中國房地產開發和投資經濟分析
投資理財
作者：王蒙
摘要：房地產市場受貨幣政策的影響，貨幣依賴於政策調整，卻決定於出口，貨幣放寬或者緊縮，房地產市場就會相應地進行漲幅變動。作為分化的房地產市場，要對未來的投資選擇做出判斷，就要對房地產的投資空間和融資環境進行分析。本文主要針對中國房地產開發和投資經濟進行分析。
關鍵詞：房地產開發 投資 經濟分析
麵對逐年拓展的房地產市場，要把握正確的投資方向，就要對於人口結構有充分認識，分析人口流動狀況，並對市場貨幣因素加以判斷。與其他產業相比，房地產業較強的資產屬性決定了其會隨著貨幣投放量的增大而使房地產市場膨脹。房地產業關乎到國計民生，這種隻漲不跌的狀態使其成為了社會關注的焦點。雖然國家采取多項措施試圖抑製房價上漲，以穩定房地產市場，但是，要在滿足人民住房需求的同時，確保房地產經濟效益最大化，就需要著力於房地產開發與投資經濟的分析。
一、房地產市場的影響因素
（一）房地產市場與人口結構的關係
根據對2013年中國人口結構進行分析，住房需求上漲主要是受到房地產投機的影響，但進入到2014年，住房購買則以自主性需求為主。根據第六次人口普查結果對中國人口的年齡結構進行分析，現在的20～24歲人口超過一億，將是近三年的主要購房群體，因為這部分群體正麵臨著結婚、生育。這就足以說明房價還在持續上漲的原因，也說明了要滿足如此大的群體的住房需求，住房仍存在著供不應求的現象。根據有關數據顯示，2014年，全國商品房銷售麵積以24.2%的速度增長，而銷售額也以31.5%的速度增長，居高不下。直到2014年年底，商品房銷售麵積以及銷售額都不斷刷新曆史新高。這就足以證明，人口結構是房地產市場運行的重要影響因素之一。
（二）房地產市場與人口流動的關係
信息技術的發展，人們越來越多地湧向大城市，導致城市房屋需求量增大，這是城市房價上漲的一項重要因素。考慮到當今社會的信息化發展，大量年輕人向大城市彙聚而來，導致這些地方的住房需求還是比較旺盛。以北京為例。雖然有關人士預測，北京生活成本相對較高，部分群體會向廣東省流動，但是，截至到2014年年底，北京新增就業為32萬人，這個數字足以說明，北京的住房需求量還在增大。從北京小學的招生人數來看，從2009年至2014年之間，招生人數增長了78%，可想而知，在學區範圍內的商品房房價上漲速度是最快的。雖然關於房地產的各種調控政策不斷出台，包括限製房貸政策、限購政策等等，卻都沒有抑製不斷上漲的購房需求量。特別是一些新出台的政策，並不具備實施的環境條件。
（三）房地產市場與市場貨幣因素的關係
針對於房地產調控，國家有關部門從2011年開始就出台了各項措施，但是房地產市場的運行狀態並沒有改變，其中的一項重要因素就在於國家調整了貨幣政策。自2012年以來中國的貨幣政策開始放寬，但這並不是人為決定的，而是受到出口的影響。國家有關部門一再聲明，鼓勵經濟實體和基礎設施的投資，不鼓勵房地產投資。但是，房地產的資產屬性意味著隻要貨幣政策放寬，房價就會看漲。房地產銷售額的增長速度與貨幣的增長速度是一致的。房價走勢也會受到銀行利率的影響，當利率上漲，房價就會下跌，反之，利率降低，房價就會上漲。雖然房地產市場會受到貨幣政策的影響，但是貨幣政策作為國家的宏觀政策，受出口影響頗多。這就意味著，通貨膨脹、美國貨幣對人民幣的外彙比率、美國貨幣的升息還是降息以及防控政策的調整等等，都在影響到貨幣的同時，對房地產市場存在著間接的影響。