，存款不如存土地。等待價值的意識十分強烈，拉動了土地需求。
這些主客觀因素，對榆林經濟開發區土地需求拉動也逐漸加大，一旦開發區土地由生地變成熟地後，通過適當的價格配給，開發區土地市場將會迅速形成，如果運作得當，供求均衡，土地開發將步入良性發展的軌道，於民於國有利，可實現“雙贏”目標。
2.土地供給分析
要利用土地，就要有可利用的土地。列寧早就告誡人們：“土地有限是一個普遍現象。”開發區的土地並非是無限的，也並非全部都可以利用。土地可不可以利用是由土地自身的使用價值決定的。土地的使用價值取決於土地的地理位置、形成母質、地形地貌、土壤、地質、地上地下水文特性、海拔高度、植被、交通條件等等。土地供給就是指可利用土地的供給，即地球所能提供給社會利用的各類生產和生活的用地數量。土地供給通常分為自然供給和經濟供給。前者是土地天生就可供人類利用的供給，後者是在前者基礎上，投入勞動進行開發以後，成為人類可直接用於生產、生活的土地的供給。榆林經濟開發區的供給屬於土地經濟供給，即土地的經濟供給量與供求價格之間的關係。當某項利用的土地價格上漲，則該項用途的土地供給量隨之增加。