1.商品房的價格如何確定？
根據《商品住宅價格管理暫行辦法》的規定，商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策製定，並結合樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。商品住宅的價格具體由四部分組成：
(1)成本。包括征地費、拆遷安置補償費、勘察設計費、前期工程費、住宅建築安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費、住宅小區非營業性配套公共建築建設費、管理費、貸款利息。
(2)利潤。
(3)稅金。
(4)地段差價。
2.商品房的現售應具備什麼條件？
根據有關規定，商品房的現售必須具備三個條件：
(1)建築物已竣工，取得了《工程質量竣工核驗證書》，並已具備住用條件。
(2)取得《國有土地使用權證書》，並辦理了產權初始登記，取得了整棟樓或套(單元)的《房屋所有權證》。
(3)已確定售後服務單位，並已製定售後維修管理公約。
3.購買現房應當注意的問題有哪些？(1)注意審查房地產開發商的資格。對開發商的資格審查主要是查看“一照”、“五證”原件。一照即《企業法人營業執照》。五證即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房銷售許可證》。五證上的名稱應當與營業執照上的名稱是一致的。
(2)注意審查出售房屋的所有權證書原件。現房出售，開發商應當持有整棟樓或所售房子的所有權證。即已對出售的房屋進行了所有權初始登記。
(3)注意審查商品房的建造質量。現房的質量審查首先查看開發的《工程質量竣工核驗證書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；其次是按照驗房的技巧對房屋進行實地查看。
(4)注意了解物業管理。了解清楚小區是由物業管理委員會管理還是開發商代管；物業管理的費用都有哪些，如何收取。
(5)洽談價格。根據你所選擇購房的地段、朝向、樓層等因素同開發商協商價格，爭取在售價上取得折扣。
(6)仔細簽訂標準的商品房買賣合同。在合同中特別注意約定麵積的誤差、交房日期、產權證辦理期限，價款的支付可按首次付多少、交房時付多少、入住後產權證交付時付清的方式約定。
(7)驗房入住。首先向開發商索取“二書”，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，然後按照合同約定及“二書”中的承諾去驗收房屋。
4．如何審定商品房開發商的資格？
根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定，房地產開發公司應具備以下條件：
(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構；
(2)有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房；
(3)注冊資金100萬元以上，且流動資金不低於100萬元；
(4)有四名以上持有專業證書的房地產、建築工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；
(5)法律、法規規定的其他條件。
根據以上條件，城市房地產開發企業必須持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》，進行房地產預售必須持有房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》等。《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件，但不是有了法人營業執照就可以進行房地產開發，因此審查房地產開發商的資格不僅是看其有無《企業法人營業執照》，而是要看《營業執照》上的注冊資金等登記項目是否符合《城市房地產開發管理暫行辦法》規定的最低標準；同時查看《房地產開發企業資質等級證書》也不是簡單地看其有無資質證書，而是看《資質證書》中注明的開發商的資質級別。根據《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業的資質分為五個等級，隻有一、二、三、四級企業才能從事城市房地產開發業務，五級企業隻能在本地區從事村鎮房地產開發經營。因此，審查開發商的資格不能隻從形式上看其有關證件是否齊全，更應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。購房者一般應盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。
5．什麼是商品房預售？
商品房預售，又稱期房買賣，它是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期由開發商交付房屋的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，它不同於一手交錢、一手交貨的現貨買賣，買賣的隻是房屋的一張期貨合約。因此，在香港將其稱為“買樓花”，是我國目前房地產開發中已普遍采用的一種房屋銷售方式。
6．商品房預售條件是什麼？
根據我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售應符合下列條件：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，並取得《土地使用權證書》。這是商品房預售的基礎，因為隻有土地使用權是合法的，在其上所建造的房屋才能合法地進入市場，銷售才是合法的。
(2)持有《建設工程規劃許可證》。房地產開發商如果違反城市規劃，在未取得《建設工程規劃許可證》時，自建商品房並將其預售，其銷售的房屋就不能辦理產權證。
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。
(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。向境外預售商品房的，應當同時提交許可向境外銷售的批準文件。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。
7．商品房預售合同的主要條款有哪些？
預售商品房，預售方應與購買方簽訂書麵合同，合同的條款主要有：
(1)預售商品房的基本情況。包括商品房坐落位置、土地使用權證號、土地使用權取得方式、商品房預售許可證號、房屋麵積、結構及裝修標準等。預售商品房的數量、麵積應以平方米來計算，並明確是建築麵積還是使用麵積或其他麵積。
(2)在價款約定上，如每平方米多少元，不僅應標明單價，還應標明總價。 《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預付款實收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收20%，到房屋封頂可收35%，到房屋交付使用拿到產權證時再全部收取剩餘的5%。
(3)交付方式和期限，包括預售款的支付方式、期限和房屋的交付方式、日期。應當書寫準確，不能含糊。
(4)違約責任約定一定要清楚。在麵積上要約定，特別注意對誤差的約定一定要仔細。
(5)預期交房如何承擔違約責任。
(6)房屋質量與約定不符，如何承擔責任。
(7)拿不到產權證如何承擔違約責任。
8.商品房出售中建築麵積計算的範圍是如何規定的？
(1)單層住宅建築物，不論高度如何，均按一層計算，建築麵積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平麵積計算，單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建築麵積。
(2)兩層以上的住宅建築物，建築麵積按各層建築麵積的總和計算。其底層建築麵積按外牆勒腳以上的外圍水平麵積計算，二層及二層以上的按外牆外圍水平麵積計算。
(3)地下室、半地下室及相當出入口的建築麵積，按其上口的外牆外圍水平麵積計算(但不包括采光井、防潮層及保護牆等)。
(4)多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建築物自然層數計入總建築麵積。高層建築物內的技術層(供放置管道設備和修理養護)如層高超過2.2米按一層計算建築麵積。
(5)突出牆外的門鬥、有頂蓋和柱子的走廊、簷廊和雨篷，按柱子的外圍水平麵積計算麵積。沒有柱子、走廊、簷廊、雨篷，按其投影麵積的50%計算建築麵積。
(6)多層或高層住宅建築中，突出於房頂圍護結構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平麵積計算建築麵積。
(7)封閉式陽台，按其水平投影麵積計算。非封閉式陽台按其水平投影麵積的50％計算建築麵積。