基於鄂爾多斯房地產泡沫的擠出效應及對策研究
學術爭鳴
作者：李鵬 王引弟（等）
一、問題提出
近幾年來全國房地產的價格逐年上漲，同時鄂爾多斯市從2004年以來對小煤礦的關停整合力度的加大，一些小煤礦主在賣煤礦中得到了巨額資金；又由於土地拆遷的作用，土地拆遷補償安置費用增加，從土地拆遷補償中也出現了很多富翁。在鄂爾多斯市，人們的投資渠道狹窄，很多居民把投資房地產作為增值保值的良好投資產品。人們根據房地產行業的發展情況，預計未來房價會不斷上漲，他們的投資會不斷增值，這樣他們心理賬戶中的資金便多了，雖然現實銀行賬戶中的資金並未增加。人們對房地產的大量投資，導致房地產價格的飛速上漲，最終形成房地產泡沫。雖然在這期間房地產得到了快速的發展，但與此同時，卻忽略了其他行業的發展，如文化、教育等。
二、文獻回顧
國內外相關研究主要集中在心理賬戶對投資、消費等人們經濟行為的影響。
Tversky（2004）認為，心理賬戶是一種認知幻覺，這種認知幻覺影響金融市場的投資者，使其失去對價格的理性關注，從而產生非理性投資行為。Cara Okleshen等人認為聚焦組織準則可能會影響到消費者的心理記賬過程，從而研究了消費者在做出決定時社會因素的影響作用。Wong（1998）以泰國房地產泡沫為背景發展了一個動態模型，展示了在經濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產商對市場過度樂觀的預期以及人們預期間的相互作用所產生的“羊群效應”在地產泡沫產生和膨脹過程中的作用機製。
擠出效應是指政府支出增加所引起的私人投資或消費下降的現象。房地產泡沫的擠出效應是指由於人們對房地產的過熱投資，導致在其他行業的投資減少，其他行業發展緩慢的現象。袁冬梅、劉建江（2009在《房價上漲對居民消費的擠出效應研究》）中曾指出，房價在一定區間內波動時與消費正相關，超出某一水平時，房價上漲會抑製居民消費。董興邦、盧吉明（2011）指出了房地產行業對生產製造業、居民消費的“擠出效應”，指出在資金大量湧入房地產業的同時，引起流入製造業的資金減少，製造業利潤降低，增長緩慢。Chen Tao等（2008）利用SD模型對北京的房地產投資的擠出效應進行了分析，並對北京未來的投資增長和經濟增長做出了預測。他們認為北京的房地產投資對其他投資有著較大的擠出效應，房地產投資的擠出效應問題將成為阻礙我國經濟持續健康發展的問題之一。
以上研究均是心理賬戶對投資、消費的作用，以及房地產業對其他行業和消費的擠出效應，人們對房地產的投資是基於心理方麵的，但很少涉及房地產行業對創新、人才及高新技術產業的“擠出效應”。
三、研究假設提出
在鄂爾多斯市，由於房地產具有建設周期長、固定性和區域局限性的特點，人們對房地產過度投資，房地產業迅速發展。然而，在房地產發展過程中，人們將大量資金投資於固定資產，較少地投資於其他領域，會產生對其他領域的擠出效應。投資講求多樣化，應該多對創新領域進行投資，以促進創新領域的發展。由此提出本文的假設1：
假設1：在房地產發展過程中，房地產的過熱發展會對創新產生“擠出效應”。
鄂爾多斯的發展離不開煤炭經濟的帶動。然而，在房地產的過熱發展中，人們忽視了文化創意產業。鄂爾多斯要實現將“資源依賴型”經濟發展模式改為“資源依托型”經濟發展模式，就需要創新，需要提高效益，需要節能環保。同時，鄂爾多斯第三產業發展落後，我們需要提高自主創新能力，發展先進製造業、物流業、文化旅遊業、現代金融業等。要創新，就需要具有創新的人才。由此提出本文的假設2：
假設2：在房地產發展的過程中，投資者對房地產的大量投入會對人才產生“擠出效應”。
資金在房地產行業的大量注入使得很少資金流入教育方麵。鄂爾多斯經濟的發展，得益於分布在不同旗（區）、不同產業、不同行業、不同崗位上的不同人才。由於現在人才缺乏，同時又存在著人才流失、提前退休、退養問題，使得人才更加缺乏。所以鄂爾多斯要發展教育事業，培養、引進人才，特別是高技術人才。而高技術人才的引進，會對高新產業的發展起推動作用。由此提出本文的假設3：
假設3：人們對房地產的過多投資，導致對高新產業的投資減少，對高新產業產生“擠出效應”。