淺談房地產公司財務風險分析—以美都控股股份有限公司為例
財政金融
作者：戴聖輝 豐楠
摘 要：房地產屬於高投資、高風險、高收益的行業，加上我國房地產業尚不夠規範化，金融體係也不完善，房地產業在高歌猛進的同時，也承受著巨大的財務風險。識別、分析、評價財務風險對房地產公司而言是尤為重要的，也是防範財務風險的基礎。本文主要以美都控股股份有限公司為例，從融資、投資和日常資金運作角度分析了美都控股股份有限公司現在麵臨的財務風險狀況。
關鍵詞：房地產公司 財務風險 美都控股
美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份製公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼，注冊資本.8640萬元。公司創立於1988年5月31日，前身是海南寶華房地產綜合開發經營公司，是北京市房地產開發經營總公司下屬的獨立核算、自負盈虧的全民所有製企業。
美都控股從1988年成立至今，已有20餘年的發展曆程，曆經1999年首次公開發行股票並上市，2002年美都集團重組，2005年股權分置改革，2007年向大股東定向發行A股， 2009年非公開發行A股，股本從最初的4000萬股增加到.8640萬股。截至2009年底總資產33.87億元，淨資產17.08億元。公司以房地產開發經營為主業，同時涉足貿易業、酒店服務業、金融及準金融業、股權投資等領域，曾於2005、2006、2007連續3年入圍中國民營企業500強。
一、籌資方麵的財務風險狀況分析
（一）美都控股股份有限公司籌資方麵的財務風險評估
美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對於長期融資風險，按照2012年前三季度的財務數據，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產負債率僅為56%，較同行業其他房地產公司（以房地產上市公司作為行業代表）平均資產負債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務杠杆係數為1.26，也低於行業平均值。資產負債率和財務杠杆係數都表明美都控股股份有限公司長期融資風險不大。美都控股股份有限公司流動負債占總負債的82.12%，較高於行業平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負債中大部分為預收賬款，所占比例為53.4%，因為預收賬款是即將轉為主營業務收入的預售房產的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風險與同行業相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風險、短期融資風險均在可控製範圍之內。
（二）美都控股股份有限公司籌資方麵的財務風險表現
美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產企業還有其他融資方式，如與海外機構合作、國內開發商合作、股權並購、借殼上市、委托貸款、資產證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優勢。如銀行借款與國家宏觀調控政策關係密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源麵臨較大的壓力，轉向其他可替代的融資方式就很有必要。
二、投資方麵的財務風險狀況分析
（一）美都控股股份有限公司投資風險
因為一些主客觀條件限製，本文將不采取前麵所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產企業風險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先後投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌雲美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由於近年來國家宏觀經濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發的房產都取得了較好的利潤率。
房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。