（四）土地使用權出讓的程序
1.確立房地產開發用地控製指標
由省級以上人民政府根據國民經濟和社會發展需要以及房地產業發展對土地的需求，在保證土地供需平衡基礎上提出房地產開發用地計劃控製指標。包括國家級控製指標和省級控製指標，可分為長期、中期和年度控製指標三種。
2.製定年度出讓土地使用權總麵積方案
市、縣人民政府根據省級人民政府下達的房地產開發用地控製指標，結合當地房地產開發對土地需求的情況，分年度擬定出讓土地使用權總麵積方案，並將方案報上一級人民政府審批。
3.擬定具體出讓方案
市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設和房地產管理部門等，共同擬定出讓地塊的具體方案，編製《土地使用條件》、《土地使用權出讓合同》等，並根據不同的出讓方式準備相應的法律文件。如果擬出讓的土地屬集體所有或舊城改造用地，還要擬定征地補償安置方案或拆遷安置補償方案。征地補償工作應該符合《中華人民共和國土地管理法》（1998年8月29日），拆遷安置補償工作應該遵循《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月13日）。具體出讓方案要經市、縣人民政府審批。
4.正式報批
具體出讓方案經市、縣人民政府審批後，要向上一級人民政府正式報批。經上一級人民政府審查批準後，擬出讓地塊的準備工作即告完成。
5.確定受讓方
即出讓方采取拍賣、招標或協議方式確定受讓方。
6.簽訂土地使用權出讓合同、交納出讓金
無論采取哪種出讓方式，出讓方與受讓方都要簽訂書麵土地使用權出讓合同。隨後受讓方應按合同約定交納土地使用權出讓金。
7.頒發《國有土地使用證》
受讓方付清出讓金後，由出讓方向受讓方頒發《國有土地使用證》。至此，土地使用權出讓程序完成。
（五）土地使用權出讓合同
土地使用權出讓合同是市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者，就出讓特定地塊的土地使用權的有關事宜達成的、明確雙方權利義務關係的書麵協議。
土地使用權出讓合同通常包括下列主要條款：出讓合同雙方當事人；出讓地塊的位置、編號、麵積、四至範圍及現狀；出讓期限；土地使用權出讓金的數額、幣種、支付方式和支付期限；定金；建設規劃條件（土地使用條件）；交付出讓地塊的期限和方式；土地使用權轉讓、出租、抵押的條件；違約責任；糾紛解決辦法；合同生效條件。
在出讓期限內受讓方如需改變合同規定的土地用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
如果出讓方不按合同規定提供土地使用權，受讓方有權解除合同，要求出讓方雙倍返還定金，並可請求違約賠償。如果受讓方不按時交納出讓金，出讓方有權解除合同、沒收定金並請求賠償；如果受讓方不按合同約定的期限和條件開發利用土地或非法轉讓土地使用權，出讓方有權實施處罰，並可無償收回土地使用權。
案例12-1
東明化工廠為擴大生產規模；擬投資850萬元建一個分廠，遂向某有權機關申請用地30畝（願以出讓方式取得上地使用權），經批準使用城市規劃區內屬於蓮花村集體所有的上地（非耕地）30畝。為保證按時使用土地，東明化工廠與蓮花村簽訂了土地使用權出讓合同。該合同規定由蓮花村向工廠出讓土地30畝，由工廠向蓮花村支付土地使用權出讓金450萬元。土地用途為工業用地，土地使用權出讓年限50年。有關合同的其他內容，均參照國家出讓土地使用權的標準合同寫明。
本案中，該土地使用權出讓合同無效。因為，按照我國法律，城市規劃區內集體所有的土地，必須依法先征為國有，其土地使用權才能出讓。土地使用權的出讓方隻能是代表政府的土地管理局。本案中由蓮花村直接向化工廠出讓土地使用權是違法的，違法的合同應確認為無效合同。