房地產開發用地是進行基礎設施和房屋建設所需用的土地。從所有權的角度看，房地產開發用地隻能是國有土地，不能是集體所有的土地。集體所有的土地必須先行征用轉為國有土地後才能用於房地產開發。國家實行土地所有權與土地使用權分離製度，房地產開發企業隻取得土地使用權。房地產開發用地的取得方式有土地使用權出讓和劃撥兩種。
一、土地使用權出讓
（一）土地使用權出讓的概念和特征
土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地使用權出讓具有如下法律特征：
1.土地使用權的出讓以土地所有權與土地使用權的分離為基礎
國家出讓土地使用權後作為土地所有者的地位不變，受讓者隻享有土地使用權。
2.土地使用權的出讓方隻能是國家，政府部門是其代表者
《房地產法》第11條第1款規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。”第14條規定：“土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”由於作為出讓方的國家是由各級政府代表的，因此，出讓行為具有經濟管理的性質。
對於土地使用權的受讓方《房地產法》未作具體規定。根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，受讓方應為依法成立的房地產開發企業；根據《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》的規定，出讓成片土地的受讓方必須為在中國注冊的外商投資開發企業。
3.土地使用權的出讓是有期限的
土地使用權的出讓有期限，最高出讓年限由法律法規規定。
4.土地使用權出讓是有償的
受讓方取得一定年限的土地使用權要向國家支付一定數額的土地使用權出讓金。
5.土地使用權出讓是要式法律行為
土地使用權出讓，應當簽訂書麵出讓合同，並辦理土地使用權登記，領取土地使用證。
（二）土地使用權出讓的方式
土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
1.拍賣出讓方式
拍賣出讓方式是指國有土地代表者在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權的單位或個人到場，就擬出讓使用權的土地公開叫價競賣，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。其明顯特點是公開平等競爭，排除了出讓方的任何主觀因素，排除了私下交易並可使出讓方獲得較高的出讓金。拍賣出讓應該遵守《中華人民共和國拍賣法》（1996年7月5日）。
2.招標出讓方式
招標出讓方式是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書麵招標方式，競投某塊土地的使用權，由招標人根據一定的要求，擇優確定土地使用權受讓人的出讓方式。
由於土地有特殊用途，其開發涉及複雜的技術問題，投標者對開發土地可以提出不同的方案，報出自己的投標價金。招標人要進行認真評標，然後確定中標人。
招標出讓方式引進了競爭機製，但獲得土地使用權的，並不一定是出價最高者，因為評標時，既要考慮投標價金，也要考慮投標規劃設計方案和企業的資信情況。招標出讓應該遵守《中華人民共和國招標投標法》（1999年8月30日）。
3.協議出讓方式
協議出讓方式是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用權的有意受讓人，直接就土地使用權出讓的有關事宜進行協商，達成一致協議的出讓方式。
由於協議出讓方式沒有公開競爭機製，隨意性大，會造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失，因此必須對其加以限製。《房地產法》第12條第2款規定：“商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。”第3款規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價”。
（三）土地使用權出讓的最高年限
土地使用權出讓的最高年限，是指法律規定的一次出讓簽約的最長使用年限。每一地塊的具體使用年限，由土地使用權出讓合同約定，但約定不可以高於法定最高年限。《房地產法》第12條規定，“土地使用權出讓最高年限由國務院規定”。國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按用途確定了土地使用權的最高年限：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。