土地收益受眾多因素的影響。這些因素是相互作用而不是獨立存在的。各種因素對土地收益影響的方向與程度不盡相同。有的因素影響土地的成本，有的影響土地的費用；有的影響因素降低土地價格，有的影響因素提高土地價格；有的影響因素對土地價格變化幅度影響很大，有的因素影響卻很小。但是，隨著時間與地域的不同，尤其是土地利用類型不同，那些影響較大（或較小）的因素也可能變成影響較小（或較大）的因素。
為有效而全麵地識別出各種影響因素，對於因素的確定劃分應遵守以下幾個原則：
（1）綜合性原則：影響因素要能全麵衡量榆林經濟開發區的現狀和特點。
（2）簡潔性原則：因素的涵義要比較明確，具有較好的可測量性和可理解性，易於量化和統計。
（一）調查對象的確定
由於收集土地收益影響因素的目的是為了使開發區的土地得到最大限度的收益，因此，從榆林開發區的實際情況出發，所調查的對象必須是對土地的開發、利用、管理等具有實際經驗，並能從全局或重要局部分析現狀和規劃未來的人員。本著這個原則，此次調查的對象確定為土地、城建、計劃、環保、物價、房地產開發商等部門的專家。
（二）調查方式選擇
為了翔實、全麵、深刻地把握影響榆林開發區土地收益的因素，必須讓被調查者進行反複溝通，本文調查采用“德爾菲法”的方式進行，在將討論意見整理彙總後，又與相關專家、領導進行了進一步的溝通與探討。
（三）影響土地收益因素的辨識
通過對調查及訪談結果的整理和統計分析，識別出影響榆林開發區土地收益的主要因素如下所示。
（四）戰略因素評價
在評價一個複雜係統的優劣時，如果僅依靠評價主體所作的定性分析和邏輯判斷，而沒有定量分析為依據，要對複雜係統作精確的分析是困難的，也是難以令人信服的。本文擬采用多層次分析法（AHP法）確立結構模型和判斷矩陣，對影響榆林開發區土地收益的因素進行分析。
多層次分析法是美國著名數學家A.L.Saty教授在20世紀70年代提出的，是一種定性分析與定量分析相結合的方法。通過分析複雜問題包含的因素及相互關係，將問題分解為不同的因素，並將這些問題歸並成為不同的層次，從而形成多層次結構。
1.評價模型的構建
（1）各因素關係確定。
根據層次分析法原理，必須確定這18項因素之間的相互關係，經與有關專家、領導共同分析討論，最終確定了各因素之間的相互關係。
（2）建立係統可達矩陣。
（3）因素級劃分。
根據已建立的可達矩陣，將因素劃分成不同等級。現定義R（Pi）為因素Pi的可達集，A（Pi）為因素Pi的前因集，同時定義第0級為空集，並用L0、L1……、Lk表示從上到下的級次。則由P-L0得出的R（Pi），A（Pi）和R（Pi）∩A（Pi）。
要素18滿足R（Pi）R（Pi）∩A（Pi）的條件，故要素18為第1級因素。由P-L0-L1得出的R（Pi），A（Pi）和R（Pi）∩A（Pi）所示。
要素1，4滿足R（Pi）R（Pi）∩A（Pi）的條件，故要素1，4為第2級因素。由P-L0-L1-L2得出的R（Pi）、A（Pi）和R（Pi）∩A（Pi）所示。
……要素2，3，5，6，7，8，9，10，11，12，13，14，15，16，17滿足R（Pi）R（Pi）∩A（Pi）的條件，故要素2，3，5，6，7，8，9，10，11，12，13，14，16，17為第3級因素。
至此，級數劃分結束。
（4）建立結構模型。
（五）小結
通過解釋結構模型可以看出：
影響榆林開發區土地收益的基本因素15個。其中，經濟發展狀況、居民收入與消費水平、物價和利率水平、交通條件、土地麵積、人口密度、城市化水平、行政隸屬等十項為不可控因素；征用費用、開發費用、供求關係、出讓方式、地價政策五項是可控因素。要使榆林經濟開發區土地收益最大化，必須從以上五個可控因素著手，深入分析其影響土地價格的本質。