論商品房按揭主體權益製衡機製的完善
學術爭鳴
作者：烏蘭其其格
摘 要：商品房按揭製度從上世紀90年代從香港引入我國大陸，在短短的20多年得到了蓬勃發展。究其原因，該製度與我國原有的傳統擔保製度相比，存在較為明顯的優勢，其中商品房按揭製度中各方主體之間良好的權益製衡機製是實踐中房地產開發商、銀行、購房人都對此項製度青睞有加的重要原因。總體上看，房地產開發商在按揭實務中更多時候是獲益者，如提前將房屋賣出並收回資金，提高經濟效益等，其利益一般較少受到來自按揭人和按揭權人的侵害，而按揭人在按揭法律關係中處於相對弱勢地位，其利益時常受到來自其他兩方的侵害。因此，本文主要從按揭人利益角度出發，重點闡述在實際運用中應該對強勢地位的當事人進行適當的規製，以促進商品房按揭在我國的良性發展。
關鍵詞：商品房按揭 按揭人的權益保障 按揭權人的規製
商品房按揭製度從上個世紀90年代從香港引入我國大陸，在短短的20多年得到了蓬勃發展。究其原因，該製度與我國原有的傳統擔保製度相比，存在較為明顯的優勢：能同時滿足三方主體即開發商、購房人和銀行的不同利益需求。從法律製度層麵來看，商品房按揭製度中各方主體之間良好的權益製衡機製是實踐中房地產開發商、銀行、購房人都對此項製度青睞有加的重要原因。由於我國內地司法環境與香港存在明顯差異，因此該製度在被引入和發展的過程中顯示出了中國獨有的特色，並在實際運用中出現了不少問題。
在商品房按揭中，按揭人是唯一同時參與多方法律關係的當事人，也即商品房按揭法律製度是以按揭人的利益為核心而展開的。根據目前各地運行情況來看，商品房按揭中主要出現以下問題，侵犯按揭人的利益，導致利益失衡，影響著商品房按揭的有序發展。
一、商品房按揭合同中所規定的提前還款事由問題
按揭法律關係中，按揭權人（有些地方也稱按揭銀行）為維護自身利益，經常在事先擬定的格式合同中做出規定：在按揭人本身發生病變、死亡、收購合並以及擔保物遭受嚴重毀損等事件時，按揭權人就有權要求按揭人立即提前清還部分或全部貸款款項，並且立即追討開發商等保證人。這些規定明顯對按揭人不公平，不應單從保護銀行自身利益出發一概而論，而應該分具體情況而定。首先，按揭人在按揭期間發生病變或死亡，但如果並沒有造成嚴重影響其償還能力或家中仍有具備償還能力的繼承人時，應當允許其繼續履行合同義務。隻有病變或死亡致使其喪失償還貸款能力的情況下，按揭權人才能提前實行按揭權或向保證人追償。其次，在按揭人發生合並或收購的情況，根據民法理論，應當允許由合並後的企業或收購人繼續承擔還貸義務。其三，如果擔保物因按揭人的行為遭受毀損或價值降低，應當給按揭人恢複擔保物價值的機會，或者讓其履行補充擔保義務。
二、關於商品房按揭合同中規定的按揭房屋風險承擔失衡問題
按揭房屋作為擔保貸款標的物，對作為按揭權人的銀行貸款如期回收至關重要。因此，為了提高貸款的安全性，按揭權人往往在其事先擬定的格式合同中要求按揭人為按揭房屋購買保險，並將保險條款寫入按揭貸款合同之中，以保證自己的利益萬無一失。如中國工商銀行深圳市分行《商品房按揭（抵押）貸款合同》中規定：如果按揭物發生毀損，無論什麼原因造成，均由按揭人承擔全部責任。在貸款期間，投保的按揭物如因不可抗力遭受損失，抵押權人有權直接從保險公司賠償金中收回抵押人應償還的貸款本息，餘額退還抵押人。如賠償金不足償還貸款本息，抵押權人有權向抵押人和保證人繼續追償。”另外，還規定銀行作為按揭人的代理人，規定到銀行所指定的保險公司投保，並在保單上將按揭銀行列為第一受益人，投保金額不得少於重新購置該按揭房屋的金額，投保期限不短於貸款期限。
按揭銀行的這些規定極其周密地對自己的債權予以充分保障，甚至還將自己應當承擔的風險部分一並轉移到按揭人身上，使按揭合同當事人之間的權益嚴重失衡，侵犯了按揭人的合法利益。因此，應對銀行的這種做法進行相應的修正和規製，分具體情況具體處理：
首先，在預售商品房按揭的情況下，購房人必須根據開發商與按揭銀行的要求在簽訂按揭合同的同時還要負擔房屋竣工以前的保險金。事實上，房屋在竣工驗收之前完全處於開發商的監管之下，按揭合同雙方當事人即按揭權人與按揭人並不參與工程的任何一個環節，要求由按揭人承擔預售商品房的風險顯然不合理。因此，在建工程竣工交付以前的風險應由開發商承擔。