1.何為房屋買賣？
房屋買賣是指房屋的所有人將自己所有的房屋有償轉讓給他人所有，他人支付一定的價金，從而取得該房屋所有權的民事法律行為。其中，轉讓房屋所有權，取得房屋價金的一方稱之為房屋出賣人，支付房屋價金取得房屋所有權的一方為房屋受買人。
2.房屋買賣的類型有哪些？
根據房屋權屬可以把房屋買賣分為三大類型，即商品房買賣、公有住房的買賣、私有房屋的買賣。按房屋新舊可分為新房即一手房買賣和舊房即二手房買賣。
3.房屋買賣的形式有哪幾種？
目前房屋買賣的形式主要有現售和預售兩種。
(1)現售即現房買賣，是指房屋已經建成，買賣雙方就已存在的房屋進行協商，合同成立後買方付清價款就可取得房屋所有權的買賣形式。
(2)預售即期房買賣(在香港又稱賣樓花、賣圖紙，目前內地也如此稱謂)，是指房屋在建設期間就預先出售給他人，買方按比例分期交付價款，在房屋建設完工後交完剩餘價款才能取得房屋的所有權的買賣形式。
4.我國法律法規對房屋的買賣有無限製？
我國的法律、法規以及一些政策對房屋買賣作了一些限製，從而使房屋買賣在一定範圍內進行才是合法的。具體說有以下八個方麵的限製：
(1)違法或者違章建築不能出賣。因為房屋屬違法、違章建築，買賣的一方就無法取得合法的房屋產權。即使雙方訂立了房屋買賣合同，或者將房屋已經交付，買賣都是無效的。因此而造成的經濟損失，有過錯的一方應負責賠償。
(2)國家根據建設需要，已決定征用或確定為拆遷範圍內的房屋，禁止買賣。否則買賣無效。
(3)寺廟、教堂等宗教房屋不許買賣。
(4)著名建築物以及作為文物古跡保護的房屋不許買賣。
(5)房屋產權不清或房屋產權存在糾紛時不能出賣。
(6)機關、團體、企事業等單位不得擅自購買城市私有房屋。
(7)共有的、出典的、出租的房屋出賣時，在同等條件下共有人、承典人、承租人有優先購買權，否則買賣無效。
(8)享受國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋出賣時，原補貼單位或房產部門有優先購買權。因為這些房屋在建造或購買時，國家和單位出了錢，個人對房屋隻享有部分處分權。如要出賣，隻能由原補貼單位或房管部門收購。如經濟適用房、安居房、拆遷安置房等。
5.房屋買賣依據的法律、法規、政策有哪些？
目前，房屋買賣的法律依據有：
(1)憲法：憲法是我國的根本大法，《憲法》第十三條規定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”因此，房屋買賣行為首先應在憲法規定的基本原則指導下進行。
(2)民法：房屋買賣屬民事行為，理所應當受《民法通則》、《合同法》的調整。有關房屋買賣當事人的資格、房屋買賣行為的有效、買賣合同的成立、變更、解除、終止等都應以民法及《合同法》所規定的法律規範來調整，其中最重要的是《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》以及最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》等等。
(3)有關房屋買賣的法規及政策：
①1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，其中第四章房地產交易第一節、第二節對房地產的轉讓作出了規定。
②1983年12月17日國務院發布《城市私有房屋管理條例》，其中第三章“買賣”對城市私有房屋在買賣時應交驗的證件、共有房屋的買賣、租賃與買賣的關係、價金、單位購買私房等作了具體規定。
③1994年3月23日建設部頒發《城市公有房屋管理規定》，其中第三章對城市公有房屋買賣作了具體規定。
④1994年11月15日建設部頒發《城市商品房預售管理辦法》對期房買賣的條件、預售企業的資質要求等作了具體規定。
⑤1995年8月7日建設部頒發《城市房地產轉讓管理規定》，其中對城市房地產的轉讓價格、程序、不得轉讓的情形作了具體規定。
⑥1986年建設部下發了《關於城鎮公房補貼出售試點問題的通知》中規定，享受補貼出售得到的房屋不得出租、典當，如需出售，應售給原補貼單位或房管局，這是公房出售的最早文件。
⑦1988年2月15日，國務院住房製度改革領導小組發布《關於在全國城鎮分期分批推行住房製度改革的實施方案》，對公有住房出售的有關事宜進一步作了規定。
⑧1988年2月25日，國務院辦公廳發布了《關於轉發〈國務院住房製度改革領導小組鼓勵職工購買公有舊住房意見〉的通知》，其中對公有舊住房的出售明確規定了有關的政策和措施。
⑨1994年7月18日國務院發布《關於深化城鎮住房製度改革的決定》，對公有住房的出售對象、價格、方式、優惠條件、產權等作了具體規定。
⑩1994年12月15日建設部、國務院住房製度改革領導小組、財政部聯合發布《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，對經濟適用房的建設要求、出售對象、出售價格等作了規定。
1995年2月6日國務院辦公廳發布《關於轉發國務院住房製度改革領導小組〈國家安居工程實施方案〉的通知》，其中第四條對安居房的出售對象、價格等作了具體規定。
1995年5月31日國家國有資產管理局、建設部、財政部發布的《關於加強出售國有住房資產管理的暫行規定》對國有住房出售的原則、程序、價格等作了規定。
1998年7月3日國務院發布《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》對經濟適用房的出售對象、範圍、價格、產權等作了具體規定。
1999年4月19日建設部公布《已購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》，對公有住房和經濟適用房二次出售的原則、價格、產權等作出了規定。
2000年10月8日國家建設部、測繪局公布的《房產測繪管理辦法》對房屋銷售和登記中麵積等測定的標準、方法作出了規定。
2001年4月4日國家建設部公布的《商品房銷售管理辦法》對商品房銷售的條件、銷售廣告、合同的訂立、價格、麵積誤差處理的原則及銷售代理、法律責任等作出了具體的規定。
根據以上法律、法規和政策精神，各省、直轄市、自治區政府在各自職權範圍內製定的配套實施意見或辦法也是當地進行房屋買賣的政策依據。
6.政府對房屋買賣如何進行管理？
政府對房屋買賣活動通過引導、控製、監督來進行管理，其主要體現在四個方麵：
(1)對房屋買賣當事人的資格進行管理，房屋買賣當事人作為買方不僅要有買房能力，還須有買房資格，以便保證所買房屋得到合理利用；作為賣方出賣的房屋產權歸屬必須清楚，並具有房屋所有權證等有效證件。
(2)對房屋買賣的價格進行管理。對房屋買賣價格政府實行嚴格控製，嚴禁濫定房價、任意抬高房價或過分降低房價。房地產部門對此有嚴格的估價規定，無論商品房、安居房、經濟適用房還是私房買賣均應按此規定辦理。
(3)對房屋買賣登記進行管理。我國《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第九條規定：“房屋所有權因買賣、贈予、繼承、分析、調撥以及改建、擴建、拆除等原因轉移變更時，應自轉移變更之日起，三個月內辦理轉移變更登記。”
(4)對房屋買賣稅收進行管理。房屋產權轉讓作為買受人應按《契稅暫行條件》的規定，由買受人(新的房屋所有人)在契約成立後3個月內按買價的6%交納買契稅。作為出讓人應按賣價的5%交納土地使用權轉讓及出售建築物營業稅，同時轉讓雙方當事人還應交納交易管理費、變更登記等一些費用。
7.哪些人在房屋買賣中享受優先購買權？
房屋買賣中優先購買權是指在同等條件下，在限定期限內，法律規定具有一定法律地位的人比其他願意購買出售房屋的人相對而言有先於其他人購買的權利。如優先購買人明確表示不購買，才可由其他人購買。根據有關法律規定，出售房屋時，下列人員有優先購買權：
(1)共有人。房屋所有權人經其他共有人同意有權出售共有房屋。在同等條件下，其他共有人有優先購買權。
(2)承租人。房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下有優先購買權。
(3)出售公有住房時，在同等條件下，現住戶有優先購買權。
(4)職工以標準價或成本價購買的公有住宅，五年以後可以轉售或出租。在同等條件下，原售房單位有優先購買權或承租權。
8.房屋買賣合同一簽訂就具有法律效力嗎？
房屋買賣合同一簽訂就成立了，是否具有法律效力，還必須按《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》等法律、法規的規定去審核。房屋買賣合同是否有效一般應符合以下四個方麵的條件：
(1)買賣雙方當事人必須有一定的資格。
①買賣雙方當事人必須具備進行民事活動的資格。
房屋買賣是一種民事法律行為，根據《民法通則》規定，進行民事活動的當事人，必須具備民事權利能力和民事行為能力，即具有進行民事活動的資格。隻有在具備了買賣房屋的基本資格，同時又符合其他條件的，當事人的買賣行為才能產生法律效力。
對公民來說，房屋買賣標的重大，買賣過程複雜，這就決定了買賣雙方當事人必須是具有完全民事行為能力的人，即能通過自己的買賣行為轉讓或取得房屋所有權，並支付或接受價款等。無民事行為能力人或限製民事行為能力人不能進行房屋買賣活動。其房屋買賣行為由其法定代理人代為進行。
對單位來說，進行房屋買賣則應當有法人資格，即具有民事權利能力和民事行為能力，能獨立享有民事權利和承擔民事義務。同時其買賣房屋活動必須由單位的法定代表人或法定代表人委托的代理人來進行。沒有取得法人資格的組織進行的房屋買賣行為無效。
②房屋買受人必須具有買房的資格。即買受人不是法律、法規限製之列的人。
對公民來說，我國法律原則上禁止公民個人在異地購房。法律規定個人購房的必須具有房屋所在地的正式戶口和購房證明，農村居民不得購買城市房屋。這是在計劃經濟時期的規定，但隨著市場經濟的發展，商品房買賣的興起，這種禁止性規定已經取消。目前國家主要對公有住房、安居房、經濟適用房的買受人有一定限製，而對商品房買賣的買受人幾乎沒有限製，不僅國內公民可以購買，甚至外國公民、華僑、港澳同胞和台胞都可以購買。
③對單位來說，購買私房則必須得到縣以上人民政府的批準。
房屋出賣方必須具有房屋所有權，即有權出賣。非所有權人出賣房屋的行為無效。房屋代管人、承典人、租賃人、共有人在接受房屋所有人委托時才能出賣房屋。對單位來說，未經上級部門批準，任何單位均不得擅自出賣自管公房。對享受補貼、廉價購買或建造的房屋，隻準賣給補貼單位或房管機關。對以標準價購買的公有房五年後才可上市出售，在同等條件下，原售房單位有優先購買權。對集資房不準上市買賣。
(2)房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實。根據《民法通則》第五十八條的規定，一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房屋買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或者第三人利益的房屋買賣合同都屬無效合同。根據《民法通則》第五十九條的規定，行為人對房屋買賣合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷合同或變更合同。
(3)房屋買賣合同的內容必須合法，即不得違反法律或者社會公共利益。如公民出賣共有房屋、租賃房屋、典當的房屋以及出賣享受補貼廉價購買或建造的房屋不得違反法律關於優先購買權的規定，否則買賣無效。再如規避法律，損害國家利益的假買賣合同。
(4)房屋買賣合同的形式必須符合法律的規定。房屋買賣合同首先必須采用書麵形式。口頭形式的房屋買賣合同無效。房屋買賣還必須經過房屋所在地房管機關按法律規定辦理房屋所有權轉移登記手續。
9.房屋買賣的程序是怎樣的？
根據有關法律規定房屋買賣應按如下程序辦理：
(1)簽訂書麵房屋買賣合同。買方應認真審查賣方是否具有合法的房屋產權證和土地使用權證，所賣房屋是否有共有人、承租人、承典人等，是否有產權等糾紛。
(2)申請轉移登記。合同訂立30日內，賣方應持原房屋所有權證、契證及身份證，買方應持房屋買賣合同和身份證到縣級以上人民政府房地產管理部門提出申請，並申報成交價格。
(3)房屋管理部門受理審查發證。房屋管理部門接到申請後，一般按下列程序辦理過戶手續：
①受理。由房屋所在地的房地產管理部門對提交的有關文件進行審查，並在15日內作出是否受理的書麵答複。主要查驗產權證(如房屋所有權證、土地使用權證)、身份證、代理人委托證書等。若查驗合格，發給當事人房屋買賣申請書；②審查房屋產權是否清楚，房屋有無共有人；③現場調查，核實承租人、共有人在優先購買方麵的意見，同時由房地產價格評估機構核實申報的成交價格，必要時依法進行價格評估；④經辦人按房產性質和購買對象依照審批權限報負責人審查批準；⑤經核準的房屋買賣，雙方在由經辦人填寫的統一契紙上簽名蓋章，並按規定繳納簽證手續費和契稅；⑥由房管部門核發過戶單，當事人憑過戶單領取變更後的房屋所有權證書。