(中）劉玉錄（天津市住房改革辦公室）
產權是體製的基礎，是體製運行的出發點和歸宿點。塑造新的住宅產權體係是住房製度改革的根本。筆者試從中國住宅存量產權出發，借用現代產權經濟學分析方法，對國內住宅產權調整做一初步探討。
一、住宅產權的選擇
在市場經濟條件下，隻要交易費用不為零，就可以用明確界定產權來達到資源配置的最佳效果。不過，一物取何產權形式還要進行具體分析。我國住房製度改革的商品化社會化取向，已暗含著住宅個人所有的意向，但對住宅私人產權屬性的理論研究和政府製度供給還明顯滯後。住宅個人所有權的選擇，從根本上說取決於下列因素：
(一)住宅使用上的對抗排他性
作為消費品，特定住宅為特定人購買和使用時，排除了他人的購買和消費,此即“消費排除的可能性”；同時,買者購買和使用特定住宅的數量是明確的，此即“消費區別的可能性"。產權經濟學告訴我們，當特定消費品同時具備“消費排除的可能性”和“消費區別的可能性”時,私有權便是合適的。因為私有產權是對必然發生的不兼容的使用權進行選擇的權利分配，它意味著既定財產的所有權利都屬於單個人。購買和使用特定住宅的特定人應該取得該住宅物的所有權利。
(二)財產哲學觀念的使然
在財富分配和占有上采取效率和公平的雙重目標是經濟發展中國家的唯一選擇。為此，我國產權配置上隻能采取生產資料和生活資料的二元結構格局。這就是，在生產資料上采取公有製為主導的產權形式，生活資料上實行“個人所有製”（馬克思語）。容生活資料全部和生產資料一部的個人所有權以提高效率:轄關係國計民生生產資料大部的公有產權以實現公平。住宅屬個人消費品範圍,實行個人所有權符合中國奉行的財產哲學觀念。
(三)住宅的“粘合”社會功能
在原始公社末期，住宅是隨家庭出現最早私有化的財產之一。在曆史上，尤其是在東方民族曆史上，住宅與地產曾是維係大家族共同生存的經濟支柱。從微觀上講，住宅是家庭的載體，是家庭單元得以生存、發展和繁衍的基本場所；從宏觀上講,住宅是家庭的地理定位器，是聯結家庭與社區的紐帶。正因此，美國學者稱住宅為“粘合劑”，住宅把美國人與美國的政治經濟製度緊密粘合起來。安居才能樂業，實行住宅個人所有才能真正發揮住宅“粘合劑”的社會功能，以利於社會穩定和經濟發展。綜上所述，住宅采取個人產權形式，是由住宅使用上的特點、社會功能和民族的財產哲學觀念決定的，具有客觀性。住宅采取個人產權作為“一個社會所實施的選擇一種經濟品的使用的權利”，其實質是由住宅物的存在以及使用所引起的人們之間相互認可的行為關係。它將特定住房資源的使用、轉讓和收入的享用權界定給了一個特定的人。這一權利可以同附著在其它物品上的類似權利相交換。住宅所有者對這些權利的使用在社會成本為零時不應受到限製。
很明顯，住宅的這種個人所有屬性與我國城市至今占統治地位的住宅公有存在根本的區別。下麵來分析後者。
二、城市住宅存量的“體製產權”。
(一)新中國建立前夕，我黨製定了未來國家城市住宅的產權政策
“這種房產的所有權屬於人民政府，屬於人民，更明確地說,它是工人階級領導的以工農聯盟為主體的人民大眾的公有財產，是帶有社會主義性質的財產"。“應當把所有城市房屋看作社會的財產，加以適當的監護。……給未來的房屋公共所有權製度創造有利條件。”(《關於城市房屋、房租的性質和政策》，《人民日報》1949年8月11日）這種住宅公有產權理論爾後是住宅公有產權製度一直延續到今天。