中國住宅公有產權體係從宏觀環境上看是一種“體製產權”。其根據是:①這一產權設計的理論基礎來自計劃經濟體製思想。連同基本生活資料在內無所不包的計劃經濟是以產權公有為基礎的，必然要將城市的絕大部分住房納入公有產權。②這一產權的運行是計劃經濟體製運行大循環中的小循環。隸屬於計劃經濟體製之下的住房製度，通過城市住房投資、生產、分配和消費諸環節不斷生產出住房公有產權。
(二)住宅體製產權的效應
住宅體製產權在新中國建立初期由供給製向工薪製轉變中曾起過一定的曆史作用，但它是一種過渡性產權形式，隨著時間的延續其弊端日益暴露出來。住宅產權公有帶來了效率和公平的雙重拫失。（1）效率損失。住宅公有意味著住宅物退出市場，造成“市場失靈"。而市場機製的運轉要求收益能夠抵償成本或要求成本能夠追蹤到單個使用者身上。公有產權塑造的住宅福利製使房租幾乎接近於零。也就是說，人們使用公房的成本幾乎為零。微觀經濟學常識告訴我們,需求與價格成反比。住宅使用價格幾乎接近於零，意味著對住房的需求將盡可能地擴大，其結果導致多占住房和公房資源的破壞，形成產權經濟學上的“公地的悲劇”。傳統房管體製下住宅物業入不敷出的原因正在於此。公平損失。效率與公平本應是替代的，但住宅體製產權的效率拫失又同時帶來了公平拫失。住房公有產權孕育出“首先占有規則”，即某些人憑借其特有的便利，在“時間上優先、權利上優先”為自己(家庭）甚至親友占據了公有住房。其結果形成了上一世紀美國《宅地法》（1862）所承認的“拓荒者享有對邊疆土地的所有權”的“無權占有”現象在今日中國公有住宅分配上的重演。住宅公有實際奉行的“先占原則”，造成社會在住宅分配上的嚴重不公平。
統計上按人均麵積已達6—7平方米公產住房的城市，實際上卻仍有成千上萬個家庭三代、四代同居鬥室。與此同時，那些有幸享受公產住房“先占原則”者卻一次性地獲得了二重收益機會：效用收益和增值收益。效用者，使用也。首先占有一套公產住宅就占有了它的使用權，這裏且不談因住宅位置所引起的級差效用收益。其次，在生命周期內,住房本身在升值，但傳統住房製定下邊際房租相對於住房價值在遞減，二者的剪刀差形成使用該房者的收益(圖幾乎無償多占住房的諸多利益會驅使人們去占有更多的公有住房，就像日益見增的利潤會推動廠家去擴大市場占有率一樣。
(三)體製產權住宅的終極所有辨析
住房屬於人們的基本生活資料,是勞動力再生產物質資料的重要組成部分。在勞動產品的價值構成中，住房支出價值的屬性是V，是必要勞動範圍。在一般情況下，住房消費以工資收入形式進入個人(家庭）消費。從勞動力再生產原理講，住宅應歸入私人品範疇。
在住宅體製產權下，城市公有經濟勞動者的住房消費基金，以社會扣除方式從職工工資中分離出來，由主管部門控製形成公有住房投資資金的主渠道。現存公有住宅房屋的基本部分就其價值形式是職工以往被社會扣除的住房消費基金的物化。盡管其價值形式發生了變化，但其所有權屬性未變。簡而言之目前號稱“公有”住房的基本部分，其終極所有權是當時的勞動者個人所有。
當我們完成了住宅產權選擇分析和公有住宅存量的最終權屬分析之後，住宅產權體係的未來輪廓也就逐漸清晰了。