（二）優先購買權具有形成法律效力
一般來講，優先購買權具有的法律效力包括：形成效力、追及效力和優先效力。一項優先購買權的實現，首先要有出賣人與第三人之間成立買賣合同，這是前提條件；其次，權利人要有優先購買的意思表示，主張優先購買；第三，權利人要能實際取得標的物所有權。這是形成效力最直接的體現。
形成效力，就是權利人可依其單方意思表示使法律關係發生、變更和消滅，並產生各種權利及請求權，而義務人必須受到拘束，並接受此法律效果。優先購買權的形成效力表現在出賣人與第三人成立買賣合同關係時，權利人主張優先購買權就能使其以與第三人同等條件與出賣人直接產生買賣合同關係，並產生債權請求權。優先購買權的形成效力極其重要，它對於充分有效地保護先買權人的先買權起著至關重要的現實作用。
追及效力的主要體現是，如果出賣人基於與第三人之間買賣合同，向第三人轉移了標的物所有權，優先購買權人可主張出賣人與第三人間物權變動行為無效，使物權回複到該物權變動行為之前的狀態。
1.優先購買權對義務人的效力。根據優先購買權的相關法律規定，義務人在對標的物進行處置時，必須先通知優先購買權人。當優先購買權人願意以同等條件購買時，義務人應當將標的物賣予優先購買權人。因此，優先購買權製度為義務人設定了兩項義務：第一項是通知義務；第二項是將標的物賣給優先購買權人的義務。
優先購買權對義務權人效力的第二項義務，就是義務人必須在同等條件下將標的物出售給權利人。這是法律應有之意，是立法宗旨的體現，也是優先購買權人主張先買權的最直接和最根本利益的體現。出賣人不得撤回出賣要約，否則要承擔違約責任。
從德國民法來看，所有權人將標的物出賣給第三人，權利人要求行使優先購買權的情況下，所有權人應按照其與第三人約定的合同條款，將標的物出賣給權利人。但是，我國法律在此無規定。司法實踐中，絕大多數當事人優先購買權案例，法院隻判決所有權人與第三人之間的買賣合同無效；有的判決對優先購買權人請求直接與出賣人以同等條件形成買賣合同，以無法律根據，或者超出優先購買權案件審理範圍等為由，不予支持；幾乎沒有判決權利人直接與所有權人形成買賣關係的案例。但是，有時也有靈光一閃的時候，法院就判決優先購買權人以與第三人相同條件與出賣人形成買賣合同。
2.優先購買權對優先購買權人的效力。優先購買權對優先購買權人的效力，就是賦予權利人優先購買標的物，進而取得該標的物的權利。這種法律效力和權利對優先購買權人具有積極的意義，它將充分有效地保護優先購買權人的先買權，使優先購買權落到實處，實現立法宗旨。
但是，這種權利不是無限的，行使它應受到了一定的限製。第一，優先購買權人應當在一定期限內行使優先購買權。如果優先購買權人不在指定期限或者合理期限內主張優先購買權，表示購買，即喪失優先購買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。第二，依據我國現行法律規定，所有權人未履行通知義務，優先購買權人可以請求法院宣告所有權人與第三人之間買賣關係無效。第三，優先購買權人應以同等條件購買標的物。即優先購買權人依法可以請求人民法院宣告所有權人與第三人之間合同關係無效，但同時必須請求主張購買標的物，以與第三人同等條件與出賣人形成買賣合同。這樣，可將優先購買權落到實處。
但遺憾的是，我國目前法律對此沒有明確規定。不過我國新《公司法》第72條規定有積極的借鑒作用。《公司法》第72條規定，作為優先購買權人的股東在主張其權利時，即為自己設定了一項義務，這就是以同等條件購買其他股東出賣轉讓的股權。如果不主張優先購買該轉讓股權，即視為同意轉讓。這一條規定，對於宣告我國不動產優先購買權法律製度，保護優先購買權，有著積極的借鑒作用。
（三）優先購買權之訴不是確認之訴，而是變更之訴
根據前述分析，優先購買權是形成權，在優先購買權人作為原告主張優先購買權時，即與出賣人之間的買賣合同成立。但是，對於優先購買權人的這項訴訟請求，法院應當如何認定處理？筆者認為，首先應當判決確認出賣人與第三人之間的買賣合同無效，其次，確認優先購買權人在同等條件下享有優先購買權；最後，確認優先購買權人以與第三人同等條件與出賣人買賣合同成立，並確定優先購買權人與出賣人買賣合同的具體條款，包括優先購買權人付款多少、付款方式、期限等，出賣人在收到房款後在幾日內為優先購買權人辦理完房地產權證。這裏，就涉及優先購買權之訴是確認之訴還是變更之訴問題。這對審理優先購買權案件有重大影響。
所謂確認之訴，是指訴訟的目的僅在於消除當事人之間的爭議，查明當事人之間的一定的民事法律關係是否存在的訴訟。其目的在於當事人請求法院確認其與對方當事人之間爭議的民事法律關係是否存在的訴訟上的請求。而變更之訴又稱形成之訴，它是指當事人要求變動或者消滅一定的民事法律關係的訴訟。也就是原告要求法院作出判決，改變他與相對人之間的權利義務之訴。
根據最高法院《民法通則若幹意見》第118條規定，出租人將出租房屋出賣給第三人，且未通知承租人，侵害了承租人的優先購買權，而承租人向法院提起訴訟時，法院隻能判決出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，不能判決出租人與承租人以同樣的合同條款成立買賣合同。從訴訟法的角度看，這時承租人提起的訴符合確認之訴的特點，即人民法院隻需確認當事人之間存在的民事法律關係，即出賣人與第三人的買賣合同是否有效，並不能判令優先購買權人與出賣人之間形成買賣合同。因此，屬於確認之訴。許多學者及司法實務者都持此觀點。
筆者認為，我國不動產優先購買權屬於形成權，具有形成效力，優先購買權人所提起的訴訟是變更之訴，不是確認之訴。
首先，不動產優先購買權是一種形成權，具有形成效力。形成權就要求優先購買權人以與第三人同等條件與出賣人買賣關係成立，無需出賣人同意與否，直接以與第三人相同的合同條件形成一個新的買賣合同。出賣人在此不得撤回其出賣行為，否則，將承擔違約責任。其次，最高法院肯定此做法。2000年時任最高法院副院長唐德華在《關於民事審判工作形勢與任務》中指出：“如果與第三人買賣無效，所有權人不賣了，能否判決優先購買權人直接取得所有權呢？這有爭議，但我認為，優先購買權其結果應是取得所有權。”第三，司法實踐中具體做法和一些判決也體現出優先購買權之訴是變更之訴。如上海市高級人民法院《關於處理房屋租賃糾紛若幹法律適用問題的解答》指出，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優先購買權，經法院釋明後仍不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利，其目的在於保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此，法律允許承租人申請宣告出賣人與第三人之間訂立的買賣合同無效。也就是說申請宣告出賣人與第三人買賣合同無效是手段，不是目的。法律規定保護的是承租人實現優先購買，進而取得標的物的目的。在當事人不主張購買權的情況下，說明他沒有實現這個目的的意思表示，僅要求確認出賣人與第三人買賣合同無效，也就沒有必要繼續對先買權加以保護。所以，承租人不主張優先購買權，僅要求確認出賣人與第三人買賣合同無效的，不予支持。在此，上海高院的規定明確了這樣一個問題，優先購買權人行使優先購買權，申請宣告出賣人與第三人之間買賣合同是手段，不是目的；法律規定優先購買權就是優先購買權人取得標的物。也有司法判決不僅宣告出賣人與第三人買賣合同無效，而且還判決優先購買權人以與第三人相同條件與出賣人形成出賣合同關係。第四，我國新《公司法》有關於優先購買權人與轉讓股權的股東直接形成買賣合同關係的規定，有變更之訴之意。新《公司法》第72條規定：“股東應就其股權轉讓事項書麵通知其他股東征求同意，其他股東自按到書麵通知之日起滿30日未答複的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。”