投資性房地產評估準則的國際比較
理論研究
作者：陳靜 厲國威
【摘要】投資性房地產是企業的一項重要資產，《國際評估準則》和《中國資產評估準則》體係都專門針對投資性房地產評估分別製定了《IVS233在建投資性房地產》具體準則與《投資性房地產評估指導意見（試行）》。文章通過兩者的比較，以期為將來指導意見上升為具體準則提供合理化建議。
【關鍵詞】投資性房地產；評估準則；會計準則
一、引言
我國2006年頒布的《企業會計準則》體係中，《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新增的一項重要內容，主要用於規範投資性房地產的確認、計量和披露等業務。為了加強會計行業和資產評估行業的協作，推廣投資性房地產公允價值計量模式，中國資產評估協會在2009年發布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年發布的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今後進一步完善我國投資性房地產評估準則提供一些借鑒。
二、國際資產評估準則與中國資產評估準則的總體框架比較
第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂後的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性。《國際評估準則》是由國際評估準則委員會製定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員製。改組後的會員不再局限於專業評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產準則以及2項評估應用。通用準則適用於所有的資產類型和評估目的。資產準則對具體資產的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務於常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。
《中國資產評估準則》體係中的基本準則是由國家財政部以規範性文件形式發布；評估具體準則則是由財政部授權中國資產評估協會製定並發布的。中國資產評估協會主要負責製定資產評估執業具體準則和行業自律管理規範，並負責組織實施，監督、檢查其執行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產評估協會共發布了21項資產評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實。另外，我國的資產評估準則還特別強調了評估師的職業道德以及評估機構的質量控製。
三、《IVS233在建投資性房地產》與《投資性房產評估指導意見（試行）》的比較
目前IVS233對投資性房地產製定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方麵將IVS233的相關內容與我國指導意見中的相關內容作個比較。
（一）主要相同點
1.主要依據相同
《IVS233在建投資性房地產》在國際評估準則中不屬於《IVS230不動產權益》，IVS233主要依據通用準則和不動產權益準則的原則製定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則。《投資性房產評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》製定的。我國的會計準則中明確規定了投資性房地產是企業的一項重要資產，必須列於財務報告中。因此，投資性房地產評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。
2.評估一般目的相同
在我國的資產評估理論中，資產評估的一般目的是資產的公允價值，而資產的市場價值是公允價值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，並發表專業意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同於資產評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重於結合會計準則。