新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析
投資理財
作者：姚麗娟
摘要：概述我國房地產企業融資渠道現狀及存在問題，結合新形勢下我國房地產企業多元化融資渠道必要性，分析我國房地產企業多元化融資渠道的私募股權融資、房地產信托、房地產證券化選擇，並提出拓展房地產多元化融資渠道的根據企業發展特點選擇合適融資渠道、關注融資後對控股權的影響對策。
關鍵詞：房地產企業 多元化 融資渠道
一、我國房地產企業融資渠道現狀及存在問題
（一）我國房地產企業融資渠道現狀
從對房地產企業統計數據來看，2013年，房地產開發企業到位資金122122億元，比上年增長26.5%。其中，國內貸款19673億元，增長33.1%；利用外資534億元，增長32.8%；自籌資金47425億元，增長21.3%；其他資金54491億元，增長28.9%，其中，定金及預收款34499億元，增長29.9%，個人按揭貸款14033億元，增長33.3%。從此結構中，可知房地產企業的大部分資金來源於銀行，而最主要的渠道來源於銀行的信貸，一些房地產企業對銀行信貸的依賴程度超80%。
（二）我國房地產企業融資渠道存在的問題
1、銀行貸款多為短期
房地產作為資金密集型行業，其特點是開發周期長、投資規模大，其需要大量的資金支持才能確保長期運轉，然而，我國政策為房地產開發的貸款主要為流動資金貸款、抵押貸款、項目貸款，這三種貸款方式期限都很短，並不能滿足房地產企業長周期的融資需求。加上2010年後，央行、銀監會、證監會再三警示房地產貸款風險，將銀行存款準備金率上調，使得銀行大幅提高對房地產的放貸門檻，加上近年來房價持續上漲，國家為調控房價，銀行為規避房地產高貸款風險，便提高二套房標準，甚至首套房價也無法享受七折優惠，致使後續購買力不足，一些城市開始頻繁出現退房潮，房地產市場經營現出兩難局麵：融資難與利息高、房屋銷售壓力大。
2、間接融資比重過大
2003年末我國經濟金融運行情況顯示：資本市場融資規模萎縮，企業融資渠道進一步形成間接化格局。盡管近幾年來我國直接融資市場發展步伐加快，但在短期內難以轉變房地產企業以間接融資為主的融資格局，房地產企業在很大程度上仍然需要通過銀行信貸資金支持滿足對大量資金的需求，如此高度集中於銀行融資體製，一旦商品房空置麵積長期持續大量積壓，其必然無法支付銀行貸款與建築商費用，此時隻要將房子抵押給銀行和建築商，但建築商的大部分資金同樣來源於銀行貸款，最後也隻能將房子抵押給銀行。如此一來，銀行便成為房地產風險的最大承擔者，這正是當前我國房地產體係不夠完善導致的結果。
正因如此，房地產企業更應積極借鑒國外房地產主要融資方式，大力發展金融租賃、房地產信托投資、房地產證券化等，主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道。
二、新形勢下我國房地產企業多元化融資渠道選擇
（一）私募股權融資
自上個世紀90年代初，美國經曆了全國儲蓄和貸款行業的崩潰，房地產私募股權基金就由此誕生了。私募股權房地產投資基金是指基金公司發行收益憑證，向需要融資的投資者募集資金，最後基金公司再將這些資金交由專門投資管理機構運作，這些投資管理機構即為房地產企業，房地產企業將資金投入到建設項目中，便可通過資本增值獲得收益。私募股權基金的投資期限很長，故而其資金主要來源於長期投資者，這類投資者主要是養老基金、基金之基金、保險公司、政府機構及富裕的個人等。
2007年6月，我國頒發並實施的《合法企業法》為我國私募股權投資基金打下堅實的法律基礎，因為在該法中引入了有限的合法方式，但是由於承擔無限責任的是普通合夥人，並將出資人分配利潤權交予合夥協議，這就為資本合理退出創造了條件。盡管如此，私募股權融資對於有我國房地產企業的可行性還是很大的，私募股權投資基金盡管伴隨著風險，但要小於別的主流投資工具，如股票、期貨、外彙等，且它的收益性很大，要比銀行儲蓄收益大得多。由於其資金來源於長期投資人，故而能滿足房地產企業對長期融資的需求，風險小、收益大。
（二）房地產信托
房地產信托起源於美國，在美國，其房地產信托資金采取公司或信托的組織形式，集合多個投資者資金，對房地產進行投資或收購並持有收益類房地產，如公寓、購物中心、寫字樓、旅館等，其股票在一般是在證券市場進行交易。根據數據統計，在紐約證交所上市的136個房地產信托基金市值為2311億美元，全美國超過4千億美元的商業類房地產在房地產信托資金手中，而房地產信托還占據機構投資者持有房地產份額的10%-15%。世界各國看到美國房地產信托對其房地產產業的巨大推動作用，紛紛將房地產信托基金引入本國，我國也不例外。