土地，民眾心裏的疑惑，學者心中的糾結，基層幹部手上的烤山芋，地產利益鏈上的印鈔機。30年前差不多如此，現今益發如此。
現行土地製度是製造紛爭的製度，其運行結果與建立和諧社會的目標相去甚遠。小打小鬧的改革解決不了問題，需要一個戰略性考慮。
中共十七屆三中全會在農村土地改革的思路上有了一個大的突破，但尚未將土地改革提升到政治高度以統一全黨認識，以致相關法律的修訂舉步維艱。
我們奉行的是漸進改革原則，其核心應該是政治改革要穩，經濟改革要快，經濟改革給政治改革創造條件。但幾十年裏土地製度改革幾無進展，由此引起的社會問題已經影響到政治穩定。
因為社會許多強勢利益集團已經深深卷入土地利益關係，任何土地改革方案不可能取得一致意見。即使最有利於增進國家利益的土地改革方案，也不會取得社會基本共識。在這種情形下，需要少數政治家在改革中采取果敢行動。
本文討論關於深化土地改革的幾個關鍵方麵。
一、以土地改革換取社會穩定
一個穩定的社會最關鍵的要素，一是中產階層占國民多數，二是國民有統一的民族文化認同，三是民主政治發育成熟。世界曆史經驗證明，前兩個條件大體具備以後，第三個條件才能形成。
中產階層的特點，經濟學並沒有規範性表述，以筆者對這一概念的理解，這個階層的特點一是擁有或有能力擁有房產，特別是獨棟房產；二是收入高，生活比較安逸，恩格爾係數在10%以下；三是對社會製度有高度認同和建設性態度。在現階段的中國，如果經濟體製改革還能深入，一部分人群可具備前兩個特點。如果政治體製改革逐步推動，具備第三個特點的人群也可大量出現。
中產階層的主要財產形態是房屋。中國城市的中高收入階層所支付的高房價，主要是為土地支付的，但中國的法律規定，百姓不能擁有土地的所有權。土地的使用權規定為70年。這種情形讓中國中高收入者氣餒，不可能有中產階層心態。
在世界上，除少數城市型國家和紐約這類城市外，一般發達國家的中產階層擁有或住有獨棟房屋。那是真正的房屋。除紐約等少數城市外，發達國家的大城市居民也擁有或使用獨棟房屋，樓房裏的單元居所一般歸低收入居民使用。
大部分中國家庭擁有獨棟房屋的社會意義重大。中國人有“接地氣”的說法，反映了民間對居所與心理之間關係的認識。居住不接地氣，可能心浮氣躁，心態激進。心理學對人們在過分擁擠情形下容易產生負麵心理的現象早已有過揭示。擁有獨棟房屋並對房基地擁有所有權的情形下，人們更容易建立財產主人的心態，同時產生平和感、富足感。可以想象，如果中國70%的家庭擁有帶有一定麵積院落的獨棟房屋，社會心態和當下比將會有顯著不同。
大部分中國家庭擁有獨棟住宅還具有重大的經濟意義。維護獨棟住宅會產生遠大於單元房的支出，有利於第三產業發展，擴大就業規模。
土地製度改革還將決定未來國家糧食安全。我國糧食供應與土地的絕對量關係不大，而與優質耕地的數量關係密切。山區土地被大量撂荒，平原地區優質耕地被大量轉變為建設用地，嚴重影響未來中國的糧食安全。這種潛在危機的產生與國土規劃及土地製度有密切關係。
確立中國農民的土地財產權對於社會穩定也具有重要意義。強拆農民房屋的法律基礎是農村宅基地的集體所有製，於是，為了“集體利益”，農民家庭就不得不服從所謂由“公共利益”出發產生的“規劃”。農民世代居住的房屋會突然變得和“公共利益”衝突起來。用“少數服從多數”的公共決策機製來拆毀居民的房屋，強製其搬家，為現代文明國家所罕見，可見，這個機製並不能簡單地用來決定居住規劃。居民的世代居住權要高於公共規劃權，其法理基礎應是居民的房屋及其宅基地的私人所有權。這個權利不確定，強拆或變相強拆的野蠻做法就不可能絕跡，社會就會不穩定。同樣地，農民對耕地的財產權不能確立，強製或變相強製流轉耕地的做法也不可能絕跡。
社會穩定是當今中國的根本性大事。沒有了社會穩定，將斷送中國的改革發展成果，任何“主義”都將變為空談。我們以為眼下的土地所有權製度是社會主義的“基石”，其實，這種製度不僅丟掉了效率，還加劇了社會不公，更侵蝕了社會穩定的基礎，完全與社會主義的原則相悖離。
我們要以土地製度改革換取社會穩定。通過土地製度改革，中國公民獲得必要的土地財產，形成中國中產階層崛起的條件，奠定社會穩定的基礎。任何一個人，任何一個利益集團，任何一種意識形態的持有者，如果真正想使中國繁榮富強，就應該懂得“土地換穩定”這個交易的積極意義。這是多贏的交易，是給中國帶來光明前景的交易。進一步說，深化土地製度改革，適當地確立私人土地財產權，應該上升為超越其他政府行為的“國家戰略”。
以上提出的改革舉措是私有化麼？它完全否定了土地公有製麼？當土地的私人利用和公共利益發生衝突時，政府還有什麼處置辦法麼？中國的土地資源允許70%的家庭擁有或實際使用獨棟住宅麼？本文讀者想必關心這些問題，下麵將做進一步討論。
二、實行共有製主導下的土地產權類型多樣化，開放產權交易
土地改革要擺脫一切陳舊觀念的束縛，堅持以人為本的施政理念。要把人的福祉放在製度安排的首位，以人的福利水平提高為製度設計的標準。實踐中，堅持這個標準的要義是處理好平等與效率的關係，在私人領域堅持效率標準，合理安排土地權屬類型；在公共領域堅持平等要求，以土地規劃的法製化、民主化實現公共目標。
關於土地規劃的法製化、民主化已經說了很多，其意義固然重要，道理也並不深奧，這裏略去不談。
如何以利益關聯度為基準確立土地權屬類型序列，始終是決策層認識上的一個盲點。用途管製約束下的私人所有（或形式共有，實質私有）、私人合作所有（按份共有）、社區公共所有（共同共有）、國民共同所有（國家所有）是四種常見的土地所有權類型。經濟生活中采取哪一種形式，要看能否兼顧效率和平等，或者說要看能否兼顧私人利益和公共利益（社會主義），並非共同共有是唯一的好形式。在一般意義上，這個所有權形式的序列，對應經濟活動的公共性是遞增的，而私人性是遞減的。但若做具體分析，某些經濟活動即使有公共性，也不需要對應共同共有產權形式。