馬克思認為，土地和勞動力是“形成財富的兩個原始要素”，是“一切財富的源泉”。在現代社會中，土地是人類賴以生存和社會經濟得以發展的最基本的條件和社會生產力的根本源泉。人們的衣、食、住、行、文化娛樂，社會和國民經濟各部門的發展都離不開土地。在農村，土地既是農業發展最基本的生產資料，也是占絕大多數人口的農民最基本的生存條件和就業保障。永續利用土地，提高土地質量和生產能力，滿足人們日益增長的土地需求，其關鍵在於合理的土地製度。
何為土地？英國經濟學家馬歇爾將土地主要視為自然資源，他認為：“土地是指自然為輔助人類而自由賦予的陸地、水、空氣和光、熱等各種物質與能力。”這一定義並沒有涉及土地的社會經濟屬性，而是突出了土地的具有經濟意義的自然特性。1972年在荷蘭瓦格寧根召開的對農村進行土地評價的專家會議上提出，“土地包含地球特定地域表麵及其以上和以下的大氣、土壤及基礎地質、水文和植被。它還包括這一地域範圍內過去和目前人類活動的種種結果以及動物就它們對目前和未來人類利用土地所施加的重要影響。”這一表述不僅僅將土地視為自然產物，而且承認土地也包括了人類過去和現在的勞動成果，從而土地具有社會屬性。
（一）土地的特性
土地作為人類賴以生存的自然資源，具有以下六個方麵的特征：
1.土地數量的有限性。我國學者劉書楷認為土地可分為原生土地和人工化的自然土地，原生土地是先於人類而存在的自然資源，人工化的自然土地是人的勞動與自然土地結合後的已利用的土地。作為原生土地其產生和存在並不以人的意誌為轉移，是自然過程的產物，數量總是有限的。作為人工化的自然土地受原生土地的製約，其數量不能增加，即人類可以通過勞動來改良土地，利用土地，從而影響土地的質量和提高土地的產出效率，但卻不能增加新的土地。
2.土地的不可移動性。不同空間的土地，其質量和構成，是與各地區特定的自然條件和社會經濟條件相聯係的，使得不同位置的土地具有地域的差異性，由此造成土地產出效率的不同。但一方麵，構成土地的諸要素，如土壤、岩石、植被、生物等，一開始就是大自然的產物，具有固定不變的空間分布。另一方麵，土地上由人工所完成的建築物等設施，亦具有不可搬動的性質。這兩個方麵的結合成為社區形成的基本條件。此外，任何一部分土地與其他部分土地的區位關係也是固定的，這不僅是土地成為不動產的基礎，也是各種社會關係發生的重要條件。
3.土地的不可替代性。馬克思指出：“在采掘工業中，勞動對象是天然存在的，例如采礦業、狩獵業、捕魚業等等中的情況就是這樣。”我國古代也有“地者，萬物之本源，諸生之根苑也”的說法。土地既能在一定條件下持續生產出人類所需要的各種生物產品和生產中所需要的生產資源；又是一切生物生存的基礎，承載萬物於一身，為人類提供一切生產和生活活動的空間，還具有可用於種植業和養殖業的特殊功能。這對於農業經濟活動而言是其他任何生產資源所不能替代的、永久性的生產資料。事實上，人類的一切活動都直接或間接地與土地相聯係，第二產業、第三產業也必須以土地為基礎來進行。
4.土地肥力的可變性。土地肥力是一切農作物吸取營養的主要源泉，它同時隨外界環境和人類勞動投入的變化而變化。對土地進行合理利用和保護，土地的質量和生產能力就會不斷提高，從而可以做到反複使用，生產潛力無限；利用不當，甚至任意掠奪，土地肥力和生態平衡遭到破壞，肥力不但不能再生，而且可能使地力迅速衰竭，以至不能農用，威脅人類安全。
5.土地用途的廣泛性和土地利用的社會性。土地是一種稀缺的資源，同時也是用途廣泛的生產要素，可用於農業、工業，也可用於建築業、娛樂與旅遊業，如何使用與人們的行為取向密切相關。而人地關係的複雜化，土地利用已不僅僅是土地使用者的個人行為，它愈來愈對環境和他人利益產生影響。