1.什麼是按揭？
按揭是外來詞彙，漢語意思為抵押，但又不同於抵押貸款，因為按揭買的是樓花，也就是開發商正在修建的樓房，抵押給銀行的是所要購買的期房的所有權，是樓花而不是實物，就是說購房者預先交了一部分錢，拿著購房合同到銀行去貸款，銀行要開發商作貸款的保證人，到期購房人還不了錢，銀行就會找開發商還錢或要房子。從法律上闡述按揭是指購房人(抵押人、借款人)、售房人(第三人、擔保人)、銀行(抵押權人、貸款人)三方約定購房人將其已預付部分購房款的房產權益作為貸款抵押物給銀行，由售房人作為購房人貸款的擔保人，在購房人不能償還貸款時，銀行有權就房地產開發商建成的房屋作價或變賣優先受償的民事法律行為。
2.按揭有哪幾種形式？
按揭按內容可分為兩種：即現樓按揭和樓花按揭。
(1)現樓按揭是指在商品房建成後，購房者與開發商簽訂買賣合同並支付一定價款，不足部分向銀行申請貸款，並將所購房產作為貸款抵押物的購房方式。
(2)樓花按揭是指在房地產開發建設中，購房者與開發商簽訂房屋預售合同，收取一定比例的價款，而餘款由購房者向金融機構申請貸款並以預購的房屋擔保的購房方式。
3.預售商品房按揭的條件有哪些？
用按揭方式預售商品房的，應具備如下要件方為成立和有效：
(1)按揭所依附的主合同應當是合法有效的。預售商品房合同必須符合《城市房地產管理法》所規定的成立條件。按揭屬於一種特殊的擔保形式，具有擔保合同的從屬性，是一種從合同。它的成立與生效一般說是隨著主合同的成立和生效而成立與生效。隻有當事人在預售商品房合同中簽訂有按揭條款，而合同又合法成立的，才能從事具體的按揭業務。
(2)按揭必須采取書麵形式。由於按揭所涉及的法律關係複雜，當事人之間的權利和義務如何享受和承擔都應由當事人協商後用書麵形式明確記載下來，以避免因權利義務不明確而發生爭議，損害當事人或其他人的權益。至於書麵形式是采取單獨簽訂按揭協議或是在預售商品房合同中簽訂有按揭條款則不論。簽訂按揭協議一般的做法是先由房地產開發商與銀行簽訂有適用按揭方式銷售樓花的協議，然後開發商再與買房人簽訂預售商品房合同，最後由預售方與銀行再簽訂按揭協議作為預售合同的從合同。
(3)按揭協議為一種要式合同。按要式合同要求，按揭合同應為格式合同，由有關主管部門將按揭涉及的法律關係和各方麵情況綜合考慮列入合同，明確各方的權利義務，以規範按揭行為。按揭合同，尤其是單獨簽訂的獨立合同，應按照主合同即預售合同的做法，辦理登記備案手續方為有效。
(4)按揭的標的物，即預售的商品房應實行嚴格的公示登記製度，將有關產權證書及合同記入按揭受益人(銀行)名下，並報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門審核登記；按揭須將標的物產權轉入按揭受益人的名下，以此為條件，銀行(按揭受益人)才會按照按揭協議的規定，向按揭人提供按揭貸款。
4.樓花按揭合同的內容是什麼？
樓花按揭合同一般包括以下內容：
(1)訂立合同當事人的姓名或名稱。銀行一般在合同中稱為貨款方或抵押權人，即主合同的債權人；購房人為借款方或抵押人，即主合同的債務人；貸款擔保人一般是商品房預售商或其他企業。
(2)貸款幣種、金額、期限、利率與利息。貸款幣種一般為人民幣，並由銀行直接以抵押人購樓款名義，用轉存方式劃入購房合同或協議指定的開發商在銀行開立的售樓款專戶。貸款期限各類銀行規定不一，交通銀行一般為3—4年，最長不超過6年；建設銀行一般為1—7年，最長不超過30年。貸款額度一般最高不超過購房價款的80%；貸款利率按自籌資金存入比例和貸款期限的不同，實行檔次利率，如遇國家利率調整作出相應調整。
(3)還款方式及每期還款時間、金額。
(4)貸款之抵押物及保管方式和抵押物登記、被擔保的貸款數額。樓花按揭合同抵押物為購房合同中的購房人未來將擁有的房地產權益，並將購房合同正本交由按揭權人銀行保管，同時，要去當地房地產權登記處辦理樓花抵押登記手續。房屋建成後則以建成的房屋作為抵押物，由按揭權人銀行代向房管部門申領《房產權證》，並辦理房地產權抵押登記手續。
(5)抵押物之保險及保險費用的負擔，樓花按揭合同中一般約定對抵押物設立保險，並注明按揭權人銀行為第一受益人。保險單正本在貸款本息還清之前由按揭權人執管。保險費用及利息由按揭人負擔。
(6)擔保人責任。合同中應寫明擔保數額、期限、擔保人的責任等。
(7)抵押解除。
(8)違約及處罰、抵押物處理方式。
(9)當事人約定的其他條款。
5.怎樣審查樓花按揭合同的效力？
樓花按揭合同的效力應從以下四個方麵進行審查：
(1)審查合同當事人的主體資格。樓花按揭合同涉及三方當事人，作為貸款方即按揭(抵押)權人一般是商業銀行。按揭(抵押)人是個人的，必須具備以下條件，方有資格申請貸款：
①必須是具有貸款銀行所在城市常住戶口或購買商品房後按政策能夠辦理常住戶口，且年滿18歲的城市居民，或向貸款銀行所在城市開發商購房，並持有身份證或護照的港、澳、台同胞。
②必須有穩定合法的收入，具備還本付息的能力。
③已與房地產開發商簽訂房屋買賣合同，購買經濟實用房的要有政府批準購買的文件、合同、協議等證明材料。
④開發商同意作借款擔保人或有足夠承擔貸款風險能力的企業願意作為貸款擔保人。
⑤按揭(抵押)人必須有買房總價款20%(境外借款人必須有買房總價款40%)以上的自有資金，並存入貸款銀行。
按揭合同的貸款擔保人一般是開發商，其資格審查同購房合同中所述相同。對不是開發商的其他企業作為擔保人的，應著重審查其有無足夠承擔貸款風險的能力。
(2)審查合同的內容是否合法。主要審查合同的內容是否違反國家法律的規定，有無規避法律的行為，是否違反國家利益和社會公共利益，是否侵犯他人的合法利益。重點要看抵押標的是否合法，是否是國家準建和預售的房屋，是否是炒賣中的樓花。其次對貸款的幣種、期限、利率的約定是否合法，應予一並審查。
(3)審查當事人的意思表示是否真實。即要審查購房人設置抵押的意思表示是否真實，是否自願，開發商與銀行對購房人有無欺詐行為。擔保人提供擔保的意思表示是否真實、自願，特別是開發商是否自願為購房人提供貸款擔保。
(4)審查合同是否符合法定的形式要件，是否辦理了必要的手續。按揭合同應采取書麵形式訂立，並要有貸款銀行、借款人和擔保人三方簽字認可，口頭形式不具備法律效力。樓花按揭是以不動產的權益作為抵押標的，依法應辦理樓花抵押登記手續，屬要式的法律行為。
6.按揭貸款的程序是怎樣的？
辦理按揭貸款一般按下列步驟進行：
(1)銀行與開發商簽訂按揭貸款合作協議書。銀行(抵押權人)承諾在特定條件下向開發商的客戶提供貸款，由客戶(抵押人)將所購房產抵押給銀行。開發商向銀行擔保，保證當客戶(抵押人)在借款到期無力償還銀行貸款時，將代客戶(抵押人)向銀行償還貸款。
(2)開發商與購房者簽訂房屋買賣合同。
(3)購房者與銀行簽訂貸款合同。先由購房者向銀行申請按揭貸款，銀行對申請人的條件予以審查。經審查合格者予以批準，並與之簽訂抵押貸款合同。
(4)辦理抵押物登記。銀行經辦人與被批準的申請人一起持抵押貸款協議書和房屋買賣合同到房管部門產權產籍處辦理抵押登記手續。
(5)發放貸款。抵押登記手續辦理完畢，銀行向借款人放款，直接將貸款撥入開發商在銀行開立的賬戶內，並通知開發商。開發商收到此筆款後，視為購房者已交足房價款，給購房者開具房款發票。
購房者(抵押人)在銀行同時開立還款賬戶，根據抵押貸款合同書之規定，按期向該賬戶還本付息。直至全部還清貸款，再與銀行經辦人一起辦理解除抵押手續。
7.從銀行得不到發展商承諾的按揭貸款怎麼辦？
購房者在同開發商簽訂了商品房買賣合同後，購房者得不到開發商承諾的按揭貸款時，可以根據《合同法》、《消費者權益保護法》的有關規定要求開發商給予經濟補償或支付違約金，購房者還可以要求退房。因為開發商不能提供其承諾的按揭貸款對購房者來說已構成了事實上的欺詐，至少構成違約。同時開發商的虛假承諾說明此開發商的信譽不好，不能再進行合作，否則會愈陷愈深，因此購房者在就後半期未付房款與開發商達不成協議時，可以依法要求開發商退房。
如果想從根本上解決這類問題，最好的方式是開發商在向購房者推薦按揭貸款條件時，一定要把未得到銀行批準按揭貸款的情況出現後如何對待購房合同約定在合同之中，這樣就可以防患於未然，減少不必要的糾紛。
8.什麼是個人住房抵押貸款？
個人住房抵押貸款是購房人(借款人)在購買房屋時以自己或第三人能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。購房人不能歸還到期貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以優先受清償的一種貸款方式。住房抵押貸款對開發商、購房者和銀行都有利。開發商可以較快地收回售房價款，用於房地產開發的再投入，加快自身的資金周轉；購房者在儲蓄不足的情況下就可提前買到住宅；銀行有房地產作抵押，可有效地降低信貸資產的風險，取得長期的、穩定的收益。
9.什麼是政策性個人住房抵押貸款？
政策性個人住房抵押貸款是指受各市(縣)人民政府和軍隊、煤炭、鐵道、石油等係統(以下統稱委托人)委托，由指定銀行以政策性住房資金為來源向購建修造自住房的居民發放的抵押貸款。